Cuando alguien compra una casa debe pensar que algún día la venderá y, por supuesto, a un mejor precio.Lo mismo sucede con un local comercial, una oficina, una bodega etcétera, o sea, que se debe analizar si vale la pena la inversión. Eso precisamente es la compra de la tierra o de un bien inmueble: una inversión.
Antes de continuar debemos aclarar: “El valor de mercado es el valor estimado al que un activo se cambia en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una transacción independiente después de la comercialización adecuada en donde las partes han actuado con conocimiento, prudencia y sin compulsión. Esto significa sin presiones, desconocimiento, imprudencias y sin compulsivos caprichos.
En un mercado libre, la tierra también puede valer según los márgenes de ganancia que producirá.
Veamos un caso: el ingeniero López se dedica a comprar tierra para lotificarla, construirle casas y luego venderlas. Él dirige el producto terminado a un segmento de la población con capacidad de compra de casas de Q500 mil.
La tierra se la ha vendido el Sr. Villagrán a Q400 el metro cuadrado, más los gastos de urbanización, construcción de casas, publicidad, comisiones, administración etc., logra venderlas todas en el término de un año. El siguiente año, va nuevamente con el Sr. Villagrán y este le sube el precio de la tierra a Q600 el metro cuadrado.
El ingeniero López sale ahora a la venta de las casas en Q750 mil. Las casas no se venden ya por causa del nuevo precio y porque en el vecindario han aparecido otros desarrollos con casas a precios más bajos, entonces el ingeniero López, para poder competir, decide agregarles extras tales como cocina equipada, piso importado, puertas de caoba, así como bonos y ofertas.
Logra al fin venderlas y nuevamente acude con el Sr. Villagrán, pero le advierte de que si le va a vender más cara la tierra, entonces ya no comprará y buscará en otros sectores.
Esto nos indica que la tierra valdrá hasta el punto de equilibrio del desarrollador entre lo que obtendrá por la totalidad de las ventas, menos su ganancia y lo que se gastará en desarrollar y construir casas.
O sea: ingresos por la venta de casas = egresos por el desarrollo del proyecto.
En una libre competencia de oferta y demanda, nadie comprará a un precio mayor y lo venderá a un precio menor, a menos que esté bajo alguna presión.
En el caso de la tierra, para efectos de locales comerciales o con destino industrial, el empresario realiza una operación de factibilidad o de incidencia del costo de la tierra o costo de renta en el precio del producto a vender y tomará la decisión de inversión al valor estimado de la misma, o por debajo de ella.
Por lo tanto, el precio de la tierra o de los alquileres estarán en función del uso a que se destine el mismo.
Por su lado el que da locales o renta edificios, investiga antes el mercado y sale con valores de sondeo. Si se le alquilan con rapidez entonces sube la renta y, por el contrario, si no los alquila pronto, entonces la baja.
Es el mercado quien establece las reglas del juego, es el mercado el que asigna valores. Los alquileres estarán en función de lo que los arrendatarios estén en posibilidades de pagar. Aquí podemos indicar que los valores de la tierra y los valores de las rentas estarán en función del nivel de ingresos de las personas a quien van dirigidos los proyectos.
El que vende, necesita quien le compre. La tierra entonces llegará hasta el valor en que sea rentable comprarla.
Estos y otros temas los tendremos en la XV Jornada Valuatoria que será el 28 de noviembre y expondrán entre otros el ingeniero Santiago Lau, en temas de sismología, y el ingeniero Julio Reyes en corretaje de bienes raíces.
Interesados en participar llamar al 2385-9008 con Iliana de Cruz.
Hoy almorzaremos en San Marcos para festejar nuestro 40 aniversario de la promoción del INMO, informa Calobeto 5966-4838
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