Entre las estrategias que incluye la propuesta se mencionan subsidios, incentivos, un fondo de garantía, modelos de vivienda rural, desarrollo de barrios urbanos, así como actualizar las exenciones del impuesto al valor agregado (IVA) para compra vivienda social, aparte de beneficios fiscales para los constructores.
Leonel Alarcón, directivo de Acenvi, explicó que la propuesta se basa en un modelo que ha aplicado Colombia desde hace alrededor de 25 años, con medidas y acciones en tres vías: el crecimiento de la demanda por parte de las familias que no tienen vivienda o mejoras en las condiciones cualitativas de quienes ya poseen una; impulsar la oferta (construcción, desarrollo y financiamiento); y fortalecer políticas y leyes para mejorar el acceso a vivienda digna en el país.
El ejecutivo indicó que actualmente, la oferta que hay en el mercado de Guatemala atiende a los segmentos socioeconómicos C y B, pero con esta propuesta se atendería el segmento C3 y D1 por medio de brindarles a las personas un subsidio para vivienda social urbana (con montos de Q20 mil a Q35 mil), para generar la demanda, además de la exención del impuesto al valor agregado (IVA) en la adquisición.
También se sugiere la negociación tipo leasing para familias que vivan en áreas consideradas de riesgo y que tengan ingresos regulares, pero insuficientes para ser sujetos de crédito; o quienes tienen poco ahorro, pero alquilan casa. De esa forma, se generarían unos 10 mil arrendamientos (con opción a compra) de vivienda de interés prioritario los primeros 5 años y 8 mil familias trasladadas de lugares en riesgo a viviendas nuevas.
La intención es reducir el déficit cuantitativo y cualitativo, por lo que también se propone un Fondo de Garantía (Foga) y promover una mayor participación de las cooperativas y microfinancieras en el otorgamiento de créditos de vivienda.
De manera inicial, se prevé el respaldo de 40 mil créditos los primeros 2 años y 100 mil en 5 años. En el aspecto cualitativo se busca que entre 5 mil y 10 mil unidades habitacionales tengan mejoras. Para ello se propone que los recursos para este fondo provengan del Estado, como un capital semilla que debería estar entre Q100 millones y Q120 millones, expuso Alarcón.
Incentivos a la construcción
Además, se impulsan acciones enfocadas para ayudar al sector inmobiliario y a las empresas constructoras a que se pueda fomentar la oferta de vivienda social para el segmento en mención.
Los constructores necesitan incentivos fiscales, por lo que se busca que se actualice la ley del IVA (ya que no ha tenido cambios en ese tema desde hace 15 años), aparte de que el Fopavi tiene un subsidio de Q35 mil desde hace 15 o 20 años “y a como están los precios de materiales y mano de obra debería subir el monto”, explicó el directivo.
Entonces, los incentivos fiscales consistirían en exonerar del IVA la compra de materiales de construcción; la venta de la vivienda al público final también debería estar exenta del IVA, lo que ayudaría a bajar el valor de venta.
Por otro lado, en el país ya existe la Ley de Interés Preferencial, aprobada precisamente para compra de vivienda a través de los bancos, y esto se mantendría, pero a criterio de Alarcón, deberían hacerse algunos cambios para ampliar la base, es decir incrementar un poco el techo que tiene como valor de venta y eliminar algunas restricciones que deberían facilitar el acceso a la vivienda. En la actualidad está en 131 salarios mínimos el valor de venta tope para aplicar ese beneficio.
Para ello se requiere el apoyo del gobierno central, las municipalidades y el sector bancario para abarcar los ejes necesarios y modificar las regulaciones que sea necesario.
Expectativas y plazos
Respecto al plazo que conllevaría implementar este plan y lograr resultados, Alarcón dijo que para satisfacer el déficit habitacional se requiere implementar las 10 estrategias, pero por la coyuntura política y por la cultura de Estado, el factor que pudiera llevar más tiempo para es que el gobierno entienda que los constructores necesitan incentivos.
Adicionalmente se requiere que el sector bancario se interese por atender a un segmento socioeconómico con menores ingresos y que la vivienda social es un buen negocio. “Es difícil estimar la cantidad de unidades que generarían cada año estas propuestas. Lo que sí se sabe es que para satisfacer la demanda se necesita construir anualmente entre 15 mil y 20 mil viviendas adicionales a lo que se edifica actualmente”.
Situación actual
Las propuestas y acciones tienen diferente estatus, algunas son iniciativas de ley pendientes de aprobación en el Congreso, otros son parte de la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos con horizonte a 2032, que se deben modificar, entre otras herramientas que deben ser reformadas para adecuarlas al modelo propuesto o creadas.
En la parte de leyes, reglamentos e institucionalidad, proponen la creación del Instituto de Ahorro para la Vivienda para lo cual hay una iniciativa que se puede analizar y adecuar. Este consiste en un fondo de ahorro para permitir acceso al financiamiento habitacional. Además, crear ahorro y patrimonio abonando a sistemas de pensiones administradas de forma individual por medio de una contribución del trabajador y del patrono que puede ser utilizada para este fin.
En este se proyecta, en los primeros 5 años, el respaldo de más de Q400 millones en créditos para acceso a vivienda y a los 10 años, más de Q10 mil millones en ahorros para trabajadores.
Y por aparte, impulsar la ley de titularización, analizando las iniciativas 5431 y 5484 que ya tienen dictamen en el Congreso.
Las 10 estrategias
Enfocadas en la demanda:
- Subsidio para Vivienda de Interés Social Urbana:
*Apoyo para compra de vivienda, enfocado en las poblaciones urbanas.
*Atender a familias de segmentos C3 y D, con subsidio de entre Q20 mil a Q35 mil. En 2026 tener entregados 14 mil subsidios. - Incentivos para leasing de vivienda de interés prioritario:
*Generar mecanismos de acceso a vivienda para familias en condición de riesgo o desastre que tengan ingresos regulares no sujetos de crédito o que alquilan.
*10 mil arrendamientos con opción a compra de vivienda de interés prioritario los primeros 5 años y 8 mil familias trasladadas de lugares en riesgo a viviendas nuevas. - Fondo de garantía (FOGA):
*Crear un fondo para promover una mayor participación de las cooperativas y microfinancieras en el otorgamiento de créditos de vivienda.
*Respaldo de capital de Q120 millones en primer año; respaldo de 40 mil créditos los primeros 2 años; garantía de más de 100 mil familias en los primeros 5 años.
Enfocadas en la oferta
- Modelos de vivienda rural:
*Impulsar modelos de vivienda rural adaptados a las condiciones socio culturales y climáticas de cada región del país.
*Aprobación de modelos técnicos en el Fondo Para la Vivienda (Fopavi); inclusión de modelos en el código de construcción, presentar de manuales de gestión - Programa de Mejora Integral de Barrios:
*Orientar acciones públicas para reducir vulnerabilidades de familias en alto riesgo y precariedad con la implementación de modelos de vivienda social combinada con mejoramiento integral de barrios para lo cual se debe crear capacidades municipales y nacionales y tener participación del sector público, privado y sociedad civil.
*Acciones coordinadas de forma preventiva, un mapa de riesgos y acciones de traslado de familias.
- Programa de Mejora y Ampliación de Vivienda:
*Renovación del programa de mejoramiento y ampliación de vivienda para atención de déficit cualitativo, del Fopavi.
*Mediante subsidios y microcréditos erradicar el piso de tierra, mejoras en viviendas; soluciones para tratamiento de aguas grises y aguas negras; refuerzo estructural de viviendas en condiciones delicadas y reducir la exposición a desastres naturales. - Reforma a la exención del IVA para la vivienda social:
*Proponer un borrador de iniciativa para exenciones fiscales a compradores y constructores. Para el comprador mejora en el sistema de exención del IVA para la actualización e indexación del valor exento a una cantidad de salarios mínimos mensuales para actividades no agrícolas; además implementar un proceso de devolución del crédito fiscal por el IVA generado por la adquisición de materiales de las viviendas exentas.
*Con ello fortalecer la oferta de vivienda nueva en precios accesibles hasta en 25 mil unidades anuales.
Enfocadas en políticas y leyes:
- Instituto de Ahorro para la Vivienda (Iniciativa de Ley):
*La crear un fondo de ahorro que permita fortalecer el sistema de acceso a financiamiento de vivienda, el ahorro y el patrimonio abonando a sistemas pensionales administradas de forma individual. Este sistema genera una contribución del trabajador y del patrono que puede ser utilizada para el acceso a vivienda.
*En los primeros 5 años, se proyecta el respaldo de más de Q400 millones en créditos para acceso a vivienda; y a los 10 años, se proyecta la administración de más de Q10 mil millones en ahorros para trabajadores. • Se debe analizar la iniciativa 5484; estudiar la factibilidad de reducir y simplificar los impactos de implementación de la iniciativa para patrones y trabajadores. - Sistema Nacional de Información de Vivienda (SNIV):
*Dotar al sector vivienda de una herramienta de medición de impacto de las políticas públicas, la recopilación de costos de insumos y la ubicación de la oferta y la demanda.
*Resultados esperados: Implementar sistema de información abierto sobre sector vivienda; mejora de toma de decisiones y aprobación de herramientas de política pública para sectores sociales y vulnerables.
- Ley de titularización:
*Impulsar la aprobación de legislación de titularización y estudiar la factibilidad de presentar la iniciativa por separado con contenidos que ya están en las iniciativas 5431 y 5484 (ya tienen dictamen en el Congreso).
*Con ello se busca potenciar el mercado de la construcción con desarrollo de proyectos en áreas estratégicas con mejores tasas y plazos más favorables.
En números
- El déficit habitacional, con base al VII Censo de Vivienda efectuando en el 2018, es de 1 millón 363 mil 193 unidades.
- De esta cifra, 88 mil 588 es déficit cuantitativo (falta de casa) y 1 millón 274 mil 605 de déficit cualitativo (derivado de las condiciones de la vivienda).
- Sin embargo la CGC y la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (Anacovi) dieron a conocer en el 2021 que estimaron las cifras con base en datos de Cepal, respecto que el déficit llegaba a 2 millones 237 mil 956, pues al déficit cualitativo se sumaron 874 mil 764 viviendas que no cuentan con los servicios básicos (alumbrado, servicio de agua corriente y drenajes; o con hacinamiento con personas no allegadas).
