Economía

Valuación de derechos reales inmobiliarios

Cuando se adquiere bien inmueble y se inscribe en el Registro de la Propiedad, el titular no solamente está adquiriendo la tierra y las construcciones sino, tal como indica nuestro código civil, también es propietario de los derechos reales, que se traducen en un poder inmediato y directo que el hombre puede ejercitar sobre una cosa a efecto de satisfacer sus necesidades. El objeto del derecho real es que el titular tenga una relación y poder jurídico inmediato sobre la cosa.

Por Manuel Salguero España

Manuel Salguero España
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Pero, ¿cuáles son los derechos reales? Según el código civil, son la Propiedad, el Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbres, Hipoteca y la Prenda.

Se distinguen dos elementos: el interno o de primer grado, que es el poder inmediato que se otorga sobre la cosa, por ejemplo comprar, vender, heredar, hacer obras o no en la propiedad, dominando directamente la cosa con poder absorbente, no necesitando de nadie para ejercer este derecho; y el otro elemento, que es el externo o de segundo grado, que consiste en el derecho que tiene en relación con otras personas, como por ejemplo, alquilar, dar en usufructo, dar en servidumbre y dar en garantía, tal como la hipoteca.

En el primer caso, existe un sujeto activo simple y está representado por una sola persona donde su actuar, siempre dentro del marco legal, no afecta a otras personas, mientras que en la otra, el sujeto pasivo es limitado en número y comprende a todas aquellas personas o limitaciones que entran en relación con el sujeto activo.

Así que, en el momento en que tenemos que tasar o valuar una propiedad, ¿se necesita que valuemos los derechos de segundo grado?

Sí y no, por las siguientes razones.

Existen dos situaciones que se presentan. Una es cuando el dueño tiene el genuino deseo de vender, ya sea porque requiere ese capital que le servirá para otros propósitos, para iniciar un proyecto, para cambiar de vecindario o simplemente como capital de trabajo. En ese momento, está consciente de que debe adaptarse al mercado, debe conocer los precios de las compras-ventas de propiedades similares a la que desea vender.

Cuando este propietario toma la decisión voluntaria de ceder su propiedad al precio que le satisface, está automáticamente renunciando a todos los beneficios futuros que la misma pudiera darle. Está renunciando a sus derechos reales de segundo grado, o sea, a los de poder alquilarla, de poder hipotecarla, de darla en usufructo o de hacer servidumbres, por lo tanto no se requiere.

La otra situación se da en el caso de las expropiaciones o ventas forzadas, donde el dueño está obligado a vender, a ceder su propiedad, que incluye todas las posibilidades de primer grado y también las de segundo grado.

Aquí se involucra un daño y un perjuicio por el que se supone debe haber una compensación. La compensación es diferente al valor de la propiedad, ya que el valor de la misma refleja el precio normal del mercado, pero la compensación se refiere a lo que dejaría de percibir al no tener el bien, ya que no tiene otro proyecto más que su propiedad, no tiene otros propósitos dado que su proyecto y su empresa están precisamente basados en ese bien.

Sin embargo, la valuación de las “compensaciones” tiene limitaciones, no pueden ser infinitas o ilimitadas, ya que al titular se le pueden ocurrir muchas, dando lugar a excesos en rarezas o extravagancias de “potencialidades” que no necesariamente son reales. En tal sentido, estos derechos reales de segundo grado deben enmarcarse en tres aspectos del máximo uso y mejor aprovechamiento y son:

1. Que sean legalmente y normativamente lícitas y admisibles.

2. Que sean físicamente viables.

3. Que sean financieramente factibles.

De manera que cuando se hace una valuación de ellas no se puede invocar la realización de tal o cual proyecto que no cumpla con las leyes constitucionales o normativas de las municipalidades, también que se intente proponer algún proyecto que, de acuerdo a las medidas, topografía, clima, tipo de suelo, etcétera, no pueda ejecutarse, y finalmente, que se plantee un proyecto que financieramente no retorne, mediante las rentas futuras, el valor de su inversión, como por ejemplo, hacer un hotel donde no hay turismo y otro tipo de proyecto que de acuerdo a las condiciones del mercado no sea financieramente factible.

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