Consejos del Consultor: Expropiaciones por carreteras
Por: Manuel Salguero España.

Opinión

El sábado pasado le platiqué sobre la expropiación por el retiro en las carreteras. Pues bien, esta porción de tierra podrá ser expropiada algún día, obviamente siguiendo los pasos descritos en el título IV del decreto 529.

Este indica que existe una indemnización que comprende la satisfacción al propietario del valor del bien y todos los daños, desmerecimientos y erogaciones que sean consecuencia de la expropiación, fijada en dinero o puede ser de otra forma cuando al expropiado le convenga.

Si no hay acuerdo entre expropiante y expropiado, la indemnización será fijada por expertos, tomando en cuenta el valor de la matrícula fiscal, siempre que guarde relación justa con el inmueble o sea el más aproximado a su precio real, también se consideran las ofertas recíprocas entre expropiante y expropiado y las demás pruebas que produzcan las partes.

Los expertos, indica la ley, serán nombrados conforme lo preceptúa la Ley Constitutiva del Organismo Judicial, y tendrán las atribuciones que la misma establece.

Ellos deberán razonar sus dictámenes y serán responsables por la falta de probidad en que puedan incurrir, y por los daños y perjuicios que se deriven de su actuación.

Ahora bien, ¿qué valor le asignarán al área en retiro?. De acuerdo a la ley, se lee “...tomando en cuenta el valor de la matrícula fiscal, siempre que guarde relación justa con el inmueble o sea el más aproximado a su valor real...”. Esto significa que el valor final estará cercano al del mercado.

Sin embargo, al considerar la matrícula fiscal, se podrá observar que la mayoría de inmuebles está con un valor muy por debajo del valor real, por lo que, al realizar la compra-venta, el propietario deberá pagar los impuestos derivados del incremento a su patrimonio, teniendo 2 posibilidades tributarias, el 5 por ciento o el 31 por ciento del valor de la transacción.

En la situación más crítica será el 31 por ciento, agregándole a esto el 10 por ciento de gastos, honorarios, etc., se estima que el valor del inmueble será castigado en 41 por ciento, por lo que el valor de las áreas en retiro no podrá estar más allá del 59 por ciento del valor de mercado.

En cuanto a las construcciones, las licencias para autorizarlas exigen un compromiso de demolición a cargo del propietario, por lo que su valor no será reconocido, entonces se asume un valor cero.

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