La anunciada recesión económica para el 2008, se originó en lo que desde hace un par de años se ha denominado la “burbuja hipotecaria” estadounidense. Sólo faltaba un pinchazo para que estallara. Y estalló a finales del 2007 y hasta hoy aún no ha concluido.

El sistema de crédito hipotecario para la vivienda estadounidense, se transformó radicalmente.

Ingeniería financiera hipotecaria

De simples instituciones de depósito que daban préstamos locales en la década de 1930, el sistema pasó a manos de los capitanes bancarios y de bolsa de Wall Street, aplicando las últimas técnicas de ingeniería financiera para empaquetar las hipotecas en títulos de inversión a través de lo que se denomina derivados de crédito —operaciones financieras tomando como base un crédito bancario ordinario e hipotecario— y obligaciones de deuda garantizadas —operaciones que cuentan con aparentes garantías de pago—.

El mercado hipotecario actual funciona porque se divide la deuda y se venden los segmentos por separado, destinándose los tramos más riesgosos a inversionistas a veces muy endeudados —apalancados en la jerga financiera—, que buscan rendimientos altos, como los denominados hedge funds, cuya traducción podría ser fondos a futuros.

Historia del crédito hipotecario

Para comprender mejor la evolución del mercado hipotecario, su origen, desarrollo y crisis, y cómo desde un solo país se propagó a las economías desarrolladas y no desarrolladas —emergente se le llama a ésta última— se hará un paseo histórico sobre el sector hipotecario estadounidense.

Hasta 1938 el mercado de EE. UU. de crédito hipotecario estaba formado por entidades de depósito reguladas, tales como bancos y cajas de ahorro y préstamo, que con los depósitos financiaban préstamos para la vivienda. Este sistema es el que se ha seguido en Guatemala hasta ahora.

Aquellas entidades daban origen a los préstamos, y al conservarlos en sus activos como créditos otorgados, asumían tres riesgos: de crédito, de mercado, por las variaciones de las tasas de interés, y el riesgo de liquidez financiando créditos a largo plazo con depósitos a corto plazo.

Fannie, Ginnie y Freddie

En 1938, el presidente Roosevelt, quien sacó de la Gran Depresión a la economía estadounidense, fundó una Asociación Hipotecaria Federal, comúnmente conocida como Fannie Mae, cuyo objetivo era establecer un mercado secundario a los créditos hipotecarios.

Esa institución les compraba hipotecas a los bancos y cajas de ahorro y préstamo, y al mantenerlos como créditos otorgados —una especie de derivados— asumía aquellos tres riesgos (de crédito, mercado y liquidez). Sin embargo, tenía a su favor que podía captar crédito a largo plazo.

Fannie Mae sólo compraba hipotecas que cumplían con estrictas normas de evaluación de riesgos. Actualmente esas normas son las que distinguen a las hipotecas de banco riesgo, las cuales han dado lugar a la actual crisis hipotecaria en EE. UU., por una evaluación imprudente y algunas veces fraudulenta.

En la década de 1960, Fannie Mae era todo un éxito y los fondos que captaba eran deuda pública estadounidense, garantizada por el Estado.

En 1968, el presidente Johnson, con el objeto de eliminar esas operaciones del presupuesto de ingresos y gastos federal, reorientó ciertas hipotecas hacia otra nueva organización conocida como Ginnie Mae. Asimismo, privatizó las actividades restantes de Fannie Mae que financia viviendas de bajo costo por razones de interés público.

En 1970, Ginnie Mae creó los títulos de inversión con respaldo hipotecario, y de esa manera endosó el riesgo de mercado a los inversionistas, y de un plumazo eliminó del presupuesto federal, la gran parte de la deuda contraída para financiar los programas públicos de vivienda.

También en 1970 se creó una tercera sociedad, conocida como Freddie Mac (como el nombre de Rico Mac Pato), encargada de titularizar hipotecas convencionales y competir con Fannie Mae recién privatizada.

Titularización de la deuda hipotecaria

Titularizar significa juntar o empaquetar dos o más empréstitos en una sociedad offshore —fenómeno también estadounidense— cuya finalidad es emitir acciones que representan un derecho sobre los pagos efectuados por los generadores de las hipotecas.

En la forma más sencilla, esos pagos los reciben los inversionistas. En la forma más complicada, se dividen en tramos de mayor y menor riesgo.

La titularización generó beneficios a los participantes. Los que originan la deuda ganan comisiones por la evaluación del riesgo que asumen y luego venden.

Los gestores de las hipotecas cobran comisiones jugosas y ganan intereses. Los emisores de los títulos respaldados por las hipotecas perciben comisiones por la suscripción de la deuda, y Fannie Mae y Freddie Mac por las emisiones titularizadas.