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Prensa Libre

02/02/13 - 00:00 Economía

Marco legal de una inversión inmobiliaria

El proceso de una inversión inmobiliaria se descompone en distintas fases: 1. Momento de la compra del inmueble. 2. Tenencia y explotación en arrendamiento del mismo a lo largo del tiempo. 3. La reventa.

Cada una de ellas tiene su propio marco legal y fiscal que vendrá determinado principalmente por cuál sea la naturaleza del comprador.

En este sentido, una misma operación de compraventa de un inmueble puede llegar a tener una serie de implicaciones legales y fiscales distintas, así como el uso o destino posterior que quiera hacerse de él —vivienda o local de negocio—, además de la propia naturaleza jurídica del comprador —persona física, sociedad u otros—.

En cualquier caso, el marco legal al que estará sujeta cualquier operación de compraventa de un inmueble estará siempre definido por la intervención de un notario y por la correspondiente inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Registro General de la Propiedad que le corresponda.

Efectivamente, la adquisición de un inmueble debe estar oficial y públicamente validada por un notario. Este es un profesional liberal del Derecho legalmente autorizado que da fe pública de los actos y contratos en los que interviene, informado de todos los aspectos jurídicos y legales que se producen en dicha operación. A su vez ofrece también una seguridad legal y jurídica a la documentación que es presentada por ambas partes, además:

a) Informa sobre los aspectos claves de la compra como el precio y forma de pago, los aspectos físicos y urbanísticos del inmueble. En los aspectos físicos debe informar sobre la ubicación exacta, tanto física como la que consta en el Registro de la Propiedad así como la nomenclatura municipal y en el caso de que el municipio esté declarado a catastrar o ya catastrado también debe incluir la identificación que conste en esta entidad. Además debe informar respecto de sus medidas y colindancias que obren en estas entidades así como las que actualmente posee, ya que los vecinos pueden cambiar con el tiempo. Debe informar del área con que cuenta haciéndose acompañar por un plano de Registro elaborado y firmado por un ingeniero civil colegiado activo. En cuanto a los aspectos urbanísticos debe informar de los servicios con que cuenta, las restricciones que pueda tener respecto de alineaciones y retiros, además de las que pueda tener en cuanto a los planes de ordenamiento territorial como los índices de ocupación —áreas máximas techadas o cubiertas— y los índices de construcción y cantidad de niveles máximos o de metros cuadrados que pueda construir.

b) Informa de las consecuencias que conlleva el no realizar los pagos de los impuestos correspondientes, que en la actualidad y de acuerdo con la reforma tributaria, debe hacerlo basado en el más alto valor establecido en el que esté inscrito en DICABI o el que esté inscrito en el IUSI, o en el que pacten los actuantes o el valor definido por avalúo comercial practicado por un valuador autorizado.

c) Interviene como fedatario público dando garantía jurídica al contenido de la escritura de compraventa y redactando un documento en el que advierte de los riesgos o problemas que puedan surgir y qué medidas habría que tomar en el caso de que surgieran.

Por otra parte, para ostentar la propiedad de cualquier inmueble es necesario, además, que este se inscriba finalmente a nombre del comprador en el Registro General de la Propiedad, que es el único lugar que da fe legal y jurídica de la titularidad de los bienes. Esta es una oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, gravámenes, hipotecas, etcétera. En el Registro de la Propiedad se puede verificar, mediante una simple copia electrónica informativa, que el vendedor es realmente el titular y propietario del inmueble que se quiere comprar y cerciorarse si existe algún tipo de carga, gravamen, hipoteca, etcétera, sobre la misma. Esta copia electrónica o nota simple informativa, que no es un documento legal pero que sí puede aportar inmediatamente mucha información, se produce, normalmente el mismo día o al día siguiente de solicitarla. Puede solicitarse una certificación legal que demora cinco días hábiles y la que trae toda la información es la que se denomina “historial completo”. ¿Dudas?

MANUEL SALGUERO / CONSEJOS DEL CONSULTOR

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