Ahora, debido a la crisis sanitaria por el nuevo coronavirus se evidencia un efecto contrario, hay más demanda de viviendas individuales por aspectos de espacio y privacidad.
El tema de la privacidad ha cobrado relevancia por el teletrabajo, la educación a distancia y el confinamiento, que afecta a todos los miembros de una familia, desde los más pequeños hasta los adultos.
Óscar Sequeira, vicepresidente de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (Anacovi) comenta que lo anterior tiene sentido, porque las personas están buscando espacios más amplios, jardines, áreas iluminadas y ventiladas, entre otros.
Previo al ingreso del covid-19 y del confinamiento social, la construcción estaba en su mejor momento, solo en la Ciudad de Guatemala se observaban varios proyectos en preventa.
La pandemia llegó, pero los créditos y financiamientos de estas construcciones no frenaron, es decir, sus obligaciones con los bancos continúan, y para cubrirlos necesitarán vender, así obtengan márgenes de ganancia menores a los que esperaban.
Esto quiere decir que es probable que ahora encuentre precios atractivos para compra de vivienda.
El estudio Cambios y evolución del precio de la vivienda en Guatemala elaborado por Inspecciones Globales (IG) en julio 2020 reflejó los siguientes hallazgos:
- Los promedios del precio del metro cuadrado por proyectos oscilan entre US$496 Y US$3 mil, precios sin impuesto y sin parqueo.
- El precio por m² promedio del área metropolitana registró un incremento mínimo del 0.13% (USD$2.00); este aumento se debe en su mayoría al movimiento de unidades en el mercado (ingreso y egreso).
- La absorción de unidades en el área metropolitana disminuyó un 32% en el periodo de febrero a junio 2020 en comparación al periodo de septiembre 2019 a enero 2020.
- Existe una reducción del 20% en la absorción de unidades versus el primer cuatrimestre del año 2019 y una reducción del 65% en la cantidad de nuevos proyectos en el mercado.
¿Bajarán los precios de vivienda?
Los desarrolladores y especialistas inmobiliarios no proyectan una baja considerable en los precios de la vivienda, pero no descartan que la ley de oferta y demanda pueda equilibrarlos y hacerlos más atractivos.
En opinión de Juan Carlos Salazar, presidente de Anacovi los precios de la vivienda son estables, a pesar que a principios de la pandemia hubo pánico, los valores se han mantenido, hay sectores que están sufriendo, pero considera que será algo temporal.
Por otro lado, Humberto Olavarria, socio y director de Inspecciones Globales (IG) considera varios aspectos: los costos de construcción subieron debido a todas las medidas sanitarias que se establecieron y el incremento en los tiempos de entrega debido a que se debe tener menos personal en las obras.
“Por el momento, los desarrolladores están absorbiendo los costos, pero a la larga esos costos se van a traspasar al precio”, refiere Olavarría.
Los precios de la vivienda van a cambiar de acuerdo con el mercado. Muchas personas han perdido sus ingresos o se han reducido, esto hará que la compra de casa se maneje con precaución y análisis.
Sin embargo, si la intención pre-pandemia era comprar una vivienda para inversión o para habitar y las personas cuentan con el enganche y sus ingresos están asegurados, comprarán ahora independiente de la situación.
Giacomo Bliz, gerente general de Comosa afirma que no observa variación en los precios, y explica que los precios que se establecen dependen del segmento, producto, zona y el momento o fase en que se encuentre la construcción.
“En enero hubo buen arranque, pero en marzo se evidenció un freno, del lado del inversionista percibimos incertidumbre, y prefirieron poner una pausa y del lado de usuarios algunos que ya estaban esperando recibir su inmueble solicitaron mayor plazo para pagar el enganche debido a la pandemia”, comenta Bliz.
Una observación que hace Olavarría de IG es que no se ve aún una baja en los precios, pero los proyectos sí están promoviendo incentivos a la compra como entrega de electrodomésticos, iluminación, vales par comprar muebles, también, brindan más facilidad para el enganche o piden menor cantidad de dinero para la reserva, depende del segmento.
Rodolfo Muñoz, gerente de proyectos nuevos de vivienda en Spectrum, dice que los clientes que ya habían pagado su enganche se han mantenido estables con los pagos e incluso han observado un interés por unidades de entrega rápida, es decir, para entregar en los próximos 3 y 4 meses, por lo tanto, la absorción ha sido buena.
Pero, no ha sido así en los proyectos de más largo plazo, ahí hubo freno y se han ofrecido diferimientos de pago y otros han querido renegociar la cuota de enganche de 18 a 24 meses, asegura Muñoz.
Sequeira coincide en que bajó la venta de unidades considerablemente con la pandemia, y este efecto es colateral, porque el Registro de la Propiedad tiene una presa de expedientes y se atrasan los ciclos, señala.
Precios por metro cuadrado en Guatemala
En los últimos años el mercado ha sido dinámico, resalta Olavarría, los precios por metro cuadrado no han bajado en los últimos años, a menos que una persona tenga urgencia de vender su tierra.
“En comparación con Centroamérica los precios por metro cuadrado son el doble de lo que ofrece Guatemala, pero depende de la perspectiva en que se analice”, enfatiza Olavarría.
Ana Liz Molina, analista de Inspecciones Globales (IG) explica que el precio por metro cuadrado debe ir respaldado por un estudio de mercado bien definido, que perfile al usuario final, su poder adquisitivo y responda a sus necesidades.
En el tema de tasas de interés, Sequeira de Anacovi, considera que los bancos están estables y tienen intención de otorgar más créditos para vivienda.
Leve recuperación
Según el estudio de IG se espera que en los siguientes cinco meses del 2020 haya una recuperación leve del mercado. En otros escenarios de crisis se evidencia que el sector vivienda es el primero en recuperarse.
La demanda de vivienda siempre estará latente, su aumento será en la misma proporción en la que la incertidumbre ante la pandemia disminuya.
En ese sentido, Salazar, presidente de Anacovi afirma que la demanda de vivienda se está recuperando rápido, y también hay interés por parte de los bancos en otorgar créditos, es decir, hay capital disponible.
El documento, expone que el mercado de vivienda se recuperará de forma paralela a la economía del país, y los niveles de absorción tardarán en recuperarse, por lo tanto, se espera que para 2021 la tendencia sea al alza. Sin embargo, no se espera llegar a los niveles de 2019 hasta el año 2022.
En conclusión los desarrolladores confían en que los inversionistas aplacen sus desembolsos hasta que la incertidumbre disminuya; y esperan que los usuarios finales de la vivienda continúen con su proceso de adquisición o de arrendamiento.
