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Decreto 18-2026 que reforma el IUSI: 10 respuestas sobre viviendas, alquileres, negocios y deudas pendientes
El decreto 18-2026 ya fue publicado y establece una tasa de cero por millar para viviendas y propiedades de uso mixto. Sin embargo, los cambios al IUSI no son inmediatos. Estas son las respuestas a las principales dudas de los propietarios.
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El Decreto 18-2026, que reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), fue publicado el viernes 28 de agosto de 2026 en el Diario de Centro América, con lo cual comenzaron a correr los plazos para que entren en vigor sus diferentes disposiciones. (Foto, Prensa Libre: ShutterStock)
El decreto 18-2026, que reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), fue publicado el viernes 28 de agosto del 2026 en el Diario de Centro América, con lo cual comenzaron a correr los plazos para que entren en vigor sus diferentes disposiciones.
Uno de los principales cambios es que los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto tendrán una tasa de cero por millar, mientras que las propiedades de uso comercial y otros usos continuarán pagando el impuesto con tasas de 3, 6 o 9 por millar, según su valor inscrito.
Sin embargo, la publicación del decreto no significa que las viviendas dejen de pagar el IUSI inmediatamente. Las reformas tienen fechas de entrada en vigor escalonadas y, según la interpretación de Juan Carlos Rivera, primer secretario de la Junta Directiva del Congreso para el período 2026-2027, las nuevas tasas comenzarían a aplicarse el 8 de enero del 2027.
Estas son las respuestas a 10 de las principales dudas que han surgido entre los propietarios.
1. ¿Cuándo dejarán de pagar IUSI las viviendas?
Las viviendas no dejarán de pagar el impuesto inmediatamente después de la publicación del decreto 18-2026.
El artículo 5 establece que las disposiciones que adicionan y reforman la Ley del IUSI entrarán en vigor 90 días después de la publicación del decreto en el diario oficial.
Según la interpretación de Rivera, para calcular ese período deben considerarse días hábiles y descontarse los feriados. Bajo ese criterio, las modificaciones relacionadas con el cálculo del IUSI comenzarían a aplicarse el 8 de enero del 2027.
A partir de esa fecha, los bienes inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto tendrán una tasa de cero por millar.
Esto significa que, aunque comúnmente se hable de una “exoneración”, técnicamente la reforma establece una tasa de cero por millar para estas propiedades.
2. ¿Tengo que seguir pagando el IUSI durante el 2026?
Sí.
La publicación de la nueva norma no elimina las obligaciones correspondientes al 2026. Mientras no entren en vigor las nuevas tasas, continúa aplicándose el esquema actual.
Por ello, los propietarios deberán cancelar las cuotas que correspondan al ejercicio fiscal 2026 y atender los cobros o recordatorios enviados por las municipalidades.
De acuerdo con las fechas previstas después de la publicación del decreto, el esquema actual continuará aplicándose hasta el 7 de enero del 2027.
3. ¿Qué pasa si tengo dos, tres o más casas?
Rivera explicó que durante la discusión legislativa circularon propuestas que buscaban establecer restricciones, pero estas no fueron incorporadas en el texto aprobado.
Por ello, si una persona posee dos, tres o más casas y todas son de uso residencial, cada una podrá quedar sujeta a la tasa de cero por millar cuando comiencen a aplicarse las nuevas disposiciones.
La situación cambia si alguna de esas propiedades está destinada exclusivamente a actividades comerciales. En ese caso deberá pagar el IUSI según la escala que corresponda a su valor.
4. ¿Una vivienda alquilada queda exenta?
Puede quedar con tasa de cero por millar si mantiene su uso residencial.
Según la interpretación explicada por Rivera, el hecho de que el propietario reciba dinero por alquilar la propiedad no significa automáticamente que el inmueble se convierta en comercial.
Por ejemplo, si una casa se alquila a largo plazo para que una persona o una familia viva en ella, mantendría su carácter residencial y podría acogerse a la tasa de cero por millar.
El criterio determinante sería, por tanto, el uso que se dé al inmueble y no únicamente el hecho de que genere ingresos por alquiler.
No obstante, el reglamento deberá precisar cómo se acreditará que una propiedad es residencial, de uso mixto o comercial.
5. ¿Qué pasa si alquilo una casa para fines comerciales?
En este caso, la situación cambia.
Si una propiedad deja de utilizarse como vivienda y se destina exclusivamente a una actividad comercial, deberá pagar el IUSI según la nueva tabla establecida por el decreto 18-2026.
Para los inmuebles comerciales y otros usos, las tasas serán de 3 por millar para propiedades con valor inscrito de hasta Q500 mil; 6 por millar para aquellas con valor superior a Q500 mil y menor de Q1 millón; y 9 por millar para las de Q1 millón en adelante.
También existe una situación particular con los alquileres turísticos de corta duración. Según la interpretación de Rivera, una propiedad alquilada por días, fines de semana o semanas mediante plataformas digitales podría considerarse destinada a una actividad comercial, en lugar de una vivienda de uso residencial.
La aplicación concreta de este criterio deberá quedar definida en el reglamento.
6. ¿Qué ocurre con una vivienda donde funciona una tienda, panadería, peluquería u otro negocio?
La vivienda podrá mantener la tasa de cero por millar si continúa siendo utilizada como residencia.
La disposición incluye expresamente los inmuebles de uso mixto entre aquellos que tendrán tasa cero.
El artículo 5 establece que las disposiciones que adicionan y reforman la Ley del IUSI entrarán en vigor 90 días después de la publicación del decreto en el diario oficial.
Rivera explicó que esto busca proteger casos comunes en Guatemala, como viviendas donde funcionan tiendas de barrio, panaderías, tortillerías, talleres, peluquerías u otros pequeños emprendimientos.
Por el contrario, si el inmueble se utiliza exclusivamente para desarrollar la actividad económica y ya no funciona como residencia, deberá pagar el impuesto como propiedad comercial.
7. ¿Qué significa que un inmueble sea de “uso mixto”?
Es una propiedad que combina el uso residencial con una actividad económica.
Un ejemplo sería una casa en la que vive una familia y en la parte delantera funciona una tienda, panadería, tortillería, taller o salón de belleza.
Según la explicación de Rivera, lo importante es que el inmueble continúe siendo utilizado como residencia, aunque una parte se destine a un pequeño negocio. En esos casos podrá considerarse de uso mixto y tendrá una tasa de cero por millar.
La ley, sin embargo, no desarrolla detalladamente cómo deberá acreditarse cada categoría, por lo que el reglamento tendrá que precisar los criterios para determinar cuándo una propiedad es residencial, mixta o comercial.
8. ¿Qué ocurre con las deudas de IUSI de años anteriores?
Las deudas continúan vigentes.
La tasa de cero por millar que se aplicará a las viviendas no elimina las obligaciones que los propietarios hayan acumulado antes de que entren en vigor las nuevas disposiciones.
Las municipalidades mantienen la facultad de cobrar esas obligaciones. Según explicó Rivera, las personas que tengan saldos pendientes también pueden acudir a la municipalidad correspondiente para buscar un convenio de pago.
9. ¿Las deudas pendientes quedan perdonadas con la reforma?
No.
Durante la discusión del decreto se presentó una enmienda que buscaba condonar las deudas y multas acumuladas por concepto de IUSI.
La propuesta obtuvo 90 votos, pero necesitaba una mayoría calificada de 107 diputados, por lo que no fue aprobada.
En consecuencia, la norma no contiene una condonación de las deudas anteriores. Los propietarios que tengan saldos pendientes deberán pagarlos, aunque posteriormente su vivienda quede sujeta a la tasa de cero por millar.
Es decir, son dos situaciones distintas: una vivienda podrá dejar de generar IUSI cuando entre en vigor la nueva tasa, pero eso no borra las obligaciones generadas anteriormente.
10. ¿Puede una municipalidad suspender el agua u otro servicio por una deuda de IUSI?
Esta es otra de las reformas importantes del decreto 18-2026.
La normativa establece que las municipalidades, sus dependencias, empresas municipales y entidades descentralizadas o desconcentradas no podrán condicionar la prestación de servicios públicos al pago del IUSI.
La disposición incluye servicios como agua potable, recolección de basura, alumbrado público, ornato y otros servicios básicos.
Sin embargo, esta prohibición tampoco comenzó a aplicarse inmediatamente después de la publicación del decreto.
El artículo 5 establece que la modificación entrará en vigor 60 días después de la publicación de dicha ley. De acuerdo con información proporcionada por el Congreso, comenzará a tener efectos a finales de noviembre del 2026.
Esto no significa que la deuda desaparezca ni que la municipalidad pierda la facultad de cobrarla. Lo que cambia es que los servicios públicos no podrán utilizarse como mecanismo para obligar al contribuyente a pagar el IUSI.
En resumen, la publicación del decreto 18-2026 marca el inicio de la transición hacia el nuevo esquema del IUSI, pero los propietarios todavía deben cumplir con sus obligaciones actuales. Las viviendas, propiedades residenciales y de uso mixto comenzarán a tener una tasa de cero por millar cuando entren en vigor las nuevas disposiciones, mientras que las deudas acumuladas seguirán siendo exigibles.
ESCRITO POR:
Urias Gamarro
Periodista especializado en macroeconomía, finanzas públicas e infraestructura, con 20 años de experiencia en medios radiales, impresos y digitales.
