Y es que muchos piensan que determinar el valor de algo tiene mucho de arte, poco de ciencia, y mucha intuición, pero no es así.
Los métodos y procedimientos para las acciones del proceso valuatorio están acompañados de más y más detallados indicadores orientados básicamente a tomar decisiones con mayor certidumbre.
El biólogo chileno Humberto Maturana escribió hace algunos años el libro: La objetividad como argumento para convencer, que se relaciona con lo cuantitativo, lo verdadero, lo indiscutible.
Esto significa que debemos medir las cosas, tratar de que lo subjetivo, o sea, lo bonito, lo feo, lo bueno, regular o malo se conviertan en números para que de esta forma tengamos los argumentos para convencernos, ante una información dispersa que aportan las cosas o los inmuebles, de qué camino tomar.
Por lo tanto, la Valuación está relacionada con la ciencia de medir, de tener procesos, de buscar información, procesarla, medirla y compararla con otra cuyo dato, valor o resultado es conocido y comprobado con hechos reales.
Y es que el valor de las cosas proviene de un comportamiento de consumo, de preferencias, de deseabilidades, de las elecciones que tienen los compradores asociadas con la oferta de bienes de consumo, con las opciones que se presentan en el mercado.
La ciencia o magia de la valuación, si es que la queremos llamar así, deviene de cómo modelamos un comportamiento de consumo, de las preferencias y de cómo lo subjetivo lo transformamos en números para introducirlos en variables que permitan anticiparse a una realidad de demanda.
En esta tarea podemos asignarle valores numéricos a lo subjetivo, como por ejemplo: malo o feo equivale a cero, regular a 5 y bueno o bonito a 10. Como puede verse, en este proceso ya enmarcamos dentro de una medida algo que estaba flotando. También podemos establecer grados de importancia o prioridades, como por ejemplo que en una casa la seguridad me importe en un 60 por ciento, el tamaño de los dormitorios en un 30 por ciento, y la categoría del vecindario me afecte solamente en un 10 por ciento.
Estas variables las podemos correlacionar con los valores o precios verificados de cosas o inmuebles conocidos con el propósito de encontrar la relación entre las preferencias y deseabilidades.
Ahora bien, ¿Cómo representamos el fenómeno de valores de las propiedades? con dos números: una medida de tendencia central y una medida de variabilidad. Generalmente usamos el promedio y la desviación estándar.
Cuando preguntamos ¿a cómo está la vara cuadrada en tal o cual zona? Y nos responden solamente con un dato puntual, único en el tiempo y el espacio, nos quedamos sumidos en incertidumbres. El siguiente paso lógico sería hacer la segunda pregunta: ¿Y eso es bueno o es malo?
Por lo tanto, es objetivo indicar que el promedio es US$100 con un más/menos US$15 y que la tendencia es al alza.
De manera que para convencernos de tomar la mejor decisión necesitamos saber si el sector está en desarrollo positivo, con rendimientos atractivos, o por el contrario, está deprimido o en la etapa de declinación.
Requerimos saber si ese crecimiento es el adecuado, ya que podemos determinar que en otros sectores o zonas se tienen rendimientos mayores derivados de una mejor deseabilidad.
También necesitamos medir o estimar matemáticamente la declinación y si la tendencia es hacia alguna recuperación o se está acelerando aún más el descenso de valores.
Finalmente, tenemos que tener la capacidad y la habilidad para mirar el mundo desde una perspectiva matemática que nos permita identificar relaciones, definir prioridades, evaluar tendencias y diseñar indicadores de medición.
De esta manera se cumplirá el axioma “Si no se puede medir, no existe” y que una vez efectuadas las mediciones sean realmente objetivas con los suficientes argumentos para convencer.
¿Dudas?
manuelsalgueroespana@gmail.com
