Economía

Editorial

Vacíos de las servidumbres

Cuando usted compra un terreno o lote, debe observar que tenga un acceso libre y directo hacia la vía pública, pero no solo: debe también comprobar que ese acceso se encuentre inscrito legalmente en la primera inscripción de dominio que conste en el Registro General de la Propiedad. Este acceso, calle o camino se llama “servidumbre”.

No solamente las viviendas requieren de servidumbres, las hay de todo tipo. Hemos participado en el análisis de servidumbres o derechos de paso, ya sea para ampliación de carreteras, ya para tendidos de cableados eléctricos, para evacuación de aguas, para el paso de tuberías, para accesos a terrenos en interiores o para otros usos de interés social o particular en los que se requiere tomar una porción de tierra de algún propietario o varios propietarios particulares.

Pero veamos lo que nuestros legisladores han instrumentado para resolver estas condiciones.

Dice el Código Civil que servidumbre “es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal”.

En las servidumbres existe lo que se llama predio dominante, que es el que necesita hacer uso de la misma, o sea, el que la goza, y el predio sirviente, que es el que tiene que proporcionarla, o sea, el que la sufre.

Si el dueño del predio sirviente divide su terreno, cada una de sus porciones tiene que tolerarla en la parte que le corresponda; luego si se divide el dominante, cada propietario puede usarla por entero, pero no alterarla ni agravarla.

"En las servidumbres existe lo que se llama predio dominante, que es el que necesita hacer uso de la misma, o sea, el que la goza, y el predio sirviente, que es el que tiene que proporcionarla, o sea, el que la sufre".

Ahora, ¿qué pasa cuando se tiene un terreno sin salida a la vía pública o que no pueda procurársela sin excesivo gasto o dificultad? El Código Civil indica que el propietario tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos, para el aprovechamiento y explotación del mismo predio. Mientras resuelven en definitiva las autoridades judiciales, podrá constituirse provisionalmente la misma, previa garantía de indemnización y de daños y perjuicios equivalente al valor del terreno necesario y al perjuicio que ocasione ese gravamen. La misma disposición se aplica al que teniendo paso por predio de otro, necesite ensanchar el camino para conducir vehículo con los mismos fines.

El dueño del predio sirviente (el que sufre) tiene derecho a señalar el lugar donde ha de constituirse la servidumbre de paso. Si no estuviera de acuerdo el dueño del predio dominante, por ser inconveniente, podrá acudir al juez competente.

¿Y si son varios los terrenos alrededor del predio que ha de dársele salida? Entonces, el obligado a la servidumbre será aquel por donde fuera más corta la distancia. Si encima fuera igual por dos o más predios, el juez designará cuál de estos ha de dar paso.

Finalmente, ¿cuál es el ancho que debe tener la servidumbre? Dice el Código Civil que será el que baste a las necesidades del predio dominante, a juicio del juez, no pudiendo exceder de seis metros ni bajar de dos, a menos que exista un convenio de los interesados.

Y aquí es donde tenemos varios inconvenientes, ya que existen normas técnicas para la longitud y ancho de las mismas. Por ejemplo, en el caso de los tendidos eléctricos, dependiendo del voltaje que transporten, los anchos pueden varias desde 20 hasta 30 mts, en el caso de retiros por ampliaciones de carreteras, construcción de puentes u otras obras dependerá del diseño técnico de estas.

Debido a la falta de una normativa adecuada, tanto compradores como vendedores están actuando irregularmente. En algunos casos, al enterarse de las obras a ejecutar, los propietarios se han asociado para ponerse de acuerdo en el precio a que venderán o darán en usufructo, en algunos casos, muy por encima de oferta y demanda. Para citar un caso, en un sector agrícola se tenía el valor de Q100 mil por manzana, equivalente a Q10 por vara cuadrada, que es un valor correspondiente al uso agrícola o ganadero. Sin embargo, los propietarios solicitaban Q3 mil por vara cuadrada, valor propio de un sector exclusivo altamente comercial.

También hubo casos en los que de este precio, los compradores ofrecían Q1 por vara cuadrada, o sea, muy por debajo y no correspondiente al mercado.

En conclusión, se requiere de una normativa más amplia con procedimientos claros y transparentes, que permitan un adecuado desarrollo de obras de gran importancia social, así como una compensación justa para los propietarios.

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