El desarrollo inmobiliario para espacios comerciales es una industria cada vez más sofisticada con la aplicación de diferentes metodologías para poder pronosticar el éxito comercial de la ubicación, sin embargo no existe tal cosa como una sola medida que le talle bien a todo el mundo. Lo cual puede ser muy bueno para su negocio puede ser muy malo para otro, y por esto es que siempre es recomendable por establecer los criterios de ubicación.
Estos criterios están basados en diferentes conceptos como rango de metros cuadrados necesarios para el negocio. Tome en cuenta que hoy la tendencia en todo el mundo es negociar la menor cantidad de metros posible. En los últimos cinco años el comercio detallista y otras industrias se ha visto impactado por menores ventas lo que ha obligado a las empresas a reducir sus costos tanto de inversión inicial como los operativos y por tanto a diferencia de lo que solía ser de “más es mejor”, hoy entre menos mucho mejor. Es decir la optimización de los espacios, eficiencia en la exhibición, menor personal, mayor rotación y mantener la propuesta de valor es la premisa fundamental.
Tome en cuenta que hay un cambio del comportamiento del consumidor de ir prefiriendo las plazas comerciales de menor superficie como las plazas de conveniencia a los grandes centros comerciales, esto responde a cambios en el estilo de vida, en donde hoy parece ser que el interés entrar, comprar salir se esta imponiendo a una propuesta en donde se procura que el cliente pase el mayor tiempo posible recorriendo la plaza.
Así que es posible que en los siguientes años vea el auge de plazas más pequeñas cercanas a las áreas residenciales y probablemente su negocio deba aprender a adaptarse a este formato.
Ahora bien, ¿cuánto de renta es adecuado pagar? Algunas empresas tienen gran experiencia en ello, pero los nuevos emprendimientos no encuentran información disponible que les permita asegurar un poco más la inversión, siendo esto quizás la principal preocupación después de la ubicación física en donde se piensa invertir.
La respuesta no es sencilla pero le doy varias recomendaciones basadas en la experiencia de asesorar cientos de negocios en varios países. Por un lado como consenso general el factor de renta, es decir el porcentaje que va a pagar como renta dentro de la venta proyectada para el negocio no debería superar el 10 por ciento. Algunos incluso opinan que no hay renta barata o renta cara en términos de un número cerrado, sino que depende de la venta por supuesto.
En promedio el factor de renta por metro cuadrado puede andar entre los US$23 y los US$29 por metro cuadrado, pero también depende del tipo de negocio, en centros comerciales en el área de comida fácilmente puede andar sobre los US$40 a US$45 por metro cuadrado, (aunque en Costa Rica también he visto US$100 por metro).
También tome en cuenta que cada vez es más frecuente que el desarrollador inmobiliario considere un porcentaje sobre las ventas como renta con una base fija de precio por metro igualmente. Así que es una cuestión de números, pero sobre todo le aconsejo mantener a su ego a raya. Para la gran mayoría de negocios, con ciertas excepciones por supuesto, menos es mejor.
Siguiendo con los criterios de ubicación debe considerar que factores pueden afectar su negocio y no solo disponibilidad de parqueos, sino la cantidad de tráfico vehicular y tráfico peatonal, si el local esta en una orientación de salida o entrada dependiendo los hábitos de las personas y su residencia, si la población es joven o mayor. Hay muchos negocios que fracasan aun estando en las zonas de mayor ingreso económico y negocios que triunfan en ubicaciones con población de menor ingreso. Insisto, cada criterio de ubicación es específico a cada negocio en particular por lo que es importante que conozca los factores de éxito para el suyo.
También si la decisión es comprar o rentar, aunque ciertamente no es lo usual ya encontrar esta posibilidad debe analizar que le conviene más.
Considere que tipo de servicios presta su negocio y no compita en lo que a usted le gusta o por lo que su competidor hace, compita más bien por lo que su cliente espera de usted y descubrirá que probablemente puede mejorar sus aspectos de ubicación e incluso pasar de repensar completamente el formato de su negocio para hacerlo permanente en el tiempo. ¡Le deseo mucha suerte!
