Todas las personas individuales o jurídicas que necesitan comprar o vender una propiedad deben estar conscientes de las obligaciones tributarias que incluye ese tipo de negociación, pues la legislación guatemalteca vigente indica que según el rol que se desempeña, los involucrados están afectos a tres diferentes impuestos:

• Impuesto al Valor Agregado -IVA-
• Impuesto Sobre la Renta -ISR-
• Impuesto Único Sobre Inmuebles -IUSI-

La pregunta del millón es ¿Quién paga cada impuesto? A continuación, se detallan las obligaciones adquiridas por cada una de las partes según la SAT.

Tributos que paga el comprador

El primero es el Impuesto al Valor Agregado (IVA), que debe pagarse a la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), tomando en cuenta lo siguiente:

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Si es un inmueble nuevo, es decir que se vende por primera vez, se debe cancelar el 12% de IVA sobre el valor del mismo. (Decreto Número 10-2012 Ley de Actualización Tributaria)

Cabe mencionar que, si la compra se realiza en proyectos inmobiliarios de múltiples unidades que se constituyan conforme los regímenes de copropiedad, condominios u otras formas similares como edificios comerciales, edificios residenciales, condominios industriales nuevos, etc., la ley indica que hasta el 70% del valor del inmueble puede pagar el 12% de IVA y el 30% restante, con el 3% de timbres fiscales.  (Artículo 12 del Decreto Número 19-2013: Adición del artículo 35 “A” a la Ley de Actualización Tributaria, Decreto Número 10-2012)

La determinación definitiva de los porcentajes detallados anteriormente, se realiza en la fase de liquidación del proyecto.

Si es un inmueble en reventa (que ya ha sido vendido anteriormente), se debe cancelar un 3% de timbres fiscales, el que se calcula sobre el valor de la negociación final. (Decreto Número 37-92, Ley del impuesto de timbres fiscales y de papel sellado especial para protocolos y Decreto Número 10-2012).

El otro tributo con el que se debe cumplir es el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), pues al finalizar la compra de un inmueble, el comprador se convierte en el propietario del mismo, por lo que adquiere la obligación de pagar ese impuesto a la municipalidad correspondiente.  El mismo deberá ser calculado de acuerdo con las tasas establecidas en el artículo 11 del Decreto Número 15‐98, Ley del IUSI:

Fuente: Decreto Número 15‐98, Ley del impuesto Único Sobre Inmuebles.

El pago de este impuesto es anual y puede realizarse por trimestres. Estos son los meses de vencimiento:

• Primer trimestre: abril
• Segundo trimestre: julio
• Tercer trimestre: octubre
• Cuarto trimestre: enero

Para calcular el pago del impuesto que le corresponde al nuevo propietario, debe localizar dentro de la tabla de tasas, el valor de su inmueble y realizar la siguiente operación:

Ejemplo:

• Valor del inmueble: Q175,000
• Tasa que corresponde: 9 por millar
• Q175,000 x 9 = Q 1,575,000
• El resultado de la operación anterior, lo divide dentro de mil
• Q1,575,000 / 1000 = Q1,575

El impuesto que se debe cancelar por el inmueble de valor Q175,000 son Q1,575 anuales, los cuales pueden pagarse en 4 cuotas de Q393.75 cada una, en los meses detallados anteriormente.

Impuestos que paga el vendedor

Lo que muchos vendedores de propiedades no tienen claro es que están afectos al Impuesto Sobre la Renta -ISR-, sobre la ganancia de capital obtenida en la negociación.

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Esta es el resultado de la diferencia entre el precio de la venta y el valor en que se encuentra inscrito el inmueble, tomando el valor más alto que aparezca en el Registro General de la Propiedad, Municipalidad o Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles del Ministerio de Finanzas Públicas -DICABI-; sobre esta diferencia se debe calcular el 10% para pagar el impuesto correspondiente.

Ejemplo:

• Valor de la venta: Q 375,000
• Valor inscrito del inmueble en el RGP: Q 215,000
• Valor inscrito del inmueble en la municipalidad: Q225,000
• Valor inscrito del inmueble en DICABI: Q 250,000
• Q 375,000 – Q 250,000 = Q 125,000
• Diferencia: Q 125,000 y este es el monto que corresponde a la ganancia de capital
• Impuesto a pagar: Q125,000 x 10% = Q12,500
• El impuesto que se debe cancelar sobre la ganancia de capital corresponde a Q 12,500 y debe pagarse durante los primeros diez días del mes siguiente al que se realizó la venta del inmueble.

Asesoría para evitar sanciones

Es de vital importancia que las personas individuales o jurídicas que deseen realizar transacciones con bienes inmuebles, se asesoren correctamente con expertos en el tema: notarios con experiencia en negocios inmobiliarios; corredores de bienes raíces profesionales; y expertos en temas fiscales y tributarios.

Esto, porque el contribuyente que no realice el pago de ISR sobre ganancia de capital a la SAT, incurrirá en la infracción de omisión de pago de impuestos y se sancionará con multa de acuerdo a lo establecido en el Código Tributario, además de los intereses respectivos. (Artículo 118, Decreto Número 10-2012).

Respecto al IUSI, impuesto que se paga a las municipalidades, la Ley indica que quien no cumple en la forma y tiempo establecidos, incurrirá en infracción y la sanción es el pago de una multa equivalente al 20% sobre la cantidad que hubiese dejado de pagar, aunque no aplican intereses ni mora. (Artículo 25, Decreto Número 15-98, Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles).

Finalmente, es necesario saber que existen diferentes formas para enajenar un bien inmueble (no solo existe la compra y venta), pues se pueden realizar permutas, donaciones entre vivos, etc., las que también están sujetas al pago de impuestos. Ese tema será analizado en otra entrega.

Miriam Bojórquez es la directora ejecutiva de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala.