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Prensa Libre

24/11/12 - 00:00 Economía

Consejos del consultor

Cuando se va a comprar o adquirir un predio para el desarrollo de un determinado proyecto, ya sea una casa, un edificio, un centro comercial o de otro tipo, el máximo uso o aprovechamiento urbanístico como materia prima, relacionado precisamente con el valor del suelo, puede admitirse que es insuficiente para conseguir un tratamiento equilibrado y razonable entre todos los propietarios, que es la máxima aspiración, incluso la utopía, que persigue todo sistema normativo o de planeamiento de una ciudad.

Podemos decir entonces que existen factores de desigualdad en el tratamiento del suelo por parte de la planificación urbana, que son o forman parte de un plan de ordenamiento territorial y que impactan los valores de la tierra como los siguientes:

El índice de edificabilidad

Que es el número máximo de metros cuadrados construibles, o suma de todas las plantas.

Es evidente que el planificador, de acuerdo con técnicas inequívocas discrecionales, en principio pueda proponer y las administraciones públicas decidir que el índice de edificabilidad sea distinto de unas zonas a otras, lo que puede ser expresión de desigualdad irritante con las zonas limítrofes.

La diferencia de edificabilidad marca, por tanto, uno de los más claros factores de heterogeneidad entre dos suelos, aunque es más fácil también de remediar. No podrá valer igual un suelo que otro si la edificabilidad es diferente, aunque la mensurabilidad de los metros cuadrados edificables, si fueran estos solos los decisivos, fuera remediada.

Los usos permitidos

Una ciudad es esencialmente dinámica y plural, por lo que o bien se deja que esta se desarrolle anárquicamente como los agentes privados quieran o es necesario establecer un marco de desarrollo vinculante.

La atribución de estos usos diferenciados provoca también una pluralidad de valores porque, en función de la demanda, puede ser preferible el uso terciario al residencial o al industrial, o viceversa.

Densidad de población

La densidad, equivalente al número de habitantes previsibles en función de las unidades de edificación que el planeamiento permite, genera también un factor de diferenciación, porque si la densidad es alta conseguirá graduar la oferta y hacer que llegue a un ámbito más extenso de eventuales compradores, reduciendo las cifras absolutas de valor de cada unidad, aunque el valor del metro construido sea igual. Aún más, previsiblemente la disminución de superficie de cada unidad, y por ello el valor total de ellas, ha de producir un encarecimiento por cada metro construido, aunque el resultado final sea inferior, a costa del tamaño.

Así, la experiencia arroja el dato de que los pequeños apartamentos, en zonas residenciales relevantes, alcanzan un valor por metro cuadrado construido, y por tanto, de repercusión en el suelo, superior al que tienen las viviendas más grandes, facilitando la ampliación de la demanda.

Pero a su vez, la densidad es un factor esencial a la hora de previsión de estándares y servicios, porque un mayor número de habitantes generará mayores problemas de tránsito y mayor demanda de servicios en general, por lo que, principalmente en los sectores de tipología de edificación abierta o por bloques, estas precisiones son esenciales, marcándose por el propio legislador, en defecto de precisión explícita del planeamiento, una densidad no superior al número que se considere pertinente.

Los costes de urbanización

Frente a determinaciones que dimanan directamente del planeamiento, existen otros factores que influyen directamente en el contenido económico del aprovechamiento urbanístico y que no proceden del Plan sino de la realidad física a transformar.

Es indudable que tratándose de sectores de suelo urbanizable e incluso el suelo urbano, si las previsiones del planeamiento son ambiciosas o la realidad física del suelo compleja, hayan de ejecutarse obras costosas de urbanización que requieran mayores desembolsos, reduciendo el beneficio aunque las determinaciones del planeamiento sean semejantes a las de otros sectores.

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