Economía

El valor de la tierra agrícola

En una plática que sostuviera con mi buen amigo, el arquitecto Osmar Velasco, me comentaba sobre las tendencias del valor del suelo agrícola derivado del crecimiento poblacional, por lo que a continuación hago una reflexión al respecto.

GUATEMALA – De acuerdo a los valores referenciales obtenidos en las encuestas que realizamos, en algunas ocasiones observamos altos precios de tierra rústica, a pesar de que algunas presentan una muy baja rentabilidad o negativa en muchos casos.

Esto porque sabemos que el valor de la tierra agrícola puede estimarse en función de las rentas que puede generar a un plazo específico en función de sus elementos productivos, o dicho en otras palabras, la captura a valor presente de los beneficios futuros mediante el flujo de rentas generado por la actividad agrícola.

Sin embargo, en muchos casos al contrastar este valor con el valor de mercado, encontramos diferencias sustanciales.

Entonces podemos pensar que el precio de la tierra para uso agrario no depende únicamente de la orientación productiva sino que, además, puede verse “contaminado” por factores especulativos, como la posibilidad de que en un futuro se produzca un cambio en su uso. De esta forma, la localización geográfica no solo condiciona los cultivos y aprovechamientos económicamente viables, sino que es un elemento clave del precio de mercado de la parcela porque determina también la probabilidad de cambio de uso. Cuanto mayor sea el crecimiento demográfico de una región, podemos esperar que mayor será la presión para urbanizar nuevas superficies y, por tanto, mayor la probabilidad de que el precio de la parcela se vea afectado.

Estas especulaciones en los precios de la tierra son movimientos provocados por factores fundamentales y no fundamentales, sobre todo cuando los datos contables permiten calcular el margen bruto de cada tipo de tierras pudiendo aproximar sus ingresos netos esperados y de esta forma contrastar contra los valores encuestados para determinar si es o no especulativo.

A partir de entonces el problema que se trata de resolver es cómo detectar cuando el mercado pasa de comportarse de acuerdo con sus fundamentos y empieza a mostrar comportamientos especulativos.

Esther Decimavilla, Carlos San Juan y Stefan Sperlich, en su estudio “Precio de la tierra con presión urbana: un modelo para España”, señalan que son tres los factores determinantes potenciales del precio de la tierra, a saber:

1. Factores fundamentales de carácter productivo, con una marcada naturaleza técnica y objetiva, tales como:
• Tipo de aprovechamiento que de la tierra se hace y tipos de cultivos susceptibles de ser producidos; es decir, la heterogeneidad en los usos del suelo.
• Localización geográfica, puesto que el clima asociado a la zona impone ciertas limitaciones en los usos del suelo.
• Calidad del suelo, ya que, junto al clima, es un condicionante natural que también incide en la orientación productiva.
• Mejoras existentes en la parcela, como construcciones agrícolas en la parcela, muros, vallas, etcétera.
• Tamaño, características y accesibilidad de la parcela, porque su superficie, forma, desnivel, distancia al núcleo urbano, etcétera, facilitan o dificultan la utilización de maquinaria.
• En su caso, existencia de cultivos permanentes en la parcela y vida útil de los mismos.

2. Factores no fundamentales de carácter subjetivo, relacionados con la situación concreta o del comprador o del vendedor, siendo ellos:
• Obtención de un tamaño más adecuado de la explotación del adquirente, con el objetivo de aprovechar las economías de escala al introducir innovaciones tecnológicas
•  Cercanía con otras parcelas del adquirente.
• Necesidades de liquidez del vendedor ante condiciones económicas adversas como malas cosechas o reducida rentabilidad.
• Situación profesional de comprador o vendedor (agricultor o no).
• Transacción por motivos de herencia, o bien por jubilación del titular, o bien por abandono de actividad y finalmente.

3. Factores no fundamentales de carácter institucional y especulativo, asociados a la política agraria, industrial o de urbanismo instrumentada y a la propia coyuntura económica en el momento de la compra-venta, tales como:
• Posibilidad de obtener subvenciones o cualquier otro tipo de ayuda económica (expectativa de una renta mínima garantizada).
• Previsión de construcción de obras generales de regadío (externalidad positiva originada por los bienes públicos).
• Posibilidad de reclasificación en suelo industrial o urbano (potencial de revaloración: plusvalía esperada).
• Posibilidad de utilizar la tierra como inversión alternativa a otras más volátiles y arriesgadas (tierra como valor refugio).

En resumen, los autores concluyen que los factores no fundamentales son importantes para determinar las variaciones del precio de la tierra y sugieren que incluirlos en algún modelo matemático permitirá además estudiar efectos de otras variables exógenas a la actividad puramente agrícola.

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