Economía

Precios del suelo y rentas urbanas

La actividad inmobiliaria de todos los agentes que intervienen en una ciudad permite configurar tanto precios como rentas.

Por Manuel Salguero

En la obra El origen de la fragmentación en la ciudad, escrito por el arquitecto colombiano Edgardo Contreras Nossa, me llama la atención el análisis que hace sobre la formación de los precios del suelo y la configuración de las rentas urbanas.

Confirma que los precios del suelo cercanos a los centros urbanos son mucho más caros que los lejanos.Estos incrementos generalmente son el resultado de la infraestructura estatal, obras públicas, redes viales, inversiones privadas, etcétera. Este beneficio es conocido como renta urbana, o plusvalía, y es capitalizado a través de los precios del suelo en el mercado inmobiliario.

En nuestras ciudades podemos observar que la localización del suelo respecto de la distancia le da un valor adicional: mientras más cerca esté de los centros económicos, tendrá más valor que uno más lejano.

La localización del predio dentro de la ciudad influye en la formación de la renta y, como consecuencia, en los precios del suelo, debido a que la distancia con diversos servicios hace variar el valor de mercado; a menor distancia con las infraestructuras mayor es el precio de la tierra.

Otro factor determinante es la actividad del predio, dependiendo del uso urbano que dicho inmueble tenga —vivienda, industria, comercio—. De esta forma, un predio con uso comercial es más rentable si está localizado en una vía de comunicación central, y por el contrario si una vivienda está ubicada en esta misma zona su renta será más baja porque el uso comercial genera ganancias adicionales derivadas de su actividad y el uso residencial no.

Una oficina en el centro corporativo es más rentable que una vivienda porque el usuario final está dispuesto a pagar más dinero por un uso comercial, donde obtendrá mayor capitalización de la renta, luego el uso residencial requiere de otras infraestructuras adicionales que ocupan más espacio –áreas verdes, salud, educación– y los usos comerciales requieren menos infraestructuras y área construida para operar.

En otro aspecto está la normativa, donde existen predios más construibles que otros que producen ganancias extraordinarias. Condición dada por los índices y normas.

Samuel Jaramillo define algunas de las principales condiciones para la formación de los precios del suelo y para la configuración de las diferentes rentas urbanas.

Por ejemplo,  el carácter urbano de los terrenos define el mayor o menor valor de la renta. Las actividades comerciales influyen en el valor del suelo. Las actividades complementarias cercanas también afectan el valor. La segregación socio-espacial, o diferenciación cultural de los distintos grupos sociales y las industrias, que tienden a localizarse en las aglomeraciones urbanas sin importar el lugar dentro de las mismas.

En conclusión, la configuración de las rentas en la ciudad y, en consecuencia, la formación de los precios del suelo urbano, son un mecanismo basado en la actividad inmobiliaria de todos los agentes que intervienen en el proceso.

manuelsalgueroespana@gmail.com