Actualmente tenemos una realidad, la mayor parte del espacio urbano es para uso residencial. Casi todos los habitantes de nuestro país viven en áreas urbanas. Ya casi no existen familias viviendo en el campo.  Por ejemplo, la municipalidad de Guatemala declaró que ya no tiene áreas rústicas, todo el suelo lo considera urbano.  De manera que el papel del estado como regulador es fundamental.

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Entonces le corresponde proveer servicios públicos, la infraestructura y la seguridad. Debe regular la propiedad del suelo y de los bienes raíces, debe o debería dictar las normas del urbanismo y construcción ya que el mercado de la vivienda no puede funcionar fuera de las normas estatales.

Fundamentalmente porque requiere de lo siguiente: Libertad de venta y compra, regulaciones estatales sobre el derecho de la propiedad, infraestructura de servicios públicos disponibles, red vial y de transporte y un mercado hipotecario con sus instituciones financieras.

Por lo tanto, las familias deben decidir entre la diversa oferta que se presenta en el mercado, pero ¿cuáles son los parámetros que fijan la decisión de la familia a la hora de elegir? Veamos algunos:

1. El costo de oportunidad del tiempo dedicado a los desplazamientos, el estrato popular o nivel bajo tiene poco costo de oportunidad y acepta viajar una o dos horas con tal de tener su casa propia o espacio vital para su familia (mayor número de dormitorios en lugar de un cuarto para toda la familia en la zona central) en cambio los estratos sociales altos aprecian mucho el tiempo empleado en los desplazamientos y están dispuestos a pagar más dinero por no alejarse del centro de negocios o el lugar de trabajo.
2. Los costos de transporte afectan más al estrato bajo que al alto.  Tomar dos buses significa la diferencia para una familia pobre que solo paga un pasaje de buso o Transmetro. Hoy con los elevados costos de la gasolina influye poderosamente en los estratos medios para tomar la decisión de ubicación en la periferia.
3. El número de personas en la familia que hace los desplazamientos y su costo en transporte público o número de vehículos particulares en la familia.
4. Otros desplazamientos hacia lugares de estudio, actividades culturales, deportivas o visitas familiares.
5. La edad de los usuarios. Las personas mayores prefieren minimizar los trayectos y vivir en zonas más centrales. Las personas jóvenes con hijos pequeños prefieren la periferia con casas y zonas verdes cerca de los colegios. Los colegios en general están situados en las periferias porque requieren áreas suficientes para aulas y deportes.
6. El tamaño de la familia genera el ciclo de la ubicación. Quien inicia su vida profesional es soltero o vive en pareja y no necesita mucho espacio vial. Puede quedarse cerca del centro. Pero cuando las familias tienen hijos necesitan mayor número de dormitorios, jardines, zonas verdes y se ven forzados a migrar hacia la periferia. Las personas pensionadas o que ya no viven con sus hijos vuelven a las zonas centrales. No pueden vivir en los extramuros de la ciudad.

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