Economía

El Riesgo Inmobiliario

Una tarde fresca en San Lucas, sentados alrededor de una mesa, viendo la lluvia a través de las ventanas, que suavemente caía sobre los árboles del frondoso bosque ubicado al fondo de la casa degustando arroz en leche acompañado de sabrosas tostadas con frijol, salsa y guacamol, conversábamos con varios amigos temas variados, cuando de repente uno de ellos dijo: alquilar es tirar el dinero a la basura.

Por Manuel Salguero España

Hubo un pequeño silencio y en un segundo estábamos opinando, unos a favor, otros en contra.

—La casa propia se ha constituido en un verdadero “valor moderno”, como un código compartido, aceptado y por lo tanto no cuestionable, además es algo emotivo, porque se torna en una forma de integración social—, dijo alguien, al agregar que —tradicionalmente, se nos ha inculcado que lo más importante, o lo que nos puede dar felicidad y seguridad económica mayor, es tener casa propia—, concluyó.

Otros opinaron: —alquilar no es tirar el dinero, sino que es una manera de comprar libertad, porque: no tienes que pagar intereses a ningún prestamista, porque si mañana no puedes pagar tu alquiler, te puedes cambiar a otro más barato, porque si te aparecen goteras, o construyen un edificio enfrente o tu vecino gusta de hacer fiestas todos los viernes por la noche, pues haces la maleta y te vas—, sentenciaron.

Algunos dijeron que una casa es una manera de construir un capital y mediante una hipoteca puede permitirnos tener acceso a este para desarrollar una empresa, un proyecto o cualquier inversión rentable.

Otro opinó que alquilar no es tirar el dinero, sino comprar tu libertad, porque no te obliga a quedarte en un trabajo donde ya no te motiva, solo porque tienes que pagar una hipoteca, además te da la posibilidad de vivir en el mejor barrio de la ciudad o en una casa que jamás podrías adquirir, dijo muy acertadamente.

Finalmente, coincidimos en que para comprar una vivienda o para alquilar alguna, se necesita de una inversión. Alguien tiene que aportar un capital inicial para comprar un lote y luego construir una casa o un edificio de apartamentos.

Todo esto conlleva un riesgo, tanto del que se lanza al proyecto como del que da el financiamiento para lograrlo.

Hemos visto cómo países han enfrentado o las están enfrentando, burbujas inmobiliarias.

Todo esto porque las imperfecciones inherentes a los mercados inmobiliarios, la especulación asociada a las externalidades y plusvalías urbanas, y los factores de riesgo propios del crédito y de los valores hipotecarios —avalúos o tasaciones bancarias— incrementan los efectos distorsionadores que dichos mercados tienen, no pocas veces, en los procesos de crecimiento y contracción. Se trata de una distorsión que se produce ya sea por encadenamientos productivos, de insumos y de servicios, como por apalancamientos y derivados financieros.

Estas imperfecciones y burbujas inmobiliarias pueden traer consigo consecuencias sociales —recesión con desempleo masivo, incremento de la pobreza, caída de la demanda y del consumo, desalojos por ejecución hipotecarias, migraciones, etc—, y, por cierto, también sus no menos graves efectos políticos: movimientos sociales, huelgas y protestas; impopulares ajustes en las políticas públicas y presupuestos fiscales; cuestionamiento y puesta en jaque a las instituciones monetarias supranacionales; e, incluso, caídas de algunos gobiernos.

Y es que existe una estrecha relación entre los ciclos inmobiliarios y las coyunturas de crisis que se remite a una relación más estructural: la creciente urbanización no solo de la población sino también de la economía y, más aún, la concentrada metropolización de las economías inmobiliarias y financieras y de su maridaje.

“La capital: el capital”, que es una expresión inequívoca de la concentración territorial de una economía cada vez más terciarizada e hiperurbanizada y de la “metromonopolización” financiero-inmobiliaria que se ha venido desarrollando en la ciudad.

Recordemos cómo era el tema inmobiliario en el siglo pasado. En la década de los 1930, los inmuebles no eran tan caros ni representaban la felicidad.

Después del terremoto de 1976 cambió la visión de la vivienda. Se constituyó en un artículo de primera necesidad y se inició, gracias al crédito y las hipotecas, la carrera por urbanizar, lotificar, construir condominios, colonias, como un satisfactor a la necesidad de vivienda.

Estos ciclos pueden ser indicio de algún riesgo inmobiliario, tema que abordaremos gracias a la participación de prestigiosos conferencistas en la XV Jornada Valuatoria del Colegio de Ingenieros, el viernes 12 de agosto en el Hotel Barceló.