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La inversión en bienes inmuebles sigue siendo rentable, pero debe hacerse con asesoría de expertos

Aunque comprar un bien inmueble resulta casi siempre una inversión segura, expertos advierten de que se deben tomar precauciones.

Las inversiones inmobiliarias como la compra o adquisición de una vivienda pueden convertirse en un negocio rentable y duplicar los ingresos, con lo que los propietarios pueden vivir de ellas en sus años dorados. (Foto Prensa Libre: Esbin García)

Las inversiones inmobiliarias como la compra o adquisición de una vivienda pueden convertirse en un negocio rentable y duplicar los ingresos, con lo que los propietarios pueden vivir de ellas en sus años dorados. Toda decisión que vaya a tomarse debe ser analizada previamente, para obtener los rendimientos esperados.

Los negocios inmobiliarios no solo incluyen la venta de vivienda, sino también de los locales comerciales, espacios para clínicas, bodegas, centros de almacenaje o distribución.

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El del sector inmobiliario sigue siendo un mercado con demanda creciente cada año, porque el bien comprado aumenta su valor con el tiempo —plusvalía—.

El stock inmobiliario, solo para vivienda elegible, es de 36 mil 869 unidades habitacionales al cierre del 2024.  

Poco a poco

Adquirir una vivienda es la meta de vida de muchas personas, y se debe hacer durante los años productivos. 

Pensar en el negocio inmobiliario como una inversión implica tomar en cuenta factores que van más allá de la compra de propiedades, indican representantes de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi).

Entonces, para tener éxito es necesario considerar que será una inversión que se debe pagar a largo plazo y que se debe contar con los recursos para honrar la deuda y así evitar pérdidas de dinero.

"Para tener éxito es necesario considerar que será una inversión que se debe pagar a largo plazo y que se debe contar con los recursos para honrar la deuda y así evitar pérdidas de dinero"

Representantes de Anacovi

Con esa advertencia coincide Juan Manuel Meléndez Godínez, gerente general del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), quien expone que para comprar un bien inmueble se deben tener claros los objetivos de la adquisición, conocer las tendencias del mercado y también el uso que se le dará a la propiedad.

En la actualidad, el país vive una combinación ideal: los desarrolladores ofrecen una variedad de productos para diferentes necesidades de inversión, en tanto que el mercado financiero dispone de diversas opciones para que los clientes puedan acceder a la compra. Una inversión individual en el sector inmobiliario tiene la ventaja de poder contar con los seguros de hipoteca y desgravamen que emite el FHA, cita como ejemplo.

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Manola Flores, quien integra la junta directiva de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CBR), asegura que el negocio inmobiliario debe considerarse como una inversión a largo plazo que requiere un análisis cuidadoso y asesoría de un especialista. El acompañamiento de un corredor de bienes raíces puede ayudar a minimizar riesgos y maximizar el potencial de rentabilidad, para asegurar que se adopten decisiones informadas y estratégicas.

En varias cestas

Diversificar consiste en invertir el capital en activos diferentes. Lo contrario a la diversificación es la concentración, que significa invertir todo el dinero disponible en un solo activo.

En el sector inmobiliario existen varias estrategias, pero dos son fundamentales: diversificar por producto y por ubicación.

"En la actualidad, el país vive una combinación ideal: los desarrolladores ofrecen una variedad de productos para diferentes necesidades de inversión, en tanto que el mercado financiero dispone de diversas opciones para que los clientes puedan acceder a la compra"

Juan Manuel Meléndez Godínez, gerente general del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA)

La primera puede hacerse invirtiendo un porcentaje del capital en distintos tipos de propiedades como residenciales, comerciales o industriales, en tanto que por ubicación puede hacerse en bienes inmuebles localizados en varias zonas geográficas, como un apartamento en la ciudad de Guatemala, una vivienda en un municipio o una bodega en una zona industrial. 

Una de las recomendaciones de la CBR es considerar inversiones en locales comerciales, clínicas o bodegas, que suelen ofrecer rentas a largo plazo, menos mantenimiento, buena rentabilidad y plusvalía. Por otro lado, están los apartamentos en sitios turísticos para plataformas Airbnb, otra opción que puede ofrecer alta rentabilidad gracias al aumento de turistas, locales y extranjeros.

Diversificar no solo implica contar con varios inmuebles, sino tener otros enfoques, tipos de propiedades, estrategias de financiamiento y horizontes de inversión. En lugar de concentrar todo el capital en un solo tipo de propiedad o   una sola ubicación, la diversificación permite repartir el riesgo, acceder a otras fuentes de ingresos y aprovechar los diferentes ciclos del mercado.

¿Es buena opción?

Es común escuchar que comprar un bien inmueble es una de las mejores inversiones.  

Flores recalca que existen tres factores claves para que sea así: primero, la ganancia, ya que el retorno anual de la inversión en bienes raíces oscila en un rango de entre 5 a 10%; lo segundo es la plusvalía, que es el incremento en el valor de un bien inmueble en cierto período, y, finalmente, la utilidad, que es la ganancia obtenida al vender la propiedad a un precio mayor que la compra original.

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A su juicio, estos factores se deben tomar en cuenta porque son determinantes.  Afirma que se puede comprar un bien inmueble de alta rentabilidad, pero poca plusvalía, o que sea baja en un primer año, pero si el cliente desea revenderla a cierto plazo podrá ganar altas utilidades.

Meléndez Godínez explica que invertir en el sector inmobiliario es una oportunidad que se suma a otras que existen en la actualidad.

“Es una buena opción porque ofrece una estabilidad, apreciación monetaria a largo plazo y generación de ingresos pasivos mediante arrendamientos”, aconseja.

“Además constituye una inversión tangible, es menos volátil que otros activos y es flexible, debido a que se adapta a distintos perfiles de inversionistas”, resalta el gerente del FHA.

Decidir la inversión

Adquirir un bien inmueble también requiere una técnica: tener a la disposición varios elementos para hacerla legible antes de comprometerse a una deuda.

Hay una guía que los consultados coinciden en señalar como adecuada para que una persona pueda decidirse. Esta va desde encontrar una ubicación acorde a las necesidades particulares, seleccionar proyectos que tengan buenas referencias, considerar los precios conforme a la capacidad de pago, analizar opciones de financiamiento y elegir proyectos que cuenten con seguros como los que emite el FHA.

"Considerar inversiones en locales comerciales, clínicas o bodegas, que suelen ofrecer rentas a largo plazo, menos mantenimiento, buena rentabilidad y plusvalía. Por otro lado, están los apartamentos en sitios turísticos para plataformas Airbnb, otra opción que puede ofrecer alta rentabilidad gracias al aumento de turistas, locales y extranjeros"

Manola Flores, vocal Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CBR)

También sugieren evaluar la capacidad de ahorro, crear un récord e historial crediticio, asesorarse con un experto inmobiliario, investigar sobre otras opciones en el mercado y tomar decisiones basadas en criterios de rentabilidad, plusvalía y utilidad, así como contar con un plan de inversión, seleccionar el tipo de propiedad, evaluar rentabilidad y posibles riesgos de inversión, financiar la inversión y proceder a la compra.

Lograr la rentabilidad

Las rentas que una persona puede percibir de una inversión inmobiliaria pueden ser mediante ingresos pasivos; es decir, adquirir una propiedad para luego darla en alquiler.

Existe una fórmula básica para poder calcular los retornos, si se diera el caso. Esta consiste en dividir el monto percibido por concepto de arrendamiento anual entre el costo de la propiedad.

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El cociente —resultado— obtenido se multiplica por cien para expresarlo en porcentajes.

En este caso sería una rentabilidad bruta anual. La fórmula puede ser más rigurosa, considerando los costos asociados al bien inmueble adquirido, lo cual dará como resultado una rentabilidad neta anual.

También se puede medir el retorno de una inversión inmobiliaria al determinar si el bien adquirido es comprado para reventa. Existen casos en los cuales el inversionista ha comprado la propiedad en la etapa de planos, a un precio, y ha revendido uno o dos años después para obtener un alto rendimiento por la negociación.

Otra recomendación es hacer un desglose de los diferentes tipos de ingresos y ganancias que se puedan obtener a partir de esa inversión. Los retornos inmobiliarios pueden variar según la estrategia de inversión elegida, el tipo de propiedad adquirida y el mercado en el que se invierte.

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Por ejemplo, el ingreso por alquiler es una renta pasiva mensual que genera un flujo de efectivo constante. Está la revalorización del capital, que es el aumento en el valor de la propiedad con el tiempo, lo que resulta una ganancia cuando se vende.

Una rentabilidad total se da   por la combinación de los ingresos por el alquiler y la plusvalía, y la rentabilidad sobre el capital invertido es cuando al utilizar el financiamiento, el retorno sobre la inversión inicial es mayor.

Finalmente están los costos asociados, como gastos de mantenimiento, pago de impuestos, seguros y administración, que se deben   restar de los ingresos, para calcular la rentabilidad neta.

ESCRITO POR:
Urias Gamarro
Periodista especializado en macroeconomía, finanzas públicas e infraestructura, con 20 años de experiencia en medios radiales, impresos y digitales.