Cuando usted compra una vivienda en condominio, ¿sabe qué le están vendiendo?, ¿conoce cuáles son sus derechos y obligaciones?, ¿sabe cuáles son las áreas comunes y dónde quedan?, ¿le han mostrado un plano de las áreas comunes y si tienen registro —finca, folio y libro—, a favor de los condómines?, ¿sabe de qué es dueño y de qué no?, en fin, hay tantas dudas que lamentablemente aparecen hasta que se tienen problemas.
Hemos sido testigos de muchos problemas de abusos y demandas perdidas algunas, ganadas otras, respecto de lo que ofrecieron inicialmente y lo que resulta una vez han pasado los años y los dueños originales terminan vendiendo, ocupando o cediendo, áreas que se suponían eran parte de las áreas comunes.
Por aparte, se tiene el problema de la administración, del reglamento que le impusieron, de los propietarios morosos, etcétera.
Otro caso: Si uno de los condómines fallece intestado —o sea sin haber dejado testamento—, la ley indica que deben revaluarse fiscalmente todos sus bienes y le corresponde a la Dicabi aceptar o rechazar dichos avalúos, pero si en estos casos hay propiedades comunes, alícuotas o proindivisas, no existe una ley específica de cómo valuarlas afectando o no, a todos los demás que nada tienen que ver con la mortual.
Guatemala ha crecido considerablemente en el desarrollo de condominios, es más, ya casi no se construyen colonias abiertas, todas son condominios y la ley que “medio regula” estos desarrollos es la de Propiedad Horizontal.
En septiembre del 2012 escribí una columna al respecto, en la que mencioné que no se considera nada para el régimen de condominios, y los desarrolladores y entes reguladores —municipalidades—, al no tener una ley específica, optan por apoyarse en la Ley de Propiedad Horizontal, que presenta pocos puntos acordes a aquel tipo de régimen. A la fecha no se tiene ninguna ley específica para condominios lo que ha causado muchos problemas, como indica la licenciada Analucía Carrillo Marroquín, en su tesis denominada Condominios urbanizados, necesidad de su regulación legal, que ya es una urgente necesidad tanto para el propietario lotificador como para los compradores y para la comunidad donde se emplazan.
Por ejemplo, debería existir una ley que indicara que los derechos de cada condómino en las cosas comunes no podrán enajenarse, gravarse, embargarse ni trasmitirse independientemente, por ser inherentes a la propiedad de la respectiva finca filial y, en consecuencia, inseparables de dicha propiedad, u otra que indicara que los propietarios estarán obligados a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tácita, al uso y goce de las cosas comunes, no debe relevar al condómino de sus obligaciones en cuanto a la conservación, la reconstrucción de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligación derivada del régimen.
Esta ley debería tener a la vez un reglamento de condominio y administración conteniendo, como mínimo entre otras cosas, las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el período del nombramiento o la contratación y las causas para removerlo, las aportaciones de los propietarios para gastos comunes, el uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercerá y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario, así como el régimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolución de disputas, la posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores, etcétera.
Como dice el colega columnista costarricense Ignacio Alfaro en su blog Doctor Condominio, los condominios permiten disfrutar de la seguridad e infraestructura que da la calidad de vida que el Estado dejó de proporcionar hace más de 30 años. Esa calidad de vida es hoy un problema privado, y quien adquiere en condominio lo resuelve de alguna manera.
Es de gran importancia que quienes adquieran en condominio hagan el esfuerzo de formarse como condóminos, de conocer perfectamente bien su reglamento, sus deberes y derechos antes de hacer altas inversiones.
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