De acuerdo a la ley, se debe considerar únicamente lo descrito o la información consignada en la primera inscripción de dominio de los libros del Registro, donde se establece una especie de resumen de lo que consta en la correspondiente escritura pública.

Lamentablemente las inscripciones de las características de la ubicación, dirección, nombre del propietario, sus dimensionales —medidas, nombre de los colindantes y área— en muchos casos no se especifican bien, no son claras y difieren considerablemente de la realidad.

Todo ello porque actualmente no se cumplen los protocolos y no se siguen procedimientos adecuados o técnicamente idóneos para inscribir catastralmente bien una finca. Por lo mismo y derivado de los Acuerdos de Paz fue creado el Registro de Información Catastral RIC precisamente para corregir esta situación espacial, pero esto tardará muchos años en establecerse plenamente, por lo que al día de hoy, se debe trabajar con lo que se tiene bajo los procedimientos tradicionales.

Muchas inscripciones realizadas en el Registro de la Propiedad carecen de planos o los que contienen no están correctos, tienen incongruencias o errores y lo que es peor, en muchos casos se tiende a realizar un resumen estandarizando y describiendo los rumbos solamente en los cuatro que son norte, sur, este y oeste, omitiendo sus variaciones.

las medidas que corresponden a un trayecto de varios tramos, en uno solo, que según ellos corresponden a un mismo rumbo, consignándolo así en la escritura.

El problema es que al quedar asentada esta información —que se convierte en un dato legal— no procede otra interpretación, por lo que si se quiere replantear este polígono, es probable que resulte un dibujo diferente al original, y por ende al mostrado físicamente en el campo.

Derivado de todo esto, le quisiera sugerir, estimado lector cómo hacer para detectar estos problemas y qué acción procede en cada caso, por lo que los he subdividido en 4 niveles.

El primer nivel, que sería el más sencillo, está relacionado con la identificación, digamos que al llegar encontramos un terreno abierto y sin señales visibles que lo determinen.

Esta situación es crítica, ya que puede ser que ese no sea el terreno, o esté invadiendo otros ajenos y la puede solucionar el propietario sin mayor complicación, enterrando mojones y levantándole un cerco, ya sea de alambre espigado o pared que defina exactamente sus fronteras. Si alguien se siente perjudicado por esta acción, lo hará saber oportunamente al dueño y será este el encargado de resolver.

El segundo nivel, que requiere del auxilio de terceros, corresponde a faltantes o excedentes en el área o a la incertidumbre de las medidas de sus linderos, y si la magnitud o gravedad lo permite puede solucionarse mediante el levantado de un plano topográfico realizado, firmado y sellado por un ingeniero colegiado que de fe y se responsabilice de la ubicación, medidas, colindantes y área coincidente o no con lo inscrito en el Registro.

El tercer nivel ya es más complejo y requiere del auxilio de profesionales, y es cuando existen fundamentales diferencias entre lo indicado en el Registro y lo encontrado físicamente. Aquí es importante que el propietario realice trámites más profundos involucrando a peritos profesionales y a un notario que de acuerdo a la ley y si es procedente elaborará la escritura pública y la deberá inscribir en el Registro.

Finalmente, está el cuarto nivel, que recomienda no tomar esta finca o esta propiedad en garantía, o que no procede realizar la compra en vista de que presenta muchas incongruencias, así como evidencias fundamentales de la existencia de riesgo físico o riesgo de certeza jurídica.

¿Dudas?