Inversión en bienes raíces

Con frecuencia solemos oír que las mejores inversiones son en bienes raíces. Soy de la opinión que todas las afirmaciones tienen dos caras, dos enfoques.

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En bienes raíces no todo lo que brilla es oro. Hay buenas inversiones, que son las que regularmente vemos o de las que nos recordamos o de las que presumimos, pero las hay malas, de las que poco se sabe porque a veces tendemos a ocultarlas, justificarlas o minimizarlas.

Entonces, no está de más hacerse las siguientes las preguntas: ¿Fue buena la inversión que hice en este inmueble?, ¿será que al venderlo obtendré un buen rendimiento?, o también, ¿será bueno comprar hoy una casa o terreno?, ¿será mejor vender ahora o después?

Estas preguntas son normales y obedecen a que nuestra inversión en bienes inmuebles es precisamente eso, una inversión. Desde luego hay otro tipo de compras, que responden al lujo o al capricho, como una obra de arte o una joya, que probablemente no la vendamos nunca.

Este tipo de compra deberá tomarse como un gasto y no como inversión, ya que difícilmente encontraremos otra persona que tenga similares gustos y que esté dispuesto a pagar lo mismo o un poco más.

Entonces para poder evaluar si la inversión que queremos hacer es buena, debemos compararla con otra alternativa.

Podemos analizar qué opciones tenemos en el mercado. Buscarle similitudes en cuanto a riesgos, tiempos, condiciones, etcétera, luego evaluarlas en sus diferentes magnitudes. Una de ellas y la que más nos atraerá será el rendimiento que dicha inversión tenga.

Pero, ¿cómo se mide? La mejor manera será a través de una tasa de rendimiento, expresada en porcentaje (tanto por ciento), tal como lo vemos en los bancos del sistema y que conocemos como “interés”. Esta tasa de rendimiento se divide en activa y pasiva.

Activa es la tasa de interés que le pagamos al banco por algún préstamo que le hagamos, y en la actualidad oscila entre 8% y 18%.

La tasa de interés pasiva es la que nos pagará este banco, cuando hacemos ahorros, ya sea a la vista o a plazos fijos, 3, 5, 10 o más años. En ahorros a la vista la tasa parte del 2% o más.

Sin embargo, a plazos mayores podemos tener acceso a tasas del 6%, 8% o mejores, dependiendo de las condiciones contractuales. Una cosa es cierta: a mayor tasa de rendimiento pasiva, mayores serán las condiciones a que nos sujetarán la inversión y mayor será el riesgo.

Debemos tomar en cuenta algo importante: la inflación.

Esta será la pérdida del poder adquisitivo de nuestra moneda que afectará las inversiones, significa que estaremos perdiendo año con año la capacidad de compra. Y al final de un período queremos tener más dinero, no menos.

En el análisis para la mejor decisión de una inversión se deben tomar en cuenta: 1º Las condiciones y montos, 2º el riesgo, 3º el rendimiento, 4º la inflación, y 5º el plazo o tiempo en que deseamos el retorno esa inversión.

Veamos tres tipos de inversiones inmobiliarias: 1) Terrenos que se han comprado que no se les ha construido nada, además no se han dado en alquiler, o sea, ni se gastó en mejoras ni hubo ingresos por ellos. Simplemente han tenido el incremento de valor que ha producido el sector con el transcurrir de los años, si es que ha variado. 2) Terreno que se compró hace años, se le construyó una vivienda, o una bodega o un local comercial, cualquier mejora, y que ha producido una renta mensual, así como gastos de inversión y mantenimiento. 3) Terreno con vivienda que se compró para vivir con la familia y obviamente sin pagar renta.

Estos son algunas posibilidades de inversión. En el primer caso, tenemos el dato de compra y después de varios años, el valor probable de venta.

En el segundo caso, tenemos el dato de inversión inicial, las rentas mensuales y el valor probable de venta, y el tercer caso es similar al segundo, ya que aunque no se pagó renta, se puede estimar cuál hubiera sido esta para una vivienda similar.

Con estos datos podemos obtener la rentabilidad, o sea, una tasa equivalente.

En el caso de terrenos sin mejoras, debería estar el rendimiento, por lo menos, arriba de la inflación, o sea, arriba del 7% anual, y con los bienes que produzcan renta mensual, en el caso de que se puedan alquilar, debería estar arriba del 15% anual.