Estados Unidos
Wall Street invierte para proteger sus propiedades en India ante los riesgos climáticos
Inversionistas destinan millones de dólares a proteger propiedades en India ante inundaciones y otros fenómenos climáticos que amenazan el valor de sus activos.
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Imagen satelital muestra un sistema tropical sobre el océano Atlántico. Los huracanes representan un riesgo climático para regiones expuestas a estos fenómenos. (Foto Prensa Libre: EFE/NOAA)
Cada año, durante la temporada del monzón en India, el río Mithi se desborda, convirtiéndose en una fuerza marrón y caudalosa que atraviesa el corazón de Bombay, la capital financiera del país y su segunda ciudad más grande.
Las calles quedan sumergidas. Los carros quedan atrapados. Barrios enteros prácticamente paralizan su actividad. Durante años, el diluvio dañó el Parque Empresarial Equinox, un extenso complejo del tamaño de siete campos de fútbol construido a lo largo de la llanura aluvial del río.
Las bombas de los sótanos fallaban y el agua se filtraba en los terrenos. Las repetidas inundaciones disuadieron a los inquilinos, y la ocupación se estancó en un 16%.
En 2018, Brookfield Asset Management Ltd. adquirió Equinox. Según una estimación de una persona familiarizada con el proyecto, que solicitó el anonimato para hablar sobre datos financieros privados, la empresa con sede en Nueva York invirtió 26 millones de dólares en elevar las zonas bajas del terreno, reforzar las defensas contra inundaciones y modernizar los sistemas de drenaje.
Actualmente, la sede corporativa de Leela Palaces Hotels & Resorts Ltd. de India, una filial del gigante financiero State Street Corp., con sede en Boston, y otros inquilinos ocupan más del 99% de Equinox. El año pasado, Brookfield vendió una participación del 97% en Equinox al fondo soberano de Singapur, GIC Pte., valorando el parque empresarial en casi 40 mil millones de rupias (420 millones de dólares).
Los inversores de Brookfield triplicaron con creces el valor de su participación en la propiedad. Las medidas de protección contra inundaciones les permitieron obtener una prima en la venta, según la persona cercana a la operación.
Esta transformación refleja un cambio más amplio que se está produciendo en el mercado inmobiliario indio, valorado en 300 mil millones de dólares. A medida que las inundaciones, las tormentas y las lluvias torrenciales se vuelven más frecuentes, la resiliencia climática se perfila como un nuevo indicador de valor.
Desde las vulnerables zonas costeras de Bombay y Chennai hasta los distritos de oficinas afectados por las inundaciones de Bengaluru y Gurgaon, los inversores están destinando grandes sumas de dinero a sistemas de drenaje, barreras contra inundaciones e infraestructuras circundantes para proteger los ingresos por alquiler y preservar el valor de los activos; en algunos casos, incluso financian proyectos como carreteras, que normalmente son responsabilidad de los gobiernos.
El resultado es una revalorización de las zonas urbanas de India y una reconfiguración gradual del mapa de inversiones del país, a medida que el capital se desplaza hacia edificios capaces de soportar un clima más cálido, húmedo e impredecible. En una rueda de prensa en julio, Arpit Agrawal, socio director de Brookfield y responsable de su grupo de infraestructuras para India y Oriente Medio, declaró que la empresa había encargado un estudio para evaluar si el terreno que consideraba para un centro de datos era propenso a inundaciones y que, finalmente, optó por otra ubicación debido a los resultados.
“El riesgo climático influye en nuestra tesis de inversión”, afirmó Agrawal, cuyo grupo es independiente de la división inmobiliaria de la empresa.
El riesgo climático entra en las decisiones de inversión
Las inundaciones de Bombay de 2005, que causaron más de 1,000 muertos, siguen siendo un recuerdo imborrable para India. Siguen siendo el desastre natural más costoso del país, con reclamaciones por valor de 500 millones de dólares ese año, según la reaseguradora Swiss Re AG.
La compañía estima que una situación similar podría costar a las aseguradoras hasta 2,300 millones de dólares y prevé que otros escenarios de inundaciones podrían ser aún peores; además, en las últimas dos décadas, los eventos individuales que superan los mil millones de dólares se han vuelto cada vez más frecuentes. La semana pasada, India puso en alerta máxima a muchos de sus estados del norte tras las catastróficas inundaciones repentinas que azotaron el vecino Nepal.
Al igual que las tasaciones y los estudios de ingeniería, las evaluaciones formales de riesgo climático se están convirtiendo rápidamente en elementos habituales del sector inmobiliario comercial de India.
El Fondo Nacional de Inversión e Infraestructura del país, dotado con 7 mil millones de dólares y respaldado por el gobierno y otros inversores, completó su primer estudio climático el año pasado como forma de evaluar su cartera, que incluye puertos, carreteras y aeropuertos.
Brookfield, Blackstone Inc. y otras grandes firmas de inversión utilizan cada vez más este tipo de evaluaciones para decidir si construir, comprar o expandirse. CapitaLand Investment Ltd., con sede en Singapur, afirma que analiza todas sus inversiones para detectar amenazas climáticas inaceptables.
“El debate está pasando de evaluar el riesgo a decidir dónde debe ir el capital”, afirma Parag Khanna, fundador y director ejecutivo de AlphaGeo, empresa que ofrece pronósticos meteorológicos y análisis de riesgos.
Inversiones para resistir las inundaciones
Consideremos el desafío que supone desarrollar proyectos en Chennai. Esta ciudad, antes llamada Madrás, situada en la bahía de Bengala, al sur de India, ha sufrido repetidas inundaciones a causa de ciclones y lluvias torrenciales durante la última década. Allí, DLF Ltd., la mayor empresa inmobiliaria cotizada de India, ha reubicado los sistemas eléctricos críticos por encima del nivel del suelo y ha reforzado la infraestructura de drenaje y captación de agua de lluvia, según afirma Sriram Khattar, vicepresidente de DLF y director general de su división de alquileres. (GIC, de Singapur, posee una participación del 33% en la división de arrendamiento comercial de DLF).
También puede visitar Bengaluru, el centro del renombrado corredor tecnológico de India, a orillas del río Vrishabhavathi, propenso a las inundaciones. Allí, en 2020, el conglomerado inmobiliario indio Sattva Group y Blackstone adquirieron lo que hoy se conoce como Global City, un enorme complejo de oficinas.
Desde entonces, Sattva estudió los patrones de inundación y del suelo para determinar los niveles de agua, dragó uno de los afluentes del río y eliminó las obstrucciones para mejorar el flujo del agua. La empresa elevó el nivel del terreno y construyó depósitos de aguas pluviales más grandes y bombas de mayor capacidad para recoger el agua de lluvia.
El complejo ahora puede permanecer operativo incluso durante las lluvias más intensas de la ciudad. (Global City ahora forma parte de Knowledge Realty Trust, que cotizará en bolsa en 2025 y es propiedad de Blackstone, Sattva y accionistas públicos).
Según Shivam Agarwal, vicepresidente de estrategia de Sattva, estas medidas están incrementando los costos de desarrollo de Global City entre 100 y 200 rupias por pie cuadrado. No se trata de una cantidad insignificante para un parque empresarial del tamaño de Global City, que en última instancia abarcará casi media milla cuadrada y ofrecerá instalaciones para críquet, fútbol, voleibol y baloncesto. Sattva calcula que invertirá entre 1,200 y 2,400 millones de rupias. Los inquilinos lo exigen, afirma Agarwal. “La protección contra inundaciones se ha convertido en un requisito estándar para las oficinas de categoría A”.
El riesgo llega a las ofertas públicas
En el dinámico mercado inmobiliario indio, las preocupaciones climáticas están aflorando durante las ofertas públicas iniciales (OPI) de empresas del sector. Blackstone, por ejemplo, es propietaria de Horizon Industrial Parks Ltd., que posee propiedades en toda India y recaudó 272 millones de dólares en su OPI de agosto. (La firma de inversión aún conserva una participación del 75%). Los almacenes de Horizon almacenan mercancías y envían camiones para entregar productos a Amazon.com Inc. y otros clientes que necesitan mantener sus negocios en marcha incluso con mal tiempo.
En sus documentos de oferta, Horizon advirtió a los inversores sobre el posible impacto financiero de las perturbaciones relacionadas con el cambio climático. Las inundaciones del río Yamuna en 2023 paralizaron el transporte de mercancías en el corredor logístico más transitado de India, en los alrededores de Delhi. En el sur, los ciclones y las inundaciones costeras interrumpieron periódicamente las operaciones en el puerto y el aeropuerto de Chennai, y los cortes de energía provocados por las tormentas afectaron a un centro industrial cercano.
Bagmane Prime Office REIT, respaldada por Blackstone y que salió a bolsa en mayo, adoptó un tono similar, comunicando a los inversores que su cartera de Bengaluru “históricamente ha sufrido inundaciones debido a las fuertes lluvias, lo que ha afectado al funcionamiento de ciertos edificios de nuestros activos”.
Incluso unos pocos edificios inundados pueden costarle a una empresa millones de dólares. El año pasado, una evaluación de riesgos climáticos, encargada por Blackstone y realizada por la correduría de seguros Marsh & McLennan Cos., identificó dos propiedades en India como particularmente vulnerables: un almacén en el estado norteño de Haryana, susceptible a las inundaciones fluviales, y un centro comercial en Chennai, expuesto a ciclones tropicales, según una persona familiarizada con los hallazgos que solicitó el anonimato porque los resultados aún no se han hecho públicos.
Marsh estimó que un ciclón severo podría causar daños materiales por valor de unos 5.25 millones de dólares en el centro comercial de Chennai. Las inundaciones en el almacén de Haryana podrían ocasionar daños materiales adicionales por valor de 1.6 millones de dólares.
La protección climática adquiere valor
Los inversores se plantean cada vez más una pregunta: ¿Podrán los propietarios asegurar, financiar y, en última instancia, vender sus propiedades en un mundo que se calienta? Algunos del sudeste asiático están perdiendo el interés por Chennai y optan por abandonar las ciudades propensas a inundaciones en lugar de aumentar su exposición, afirma Ghulam Zia, director ejecutivo sénior de la consultora inmobiliaria Knight Frank en India.
Se prevé un aumento en las primas de seguros. Las compañías están incorporando el riesgo de inundaciones en el costo y las condiciones de sus pólizas, además de recompensar los esfuerzos para mitigarlo, afirma Nisheeth Srivastava, director de construcción e infraestructura en India de la correduría de seguros Aon Plc.
Como señal de un potencial beneficio para el sector, los compradores de viviendas ahora están dispuestos a pagar por la protección climática del mismo modo que apreciarían un apartamento con aire acondicionado central y una cocina con encimeras de granito y electrodomésticos de calidad profesional.
Según Insha Wani, analista de la Climate and Sustainability Initiative, una organización de investigación con sede en Nueva Delhi, las viviendas en barrios propensos a inundaciones de Bombay pueden venderse por 15 mil rupias por pie cuadrado, en comparación con las aproximadamente 40 mil rupias de zonas similares que no sufren esa amenaza.
La promotora Sanghvi Realty elevó los cimientos de un proyecto residencial en Bombay en 1.8 metros, añadió varias capas de impermeabilización e instaló bombas para evitar inundaciones. Esta protección incrementó los costos de construcción en un 20%, pero la empresa calculó que se amortizaría con mayores ventas. “Sabíamos que habría compradores si lográbamos solucionar este problema de inundaciones”, afirma el director general, Pakshal Sanghvi. “Vimos esto como una oportunidad”.
Raghavan y Usmani informan desde la oficina de Bloomberg en Bombay.
