Logró que un familiar le alquilara una habitación pequeña por la mitad de aquel monto. Aún no consigue trabajo. El padre de su hijo le ayuda con víveres y, eventualmente, le da Q100. Su situación se ha complicado porque vive, además, con su madre, quien padece diabetes y enfermedad cardiovascular, por lo que debe comprarle el medicamento. “Hablé con el dueño de la casa donde vivía, para que me pudiera esperar un tiempo para conseguir el dinero del alquiler, pero me dijo que no, que necesitaba que le pagara, y que si no podía hacerlo, debía desocupar el cuarto”, dice, resignada. Blanca pide a amigos y conocidos cualquier tipo de trabajo, incluso para hacer limpieza, para cubrir sus gastos más indispensables. El dueño le dio unos días para buscar otro lugar para mudarse, pero le dijo que ese tiempo se lo tenía que pagar.

Como el caso de Blanca han surgido muchos más, debido a la crisis económica. El fin de la cuarentena es incierto y depende de las estadísticas de casos positivos del nuevo coronavirus.

Iris Montenegro, de 34 años, había vivido toda su vida en un área capitalina en la cual se ha incrementado la violencia por pandillas, por lo que tuvo que mudarse, por seguridad de sus hijos, de 12 y 17 años, a una habitación en una zona céntrica, por la que paga Q900. Iris es manicurista, así que el trabajo ha escaseado. El mes pasado logró pagar a la encargada de la casa Q600. Para evitar sacar sus pertenencias, este mes logró reunir, con mucho esfuerzo, apenas Q300 para el alquiler. La encargada de la casa de habitaciones rentadas comprende su situación y le ha dicho que puede ir abonándole como pueda y que no piensa en pedirle que desaloje, pero ella teme no poder pagarle. “Ahora he tenido que regresar a la casa de mis papás, donde mis hijos corren peligro”, lamenta Iris, quien, además, tiene que luchar por encontrar el sustento diario.

Cada día que pasa la solvencia de alquiler y de cuota mensual de hipoteca por vivienda se complica para muchas personas que han resultado afectadas por la pandemia, sin importar su nivel socioeconómico, y deben buscar la manera de solucionar su problema habitacional.

Diferencias de rentas

Pedro Ramírez, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala, expone que los tipos de renta son residenciales, comerciales e industriales. Debido a que los centros comerciales están cerrados, los propietarios de locales han tenido que renegociar el alquiler con los inquilinos, al rebajarlos de un 50 a 75%, o más, según el caso. “Hay inquilinos que pagan solo el mantenimiento”, afirma Ramírez.

En relación con las rentas residenciales, muchos inquilinos han perdido el empleo y se han visto en la necesidad de solicitar algún descuento de forma temporal. Otros optan por trasladarse a apartamentos o casas donde paguen menos.

Otro fenómeno, comenta Ramírez, es que muchas personas buscan casas con jardín, para tener mayor comodidad durante el confinamiento domiciliar, o espacios habitacionales más grandes, pero en zonas en las que la renta sea más accesible.

Carlos García, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, coincide en que las personas se están mudando a residencias que se adecúen a su presupuesto actual, con características similares o un tanto inferiores a las anteriores, pero en otras zonas. “Prefieren hacer este cambio, en vez de caer en impago, que impacta en las referencias de alquiler”, añade.

“Mi recomendación es que tanto el propietario como el inquilino tengan comunicación cercana y buena voluntad para replantear la renta, siempre y cuando se esté al día y no se tengan cinco meses atrasados de pago”, señala García. “No caigamos en oportunismo. Estamos en un época de apoyar al prójimo y no menoscabar los intereses de un tercero”, recomienda.

Sobre las Hipotecas

Ramírez aconseja que si una persona considera que se le complica el pago de la hipoteca, trate de renegociar las cuotas con las entidades bancarias, dependiendo de las condiciones. “Por ejemplo, si tengo una hipoteca que gestioné por 20 años y ya he pagado 10, la podría restructurar para pagar los 10 años que me hacen falta en 15 años”, explica Ramírez.

García también recomienda acercarse al banco para replantear el modelo de crédito. “Por ejemplo, trasladar las cuotas de abril, mayo y junio al final del crédito”. Agrega que en estos momentos las personas no están perdiendo sus viviendas por impago, pero tienen dos caminos: se acercan al banco para llegar a un mutuo acuerdo o esconderse, pero con tres o cuatro cuotas vencidas es difícil ponerse al día. “Los problemas surgen por desconocimiento sobre los beneficios especificados en el crédito, y por no exponer los inconvenientes derivados de la situación actual a los bancos”, advierte.

Víctor Velásquez, director de Hábitar para la Humanidad Guatemala, fundación sin fines de lucro que facilita a la población vivienda social, refiere que a quienes han resultado afectados por la pandemia se les ha apoyado con diferimiento de cuotas, según los requerimientos y análisis del impacto económico en los ingresos de las familias. “Un 8% de las personas han renegociado las deudas. Además, en estos últimos meses se suspendieron los cobros en proceso jurídico judicial”, recuerda Velásquez, y afirma que registran unas 16 mil hipotecas aseguradas en vivienda social.

Indica que, según la Comisión Nacional de Vivienda, el déficit habitacional en Guatemala es de 1.84 millones, 80% cualitativo y 20% cuantitativo.

¿Derecho al desalojo?

Ramírez señala que para desalojar al inquilino de una vivienda se debe seguir un proceso legal, el cual puede prolongarse por varios años. Lo recomendable es que se sienten a negociar el inquilino y el arrendador, aconseja, y también tomar en cuenta la posición de este último. “El propietario de un bien inmueble lo pone en arrendamiento para percibir una renta que le sirva para pagar una hipoteca, y si se trata de una persona de la tercera edad, para poder subsistir. El inquilino está obligado a retribuir el uso de ese lugar”, expone.

“Es lamentable, es un hecho que nadie se esperaba, no solo para las personas que no han podido pagar, sino para quienes no han podido cobrar. Hay que buscar un balance para que haya el menor daño posible para las partes”, sentencia el abogado constitucionalista y expresidente de la Corte de Constitucionalidad Roberto Molina Barreto. “Si la cuarentena se prolongara más tiempo, el Gobierno debe buscar políticas económicas y sociales para encontrar un balance”, añade.

Molina explica que para que una persona sea desalojada del inmueble arrendado o lo pierda, si es hipotecado, por falta de pago, debe haber sido vencida en un proceso legal, pero el problema es que el trabajo de los juzgados civiles está suspendido. “No hay cómo demandar ni cómo defenderse”, añade el jurista. Lo mejor es que las partes acreedoras cedan con compasión y comprensión, “apretarse el cincho con el ejercicio de nuestros derechos”, enfatiza.

Los procesos legales por estos motivos pueden prolongarse, en promedio, unos tres años, luego posiblemente no se llegue a un consenso, además de que representan un alto costo, expone un abogado que desarrolla proyectos inmobiliarios y que pidió omitir su nombre.

Lamentablemente, no hay una normativa legal que proteja a los arrendantes de no pagar alquileres, por la obligación contractual celebrada entre las partes, la cual se debe respetar. Si no hay posibilidad de cumplir, por las circunstancias, se debe solicitar la revisión del contrato en los tribunales, que en estos momentos están cerrados. También existen inquilinos que se aprovechan de la situación para no pagar y están atrasados en el pago desde antes de febrero. “El derecho a la propiedad privada no puede ser atentado. Básicamente, hay que lograr un acuerdo voluntario entre inquilinos y arrendadores”, afirma.

Si se trata de una hipoteca que no se ha podido pagar, ningún banco desaloja de la noche a la mañana al ocupante del inmueble, explica, porque esto también lleva un proceso legal que tarda de 24 a 60 meses, en promedio, casos que casi siempre se pierden ante las entidades bancarias.

El problema es que los propietarios invirtieron para la construcción del inmueble y tienen carga financiera, por lo que no pueden dejar de cobrar. En el caso de que los inquilinos no tengan contrato por escrito, desde el momento en que llegan a un acuerdo con el dueño ya suscribieron un contrato, y hay métodos judiciales para hacerlo valer, dice Molina.

Obligados a pagar

Según el Código Civil, artículos del 1903 al 1906, el arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba el lugar, en los plazos, forma y lugar convenidos.

Si el contrato se rescinde o se declara terminado antes de vencerse el plazo, o si el lugar se devuelve después de vencido el contrato, la renta correrá hasta el día en que sea devuelto.

De acuerdo con la Ley de Inquilinato, decreto 1468, artículo 11, el inquilino interesado en obtener una rebaja del alquiler la solicitará por escrito a tribunales competentes.

El artículo 40 establece que podrá demandarse la desocupación de la vivienda o del local cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta de por lo menos dos meses.

Para la desocupación se fijarán 15 días, si es vivienda, y 30, si es local. El lanzamiento del inquilino —artículo 47— será decretado por juez compete