Economía

Aviso de compra-venta

Contrariado y algo molesto, don Luis me preguntaba si se podía hacer algo, ya que consideraba que no era justo que él pagara de IUSI Q4 mil 500 al año (en la matrícula municipal su casa estaba inscrita en Q500 mil), mientras su vecino, por una similar, pagaba solamente Q1 mil 125 (valuada por la municipalidad en Q125 mil).

Por Manuel Salguero

Le expliqué que de acuerdo al decreto 15-98, las municipalidades pueden efectuar avalúos de los bienes inmuebles de su jurisdicción, basados en el Manual, que entre otras cosas indica que deben tomarse los valores comerciales previamente aprobados por el Concejo Municipal y publicado su acuerdo en el diario oficial.

También le indiqué que de este valor comercial se hace un descuento del 50% o del 75%.

La Municipalidad de Guatemala optó por el 75%. De manera que si el valor comercial es de Q500 mil, se aplica un descuento del 75% (Q375 mil), inscribiendo en la matrícula fiscal la diferencia, o sea Q500 mil, menos Q375 mil quedan: Q125 mil. Este último será el valor fiscal que será operado y sobre el cual se aplicó el impuesto del 9 por millar, arrojando efectivamente los Q1 mil 125 al año de su vecino.

Don Luis me contó que su casa fue adquirida a través de un financiamiento con resguardo del FHA. Entonces le expliqué que esta entidad hace la escrituración y por ende el aviso notarial, reportando el valor real del inmueble, o sea, por Q500 mil.

Cuando el aviso notarial llega a la municipalidad, el operador tendrá ante sí dos valores: el reportado por el avalúo realizado por la municipalidad y el enviado por el FHA. Acatando la ley, el funcionario operará el valor más alto.

Don Luis me preguntó si se podría hacer algo al respecto para evitar esta desigualdad. Pero lamentablemente le respondí que no, ya que el valor consignado en el aviso notarial del FHA como ente vendedor lleva también la firma y la aceptación de él como comprador. El instrumento de compra-venta se hace entre ambos, conscientes y libres para actuar, expresando sus deseos y confirmándolos, valga la redundancia, con su firma. Por lo tanto, el operador no puede, primero contravenir la ley, y segundo, desacatar el deseo de los actuantes de consignar el valor (alto) que ellos pactaron.

¿Qué hay que hacer? Pues, modificar la ley. Por ejemplo, que el aviso notarial también sea afectado por el porcentaje de descuento que esté legalmente aprobado.

El aviso notarial es el documento originado por una compra-venta, una ejecución hipotecaria o una sentencia de un juez que por ley debe elaborar el notario con el propósito de modificar el dominio de una finca en los estados matriculares del Ministerio de Finanzas Públicas y las municipalidades, a efecto del pago de los impuestos correspondientes y la alteración tributaria en el impuesto único sobre inmuebles.

De manera que cuando se hace una escritura de compra-venta, el notario debe enviar el aviso notarial a Finanzas y a la municipalidad, a efecto de que ya no le sigan cobrando los impuestos al vendedor.

Es importante que si usted, estimado lector, vendió una propiedad, verifique que el notario haya dado los avisos correspondientes para que no se le acumulen deudas tributarias que no le corresponden.

Existen varias situaciones que por desconocimiento se omiten y es el caso de los retiros o donaciones de áreas de banquetas o parqueos a las municipalidades.

Es importante que se hagan las escrituras correspondientes de donación y se den los avisos notariales a Finanzas y a la municipalidad.

En otra ocasión, a consecuencia de la muerte de una persona, fue necesario iniciar un proceso sucesorio, para trasladar el dominio de los bienes del fallecido a favor de los herederos. El proceso requiere de la valuación fiscal del inventario de los bienes.

Sin embargo, cuando se fue a verificar la matrícula, resultó que los bienes todavía aparecían a nombre de antiguos dueños. Al realizar las investigaciones, resultó que también estas personas habían fallecido. ¡Qué problema! Fueron necesarios pagos extras, multas, honorarios de abogados, impuestos atrasados, etcétera, además del tiempo (casi 6 meses), para dar los avisos notariales y proceder a la ejecución de la mortual.

Es por ello que le recomiendo que cuando haga una compra-venta de un inmueble, verifique también el Aviso Notarial.

El 13 de febrero iniciamos el curso de Valuación de Bienes Inmuebles en el Colegio de Ingenieros.