Economía

¿Conviene dolarizar los inmuebles?

Leyendo algunos anuncios respecto de ventas de inmuebles, me llama la atención que muchos tienen la costumbre de dolarizar el precio, tanto por vara cuadrada como por el valor final; sin embargo, el dólar ha estado fluctuando hacia la baja en los últimos meses.

Por Manuel Salguero

Imaginemos una vivienda ubicada en algún sector X y que la pusieron a la venta en mayo del año pasado —2016— y pedían por ella US$100 mil.

De acuerdo con el Banco de Guatemala, para esa fecha el cambio promedio estaba en Q7.73 por US$1, por lo que, si alguien deseaba adquirirla y no poseía dólares, entonces debería acudir a un banco a comprarlos y tendría que desembolsar Q773 mil.

Pero justamente a partir de mayo, el dólar experimentó una caída muy fuerte y ayer, 17 de febrero de 2017, se ubicaba en Q7.41, o sea que la misma vivienda ahora vale Q741 mil, con una diferencia menor de Q32 mil respecto de su valor, en menos de un año.

El desarrollador o constructor, o el mismo propietario, si vive en Guatemala, si compra los productos, materiales, accesorios y paga la mano de obra en quetzales, entonces tendrá una pérdida muy fuerte.

El comprador se sentirá contento porque, si no compró el año pasado, y esperó hasta ahora, entonces tendrá un ahorro muy atractivo.

Entrevistamos a desarrolladores de cuatro proyectos que presentaban su valor en dólares y de acuerdo con las respuestas establecimos que lo calculan de la siguiente manera: Estiman el valor en quetzales y luego dividen este valor dentro del cambio que en ese momento tenga el dólar. Pero, ¿qué significa esto? O ¿con qué propósito lo hacen?

Algunos me indicaron que si el dólar se aprecia y el quetzal se devalúa, a ellos no les afectará, ya que el valor permanecerá sin modificación y hasta pueden salir ganando un poco más. Otros me indicaron que así se acostumbra y, como lo hacen los demás, pues ellos también lo deben hacer, además le da cierto prestigio a su proyecto, o por lo menos eso parece.

Los inconvenientes

Creo que esta dolarización no es tan conveniente o inteligente como pareciera, ya que se presentan problemas en tres aspectos:

Primero: no poder determinar cuándo hacer la dolarización, si hoy o esperar hasta que el cambio sea propicio, y aquí tenemos dificultades, porque vaticinar el cambio o predecir a cómo amanecerá mañana es una de las incógnitas más complejas.

Segundo: cuánto debe incrementar el proyecto o hacerle alzas —en dólares— a los valores, para evitar pérdidas en el cambio y a la vez evitar encarecerlo demasiado y que no se venda o se tarde mucho en negociarlo, y

Tercero: la mayoría de compradores lo que tiene son quetzales para poder comprar y necesita, en muchos casos, de un crédito hipotecario pagadero de acuerdo a sus ingresos mensuales, que no necesariamente cambian si el dólar cambia.

Los inmuebles no necesariamente cambian de valor inmediatamente con el incremento del dólar. Para que un inmueble cambie de valor debe verse afectado también por otras condiciones como:

1. Oferta y demanda, 2. Plusvalor, y 3. Aspectos socioeconómicos.

Oferta y Demanda: definitivamente, para que un sector se desarrolle y pueda tener auge debe existir la deseabilidad, tanto de propietarios que estén dispuestos a vender como de compradores que manifiesten el deseo de residir en ese lugar.

Plusvalor: Se refiere a los incrementos que puedan hacerse dentro del sector como calles, drenajes, agua potable, energía eléctrica y otros elementos que le agreguen valor al sector y que el comprador esté dispuesto a pagar porque son necesarios.

Aspectos socioeconómicos: Se refiere a las condiciones que presenten los lugares con respecto a vecindarios indeseables, ubicación de puentes y pasos a desnivel, desvío de tránsito, competencia, tendencias, etcétera, además de alteración de las condiciones financieras, inestabilidad política, leyes o reformas impositivas, etcétera.

Estas condiciones sí afectan fundamentalmente los precios de los bienes, tanto al alza como a la baja

Hemos observado que diferentes comportamientos del dólar pueden afectar a bienes inmuebles, pero dicho impacto se da de manera paulatina, nunca es inmediato. El análisis evidencia que los cambios bruscos de valor de la moneda no son correspondientes con los valores de los bienes inmuebles. Es más, en algunos casos, han debido abaratarse en dólares, ya que, al momento de dispararse el dólar, el mercado no puede asimilar inmediatamente dicha alza y por ende los bienes dejan de venderse.

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