Estados Unidos
Termómetro fiscal
Exención del ISR por ganancia en inmuebles
Tributar como contribuyente no es sinónimo de estar inscrito como contribuyente.
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El 28 de agosto de 2026 fue publicado en el diario oficial el decreto número 18-2026, reformando la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, y además modificó la Ley de Actualización Tributaria (LAT), decreto número 10-2012, al establecer una exención del impuesto sobre la renta (ISR) para ganancias de capital derivadas de la enajenación onerosa de bienes inmuebles.
Sociedades inscritas como pequeños contribuyentes quedan exentas del ISR por ganancia en inmuebles.
La intención aparente del legislador es que esta exención beneficie solamente a las personas individuales. Sin embargo, la forma en que fue redactada la norma genera interrogantes respecto de su alcance y podría dar lugar a interpretar que, en determinadas circunstancias, algunas personas jurídicas también podrían beneficiarse de la exención del ISR sobre ganancias de capital.
El primer párrafo del numeral 4 que se adiciona al artículo 87 de la LAT establece como exentas: “Las ganancias de capital derivadas de la enajenación onerosa de bienes inmuebles ubicados en el territorio nacional”.
Conforme a ese segmento, el beneficio fiscal no se limita a la compraventa tradicional, porque al utilizarse la expresión “enajenación onerosa”, constituye un concepto jurídico y fiscal más amplio y comprende otras operaciones mediante las cuales se transmite la propiedad de un inmueble a cambio de una contraprestación, tales como la permuta, la dación en pago, las aportaciones de bienes inmuebles a sociedades, determinadas adjudicaciones onerosas y otras.
Ahora bien, el segundo párrafo establece quiénes quedan excluidos del beneficio fiscal, al señalar: “Esta exención no aplica a las personas jurídicas, los fideicomisos, las sucesiones indivisas que tributen como contribuyentes del Impuesto Sobre la Renta, ni a cualquier otro ente con o sin personalidad jurídica que tribute como contribuyente del Impuesto Sobre la Renta”.
Aquí surge un aspecto que merece especial atención. La ley utiliza en dos ocasiones la expresión “que tributen como contribuyentes del Impuesto Sobre la Renta”. Desde una perspectiva jurídica, consideramos que “tributar como contribuyente” no necesariamente es sinónimo de “estar inscrito como contribuyente”. Una persona jurídica puede encontrarse inscrita en el régimen del ISR, pero permanecer sin actividad económica y, por tanto, no generar rentas gravadas ni impuesto a tributar durante cierto período. Bajo esta interpretación, podría sostenerse que determinadas personas jurídicas, fideicomisos o entes que únicamente mantienen una inscripción formal en el ISR, pero que no realizan actividades generadoras de renta y, por ello, no tributan efectivamente dicho impuesto, quedarían comprendidas dentro de la exención. Esta interpretación, por supuesto, será materia de discusión, pero no deberá desatenderse el tenor literal de la ley.
Más allá de la intención que haya tenido el legislador, lo cierto es que la redacción aprobada dejó esos espacios de interpretación. En materia tributaria, la diferencia entre “estar inscrito” y “tributar” tienen consecuencias fiscales relevantes.
El caso que sí queda claramente exento es el de las personas jurídicas inscritas como pequeños contribuyentes en el régimen establecido en la Ley del Impuesto al Valor Agregado, porque no tributan ISR.
El segundo grupo que quedó excluido de la exención comprende a las personas individuales que tengan inscritas en el Registro Tributario Unificado (RTU) actividades económicas relativas a compraventa, lotificación, urbanización, fraccionamiento, construcción para venta, desarrollo, intermediación o comercialización inmobiliaria.
Finalmente, debe tenerse presente que esta nueva disposición será aplicable a partir del 1 de enero de 2027.
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