En mencionada área hay 5 mil 963 unidades habitacionales (apartamentos) disponibles que llegan a representar US$874 millones (unos Q6 mil 563 millones) en valor de venta, explicó Humberto Olavarría, socio director de la firma Inspecciones Globales.
Olavarría analizó el mercado y explicó que el segmento C representa el 45% de la población urbana del país con ingresos desde Q10 mil hasta Q25 mil, y que se divide en tres subsegmentos.
El C- o C menos tiene ingresos de Q10 mil a Q13 mil 999; en el C, de Q14 mil a Q17 mil 999, y en el C+ (C más) de Q18 mil a Q25 mil.
Sin embargo, refiere que las preferencias varían no solo por los ingresos o sino por la fase de vida en que se encuentren las personas o familias por lo que los desarrolladores deben de analizar a qué personas desea lanzar su proyecto. Hay ocasiones en que se puede combinar con diferentes tipos de construcción y amenidades que se adapte a varias fases.
De esa cuenta se debe analizar la demanda de las personas solteras, parejas sin niños, parejas con hijos de diferentes edades y adultos mayores.
Millones en valor de venta del total de proyectos de apartamentos para el segmento C en el área metropolitana
“No solo es el precio, el complejo tiene que suplir las necesidades de ese segmento” dijo el experto.
Además, se deben adecuar a los diferentes tipos de demanda, por ejemplo, si a una persona soltera o una pareja sin hijos le interesa que en el edificio acepten mascotas, principalmente perros, de lo contrario prefieren no vivir en ese lugar, ejemplificó.
Las demandas comunes son cercanía con el trabajo (o centros de estudio), áreas verdes, seguridad, comentó.
Apartamentos más pequeños pero más cercanos
Además, otra tendencia es que las medidas de los inmuebles han cambiado, y “hemos aprendido a vivir en espacios más reducidos” pero a cambio de más cercanía con el trabajo, cercanía a servicios como centros educativos, gimnasios y actividades para los niños, añadió el experto.
En el 2010 el tamaño promedio de un apartamento era de 147 metros cuadrados mientras que en el 2018 fue de 94. Mientras que el de dormitorios, por ejemplo, pasó de 71 a 45 metros cuadrados.
El promedio del área de un apartamento en el segmento C es de 66 metros cuadrados, en este grupo el mínimo es 29 y el máximo 113 metros cuadrados, agregó.
Para ello se ha logrado eficiencia en el uso de espacios y paredes, por ejemplo ventanas más grandes, puertas corredizas.
Los espacios para estacionamientos son otra característica. De los 87 proyectos existentes para este segmento solo dos tienen estacionamientos para motocicletas. Este segmento no usa mucho dicho tipo de transporte a diferencia de los segmentos A, B y D.
Las zonas que más crecimiento han mostrado en este tipo de construcción vertical para vivienda son: 13, 14, 11, 5, 2, y otras, mientras que en el caso de la zona 1 existen pocas construcciones nuevas pero más remodelaciones de edificios ya existentes.
En este último caso, a pesar del dinamismo que ha trabajado la municipalidad para el Centro Histórico los desarrolladores aún no están convencidos de llegar al lugar, comentó.
Olavarría habló de estas tendencias de construcción y demanda en el programa URBAM destinado al sector inmobiliario y constructor.
Para el usuario recomienda que cuando compre se fije en la funcionalidad del apartamento internamente más que externo, además en la ubicación y en la plusvalía que pueda tener, porque normalmente para la gran mayoría de la gente i una familia la vivienda es la inversión más grande que tiene.
Para los desarrolladores, menciona que se debe prestar mucha atención al diseño interno debido a que los apartamentos sin más pequeños ahora. Además, dependiendo del segmento al que va dirigido así debe ser la arquitectura externa porque “la gente quiere vivir en un lugar donde se sienta orgulloso de donde vive”. No se puede ofrecer un edificio para un adulto mayor lleno de colores y se mira demasiado moderno, y tampoco se puede ofrecer un edificio con colores aburridos, por decirlo así, a un joven que quiere colores más alegres.
Características por zonas
Olavarría explicó las características por zonas:
- Zona 13:
Hay 6 proyectos en venta. Esta zona es considerada bien ubicada porque tiene varios accesos y/o salidas. En esta el precio por metro cuadrado va en disminución por ingreso de apartamentos más grandes. En 2018 el precio fue de US$1,800 por metro cuadrado y en 2019, US$1,661.
Son buscados por personas del nicho C más que no pagan los precios de la zona 14 y que busca mayor accesibilidad.
- Zona 1 y 4:
El dinamismo del Centro Histórico atrae nuevos vecinos a la zona 1 (6 proyectos en venta) y a zona 4 que tiene nuevas construcciones.
En la zona 1 hay más que todo proyectos en remodelación y solo dos nuevos porque hay dificultad en temas de parqueo, incentivos de niveles y reglamentos del Centro Histórico. Pero es una zona céntrica y atractiva para plataformas de internet. El precio ha subido, en el 2018 fue de US$1,170 por metro cuadrado y en el 2019 US$1,337.
- Zona 11:
En esta zona hay 13 proyectos en venta. Es preferida principalmente para una etapa de vida familiar y es de interés para personas que vienen de otros municipios del departamento de Guatemala y busca sectores más seguros con cercanía a su trabajo. Los precios empiezan a descender y los proyectos traen opciones más pequeñas con un precios más accesible. Los precios pasaron de US$1,266 por metro cuadrado a US$1,179.
- Zonas 2 y 5
En la zona 5 hay 5 proyectos en venta. Es una de las que tiene mayor crecimiento, buena ubicación y accesos a vías importantes. Si embargo es difícil crear barrios los cuales son necesarios para generar seguridad. Los precios promedio están en US$1,446 por metro cuadrado.
La zona 2 tiene 7, proyectos, compite con zonas más céntricas. El precio del 2018 era de US$1,300 y en el 2019 US$1,197 por metro cuadrado. Aunque está bien ubicada, según Olavarría las vías de acceso representan dificultad.
- Otras zonas
La zona 14 tiene 7 proyectos en venta con alta plusvalía. El reto es el alto tránsito vehicular en la zona y deben buscar accesos.
En la zona 12 están surgiendo proyectos de uso mixto, que ha disparado el precio de la tierra la cual ahora ya no se buscará para bodegas por ese motivo. La carretera Vía Alterna del Sur (VAS) es una ventaja, e ingresa por la zona 12 a la capital.
Zona 7 y área de Mixco cercada a la Rosevelt: hay oportunidades, ya no se necesita hacer proyectos de uso mixto porque la zona ya lo tiene.
Las nuevas propuestas, como los edificios de vivienda social conocidos como módulos urbanos de vivienda integrada (muvi), no son para el segmento C sino más destinados para el segmento socioeconómico D, explicó Olavarría.
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