Por qué la oferta de ‘vivienda prioritaria’ todavía es escasa (y cómo está la puja de precios por metro cuadrado)

La posibilidad de vivienda para los segmentos socioeconómicos bajos de la población sigue sin ser atendida por el mercado.

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Se requiere impulsar el desarrollo de vivienda para diferentes segmentos. (Foto, Prensa Libre: Hemeroteca PL).
Se requiere impulsar el desarrollo de vivienda para diferentes segmentos. (Foto, Prensa Libre: Hemeroteca PL).

En la capital, solo en dos zonas o en municipios de alrededor hay proyectos con precios promedios de US$700 por metro cuadrado al que podría acceder este grupo refirió el concejal primero de la municipalidad de Guatemala, Víctor Martínez.

En una conferencia ante la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), Martínez dijo que la construcción de vivienda es una oportunidad para dinamizar el sector, atraer inversión y dar acceso a los segmentos mencionados.

El mercado actualmente atiende el sector A, B1, B2, C1 y C2 en la Ciudad de Guatemala, pero no atiende el C3, D1 y D2 y para lo cual se ha discutido el programa de vivienda prioritaria y las viviendas con precio promedio por metro cuadrado debajo de alrededor de US$700 están fuera del municipio (como San Miguel Petapa, Villa Canales y Villa Nueva) o solo en la zona 18 y 21 de la capital, dijo el funcionario.

En las áreas mencionadas, el promedio es de US$745 por metro cuadrado, con precios que van de US$551 en Villa Canales a US$875 en la zona 21, indicó Martínez, al citar información del FHA del tercer trimestre del 2020 referente a la oferta de apartamentos que hay en la ciudad de Guatemala y área metropolitana.

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El resto de las zonas de la capital muestra precios variados, pero más altos que los indicados. Entre estos, alrededor de US$2 mil en las zonas 4, 10, 14 y 15; entre US$1 mil 600 a US$1 mil 800 están las zonas 5, 7, 13 y 16. En tanto entre US$1 mil 500 y US$1 mil 600 están las zonas 1, 3, 11 y 12. Mientras que entre US$1 mil 200 y US$1 mil 500 están las zonas 2, 6 y 9. Según el dato citado, el precio incluye parqueo e impuestos.

Proyectos autorizados

Según Martínez, la comuna impulsa el plan de Vivienda Prioritaria que busca incentivar este tipo de construcción para atender a los segmentos de la población mencionada. Entre estos, dijo, hay en proceso 2 mil 130 unidades habitacionales de diversos proyectos de los cuales ya hay uno en construcción con la primera licencia aprobada y, hace dos semanas, se aprobó en el Concejo otro para un proyecto de alrededor de 230 unidades.  Los otros están en diferentes fases de tramitología, así como en fase de evaluación.

“Se está viendo cómo se logra, con el programa de Vivienda Prioritaria llevarlo a las zonas centrales y de esa cuenta poder dar la oportunidad de vivienda cercana a las áreas de trabajo a todos los segmentos poblacionales” con el fin de atender a la población que aún, no está siendo atendida por el mercado, expresó.

El concejal refirió que hay segmentos de la población que pagan alquiler y ese monto les podría alcanzar para poder pagar una cuota mensual de una vivienda prioritaria y que “les permite, con el modelo de FHA, estar muy cerca a lo que actualmente se apaga por alquiler y también ser un país de propietarios”.

Oferta por desarrollar

Fernando Estrada, director de la Comisión Estadística de la CGC, dijo que en el país hay programas para vivienda por debajo de los Q250 mil.

Expuso que, con una reforma a la ley del impuesto al valor agregado (IVA), se estableció que las viviendas de hasta Q250 mil tienen una exención de ese tributo además la persona debe demostrar, entre otros requisitos, la carencia de bienes.

Sin embargo, considera que hablar de ese monto fijado hace unos 10 años no representa el mismo valor en la actualidad, porque al indexarlo representa alrededor de Q320 mil. Añadió que a la hora de hacer cuentas de los costos hay diferencia incluyendo precios del lote de la urbanización, materiales, servicios y otros.

Agregó que tampoco se ha desarrollado mucha oferta en el mercado como se quisiera, de los denominados módulos urbanos de vivienda integrada (muvi), que son edificios de apartamentos a los que se consideran como vivienda social (impulsados por varias empresas) aunque sí hay mucha demanda.

Algunas de las razones apuntan a que al desarrollador le toca hacer el pozo, la conexión electica, postes, drenajes y todos los servicios que antes solían brindar las municipalidades, comentó, indicando que esto conlleva, por ejemplo, que haya proyectos de entre 30 o 90 apartamentos, pero para hacer un pozo deben invertir Q1 millón, lo que encarece los costos.

Agregó Estrada que los esfuerzos para vivienda de este tipo tienen que ir acompañados por las diferentes municipalidades para que la oferta pueda ir a esos precios accesibles.

Al hablar de vivienda social, consideró se ha visto la necesidad de que los apartamentos en un edificio o complejo puedan no tener todos la misma superficie y extensión, sino permitir que pueda haber más metros cuadrados y con diferentes precios, aunque aclaró que no se trata de pasarse a otro segmento sino balancear los costos y los precios que se puedan ofrecer, expuso.

Por aparte, dijo que para las casas de Fondo para la Vivienda (Fopavi), con subsidio por parte del Estado, tampoco han crecido tanto la oferta porque hay problemas de acceso.

“Al final de cuentas, vemos que muchos precios en las zonas que citó la municipalidad (en la exposición del concejal) son altos y se han tenido que ir al mercado más premium por un tema de costos, sin embargo, la pirámide es más grande y el problema es que con estas casas con precios así son mercados reducidos” dijo Estrada.

El reto además es que las materias primas han subido y los proyectos deben ir acompañados con planes para que se puedan bajar los costos. “No hay ms oferta porque no es tan fácil que sean atractivos los proyectos para los desarrolladores si los márgenes son muy apretados”.

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El otro punto es el costo del tiempo, es decir, si va a tomar entre 2 a 3 años tramitar una licencia en las diferentes entidades, se incrementan los costos, además de que los trámites en el Ministerio de Ambiente están atrasados, señaló Estrada al recordar que aparte de las licencias municipales y del Marn también se requieren del Ministerio de Salud, del Instituto Nacional de Bosques y otros. El ejecutivo mencionó que el Registro de la Propiedad de Inmuebles.

Por aparte, mencionó que los costos se incrementan cuando son proyectos grandes porque si son de más de tres hectáreas la municipalidad piden donación de área escolar, área verde.

“La oferta de vivienda social no va a existir tanto como quisiéramos si el tema de trámites e incentivos no tienen las condiciones correctas”, añadió.

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Tres medidas necesarias

Estrada refiere que para poder incrementar la oferta se debe ayudar en el tema de tiempos de tramitología como la Ventanilla Única de la Construcción. Esta se ha anunciado hace varios años, pero opera aún como plan piloto, y en abril del 2020 se volvió anunciar por el gobierno como una forma de reactivación económica dentro de la pandemia.

Además, la tasa de interés preferencial ayudará a bajar las cuotas mensuales de los compradores, y, se requiere la enmienda a la ley de vivienda de interés social para poder indexar el límite máximo para poder rebajar el IVA.

Martínez dijo que, por aparte, están haciendo una reforma a la empresa de vivienda de la Ciudad de Guatemala. En el 2012, la entidad creó la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano para promover programas y proyectos habitacionales y de desarrollo urbano en la capital. La idea es atraer inversión hacia la vivienda, facilitar trámites a los desarrolladores y los compradores y gestionar con organismos multilaterales líneas de financiamiento.

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Para esta última acción han tenido reuniones con la Dirección de Finanzas Corporativa del Gobierno de Estados Unidos y con el Banco Mundial. Un ejemplo de esto es que a través de un banco local que viene representación de un banco latinoamericano, hay una línea crédito por medio del BM y por medio del cual demostrar la sostenibilidad medio ambiental permite financiamiento 4% por medio del FHA, aspecto que traslada una disminución sustancial de las cuotas y que se dé acompañamiento a la demanda del mercado.

El concejal dijo que la mayoría de la población no tiene acceso a vivienda propia ya que el 27% es atendido por el mercado, principalmente en los segmentos A, B1, B2, C1 y C2, pero el 73% restante no (en el C3, D1 y D2).

Proyectos en la ciudad de Guatemala

La municipalidad capitalina aprobó en el 2019 el reglamento del régimen especial para el desarrollo de vivienda prioritaria.

En la actualidad, en la oficina de vivienda prioritaria hay registrados, en diferentes procesos de trámites, 22 proyectos para construcción de edificios por 2 mil 130 apartamentos, entre estos:

  • La Arboleda, zona 1. Con 56 apartamentos de 2 y 3 dormitorios, ya está aprobada la licencia.
  • Alto de Zona 6, en dicha zona. Con 34 unidades de 3 dormitorios. Licencia aprobada está en los últimos trámites para concretarla.
  • Torres de Villa Luz, zona 17. Propone 240 unidades, con 2 y 3 dormitorios. Se aprobó hace dos semanas por el Concejo está pendiente de pagar la licencia.
  • Torre Atlántica, zona 18. Con 88 unidades de 1, 2 y 3 habitaciones. Fase final de aprobación previo a obtención de licencia.
  • Santo Domingo XII, zona 1. Con 66 unidades, de 1, 2 y 3 habitaciones. Fase final de aprobación previo a obtención de licencia.
  • Villa Santa Marta, zona 1. Con 33 apartamentos de 2 y 3 habitaciones. En fase de aprobación de licencia.
  • Ciudad Olímpica, zona 5. Con 17 unidades de 2 a 3 dormitorios, en fase de evaluación.
  • Kento 3, zona 3. Con propuesta de 30 unidades, con 2 y 3 dormitorios, en fase de evaluación.
  • Torre 3, zona 3. Propone 64 unidades de 2 y 3 dormitorios.
  • Granai 2, zona 11. Con 100 unidades, de 2 y 3 dormitorios.

Con el reglamento, la municipalidad hizo un ajuste normativo donde da incentivos para que bajen los costos de producción y también bajó algunas tasas de licencia, de impacto vial, de tal forma que al constructor se le reduce el costo de inversión para los proyectos.

Lo que se hizo fue regular que esas viviendas tengan un precio específico máximo que está en 91 salarios mínimos, que fue el referente del precio que está exento de IVA al momento que se aprobó en el reglamento en el 2019.

Por ejemplo, para este año, con el salario mínimo actual, ese monto llega a Q257 mil.

La normativa municipal lo que hace es regular que con todos los incentivos que la municipalidad está dando se garantice que den vivienda de tres dormitorios con 46 metros cuadrados a este precio máximo, y, si el departamento es más pequeño, también se reduce el precio.

“Lo más importante es que sean adquiridos por familias que sus ingresos máximos están bajo lo que la ley de vivienda establece como línea de pobreza, que son cuatro salarios mínimos, y que no tengan bienes inmuebles, ya que esa es la población objetivo, agregó la Municipalidad.

En el caso de la ley del IVA, si se pasa de Q250 mil ya se paga IVA.


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