Efectivamente se producirá un impacto en los valores, pero no puede ni debe ser un valuador ni un corredor de bienes raíces quienes lo establezcan simplemente por lo que se “cree” o por lo que se “suponga”.
Existen principios básicos de la valuación que son los que rigen el comportamiento de los valores, y uno de ellos es el de la oferta y la demanda, que indica que es el mercado el que los define.
Un mercado es el entorno en el comercio de bienes y servicios entre compradores y vendedores, a través de un mecanismo de precios.
El valor de mercado es el valor estimado al que un activo se debe intercambiar, en la fecha de valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de independencia mutua, después de una comercialización adecuada en los que las partes que actuarán lo harán con conocimiento, prudencia y sin compulsión.
Por lo tanto, cada parte, o sea compradores y vendedores, responderá a las relaciones de oferta y demanda y otras de fijación de precios, así como a su propia comprensión de la utilidad relativa de los bienes o servicios y las necesidades y deseos individuales, o sea que el comprador, en ese momento, no requiere de un capital, ya que lo posee y tiene una idea clara de lo que quiere comprar, en este caso, un inmueble. El vendedor no requiere de ese inmueble, ya que lo posee y tiene una idea clara de lo que hará con el dinero que recibirá a cambio y es lo que necesita en ese momento.
El grado de actividad, o sea la oferta y la demanda, en cualquier mercado fluctuará de acuerdo a la deseabilidad de las personas, por lo tanto, lo que hoy está bajo, mañana puede ser que esté alto.
Cuando la demanda de inmuebles es alta en relación con la oferta de ellos, se espera que los precios suban y tenderá a atraer a más vendedores de entrar en el mercado y, por lo tanto, una mayor actividad.
Lo contrario ocurre cuando la demanda es baja y los precios están bajando. Sin embargo, los diferentes niveles de actividad son una respuesta a los movimientos de precios en lugar de la causa de ellos. Esto debe interpretarse como que si los precios se ponen caros, la demanda bajará, y si los precios se ponen baratos, la demanda se incrementará.
Como podemos ver, será un eficiente análisis de precios lo que definirá este mercado.
Entonces, lo que es importante y que marcará la historia de valores es el hecho o el momento en que se consume una compra-venta, es allí precisamente donde se establecen los precios, es hasta que se presentan transacciones y quedan evidencias de esos precios que van generando el valor.
Justo hasta ese momento, y no antes, y hasta que exista suficiente información de ese mercado será cuando un valuador o un corredor de bienes raíces podrá tener una mejor idea de lo que puede costar un bien.
Si se tienen datos de los precios antes de cualquier evento, y después de un tiempo de ocurrido el mismo, entonces se puede determinar o concluir que tipo de impacto se produjo en los precios. Cuánto bajaron o no o si permanecieron estables, y así poder determinar la intensidad o la magnitud del impacto económico del evento en los precios de los inmuebles.
Los eventos físicos —hundimientos, inundaciones—, o los sociales —violencia, zonas rojas— o los políticos —leyes, normas— o financieros —inflación, altas tasas—, siempre se producirán, y dependiendo de las medidas de mitigación que se establezcan, se podrá suavizar la magnitud.
La resiliencia de la población ayuda bastante. La oportuna intervención municipal o gubernativa para solucionar el problema contribuye más, pero, sobre todo, la solidaridad, prudencia y cordura de los residentes será fundamental, sobre todo para evitar la especulación y los abusos inescrupulosos.
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