Por qué la burocracia en el Registro de la Propiedad paraliza inversiones hasta por Q1 mil millones

Problemática atrasa la entrega de inmuebles a los compradores, así como la emisión del seguro de hipoteca.

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El Registró dará una prioridad a la inscripción en el Régimen de Propiedad Horizontal. (Foto Prensa Libre: Hemeroteca)
El Registró dará una prioridad a la inscripción en el Régimen de Propiedad Horizontal. (Foto Prensa Libre: Hemeroteca)

Entre Q800 millones a Q1 mil millones es el monto estimado de la presa que está pendiente de escriturarse por el Registro General de la Propiedad, un factor que genera efectos adversos al sector construcción y financiero quienes emitieron una alerta del problema.

Representantes de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi) y el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) confirmaron a Prensa Libre atrasos en las operaciones de escrituraciones.

Principales razones

“Los problemas que se generan tienen su origen en el tiempo que se demora actualmente el Registro de la Propiedad para realizar las inscripciones con las operaciones relacionadas al giro del negocio inmobiliario y del FHA”, explicó Carol de Martinez gerente del FHA.

Mencionó que la secuencia del proceso está generando atraso desde la entrega del inmueble al comprador, así como la emisión del Seguro de Hipoteca.

Es decir, las nuevas unidades habitacionales que salieron al mercado no se han podido entregar a los futuros propietarios –que realizaron preventa– por no contar con la escrituración: registrar el número de finca, folio y libro, y que es el documento legal para emitir el seguro.

Bloqueo financiero

Simultáneamente, existe una presa pendiente de facturación por la compraventa de las unidades de entre Q800 a Q1 mil millones por los desarrolladores y bancos del sistema, según las proyecciones de la Comisión de Estadísticas de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), al observar el problema desde el punto de vista macro.

Se calcula que, en promedio, la facturación mensual de viviendas que deben registrarse es de Q100 millones, y en el primer bimestre ya se observa una caída producto de la finalización del ejercicio 2020.

Aunque el lastre viene desde el aparecimiento de la pandemia en marzo del 2020 y las medidas restrictivas, el problema se ha acentuado en los últimos dos trimestres –octubre a diciembre y enero a marzo–, según la apreciación de los usuarios.

Al consultar al Registro de la Propiedad admiten esos retrasos y señalan que “de conformidad con el Pacto Colectivo de Condiciones Laborales 2013, modificado, reformado y actualizado, los operadores deberán salir de vacaciones en los meses de noviembre, diciembre y enero; por lo que la presa de documentos se incrementó en los meses indicados; además de guardar el distanciamiento social, resguardando la salud de nuestros trabajadores, siempre prestando nuestro servicio de forma continua y de una forma segura tanto para el usuario como trabajadores del Registro”.

Un desarrollador citó un ejemplo que una persona había adquirido un apartamento -preventa- en julio del 2020, con la entrega de su enganche, pero al no escriturarse en el tiempo estableció en el Registro, perdió su empleo, y reclamó la devolución de su dinero.

Pero con la escrituración, esta persona hubiera tenido al derecho del seguro de desgravamen con el FHA, pero no sucedió, dijo Juan Pablo Estrada Domínguez, vicepresidente de Anacovi.

El sector desarrollador y FHA reportan atrasos en las escrituraciones en el Registro General de la Propiedad para la compra-venta de inmuebles. (Foto Prensa Libre: Hemeroteca)

Efecto cadena

De Martínez resaltó que hay dos partes del proceso en el cual todos los involucrados –Anacovi y sistema financiero– están siendo afectados en vista de que la primera es la operación de las desmembraciones y constitución de régimen de condominio para vivienda y la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal y reglamento en el caso de edificios.

Enfatizó que, al no tener dichas operaciones, no se pueden obtener las fincas filiales que deben consignarse al momento de formalizar un crédito.

Por lo anterior, resaltó que, al no poder formalizar la escritura traslativa de dominio y emisión de cédula hipotecaria a favor del comprador, el desarrollador no puede recuperar su capital, que en la mayoría de las veces es con financiamiento bancario, lo que implica un incremento en el costo financiero por los tiempos adicionales.

“Actualmente, el proceso se extiende hasta tres veces más que el tiempo que usualmente demoraba en el pasado. De igual manera, el FHA no puede emitir el seguro de hipoteca en tanto la compraventa con emisión de cédula no se encuentre gravada y por ende no se puede realizar el cobro de dichas primas del seguro, la cual está teniendo repercusiones negativas para todos los actores del sistema”, remarcó de Martínez.

Registro no se acopló

Juan Pablo Estrada Domínguez, vicepresidente de Anacovi, resaltó que hay tres aspectos específicos que están afectando el negocio de los desarrollares, al FHA y sistema financiero por el desempeño del Registro que no se ha acoplado en sus operaciones, y no están laborando al ritmo que traían prepandemia.

En el último año hay un sufrimiento en la agilidad y tiempos y creemos que están trabajando en 40%, destacó el directivo.

El siguiente problema es la limitación en los horarios de atención a las personas que hacen los trámites, ya que la disposición es trabajar por medio de citas. Pero el verdadero bloqueo, según el directivo, es el tema de criterios que se ha salido de control.

Un operario aplica un criterio, y otro no acepta la escritura igual, porque tiene otro criterio, y asociado a que no se revisa todo el expediente en una sola “corrida” todos los errores del expediente para corregirlo de una sola vez.

“Un proceso que duraba un mes ahora dura un mes y tres semanas, se acepta, pero este último factor, de un mes con tres semanas se tiene que pasar cinco veces en vez de una sola vez y ese esa la problemática”, puntualizó.

Déficit de personal

Al consultarse a las autoridades del Registro, admitieron que hay un déficit de personal que la institución requiere para su funcionamiento, y en el caso particular de la operación registral, debido al distanciamiento social y la edad de los operadores se cuenta con aproximadamente 35% del total del personal, quienes tienen la función de ser el primer filtro, análisis registral de los expedientes que ingresan, lo cual causa un retraso en el ámbito registral, según la respuesta comunicada.

“El personal del Registro General de la Propiedad no es inmune al covid-19, por lo que también hemos tenido operadores y Registradores Auxiliares suspendidos por haber adquirido el virus que nos agobia actualmente”, precisaron las autoridades.

Menos operaciones

El resultado de la emisión de Seguros de Hipoteca a febrero último registra una caída del 49% con respecto a febrero del 2020, que equivale a unos Q247 millones menos en seguros, informó el FHA.

“Para lograr la reactivación económica del país es necesario que todas las Instituciones realicen los esfuerzos necesarios dentro del ámbito de sus respectivas competencias, encaminados a realizar un trabajo eficiente y eficaz”, agregó de Martinez.