La normativa, que entró en vigor el 18 de mayo último, facilita a personas individuales o núcleos familiares optar a un crédito hipotecario para la compra de vivienda con tasas preferenciales y un subsidio estatal al interés del préstamo, acreditado al Impuesto sobre la Renta (ISR) de las entidades autorizadas para otorgar este tipo de financiamiento.
Asimismo, están listas para atender la demanda de financiamiento por parte de empresas constructoras que deseen desarrollar proyectos habitacionales que califiquen en el rango de popular, beneficiado por esta ley.
Sergio Irungaray, del Banco de Desarrollo Rural (Banrural), anunció durante un foro organizado por la Escuela Bancaria de Guatemala (EBG), que esa entidad ya abrió una línea de crédito de Q1 mil millones, destinados a los promotores que quieran desarrollar proyectos que cumplan con los requisitos de esta ley de interés preferencial.
“De hecho, hemos recibido ya muchos proyectos interesados, tanto en el área metropolitana como en el interior de la República. Esto nos da una idea de la importancia que tiene esta ley, que ya está creando una expectativa grande, tanto para desarrolladores como para compradores de vivienda”.
Hugo Bosque, directivo de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (Anacovi), refirió que algunos proyectos ya desarrollados pueden aplicar a la nueva normativa, pero serán necesarias nuevas construcciones. “La gente no participaba porque era difícil calificar con las cuotas existentes, y para atender a ese mercado, se necesita un volumen importante de ventas para mejorar los costos”, enfatizó.
Y Leonel Alarcón, directivo de la Asociación Centroamericana para la Vivienda (Acenvi), añadió que desde que la ley comenzó a darse a conocer la ley, muchas más personas han llegado a pregunta cómo aplicar a sus beneficios.
Mientras que Fernando Suriano, intendente de Recaudación de la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT), informó que para cumplir con la exoneración del ISR por el monto subsidiado a favor de las entidades autorizadas, el ente recaudador ha modificado cinco formularios para las declaraciones que la ley establece.
Se trata de los formularios 1311 del ISR mensual; 1321 del ISR (rentas de capital) mensual; 1361 del ISR trimestral; 1608 del Impuesto de Solidaridad trimestral; y el 1411, ISR anual.
FHA adecúa el manual
Mauricio González, subgerente de operaciones del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), también afirmó que, para responder a la demanda que genere la ley indicada, esa entidad formuló un manual denominado Solicitudes de Programa de Vivienda Social.
Este flexibiliza las políticas del análisis de las solicitudes y facilita la adquisición de la primera vivienda de personas individuales y familias guatemaltecas sin acceso normal a créditos bancarios, para que puedan comprar su solución habitacional en proyectos que cuenten con servicios de agua, luz y seguridad, así como áreas recreativas y cuyos materiales de construcción cumplan con las normas vigentes.
“El manual para vivienda social surge como un complemento al Decreto 27-2022. Podemos analizar las solicitudes bajo el manual de vivienda social y flexibilizamos las políticas de análisis de capacidad de pago para que más personas puedan calificar a un crédito de vivienda”, explicó.
Entre los cambios está que el pago por los derechos de la solicitud se realizará previo a la emisión del Resguardo, para evitar pagar más de una vez. También se disminuye de 12 a 6 meses el requerimiento de estabilidad laboral para los solicitantes; se incrementa de 25% a 50% el promedio de las horas extras reportadas como parte de los ingresos; y se sube de 50% a 100% el ingreso complementario proveniente de remesas familiares.
Además, el FHA establece un enganche de 5%, independientemente de la calificación que le aparezca al solicitante en el buró de la Superintendencia de Bancos (SIB), y no será necesario que la personas esté bancarizada para aplicar al financiamiento, aparte de que puede ser propietario de algún negocioso dedicarse a actividades productivas de manera informal.
Situación habitacional
- Según datos de Anacovi, en los últimos 10 años se estima que se han construido cerca de 100 mil soluciones habitaciones. En las condiciones actuales, el mercado de vivienda únicamente atiende la necesidad del 37.5% de la población. La nueva ley pretende atender al 62.5%.
- La cantidad de seguros de vivienda emitidos en los últimos 10 años por el FHA, “prácticamente han estado estancados”, pues en 2012 eran 3 mil 650 y en 2022, 4 mil 321.
- Una gran cantidad de la población no puede adquirir una vivienda debido a que la cuota mensual no está a su alcance, debido a la tasa de interés de mercado. La idea es tratar de que la construcción tenga un impacto positivo donde más se necesita y que se cubra el déficit habitacional.
- En la última década, aumentaron los precios de las viviendas promedio aseguradas por el FHA: En 2012 era Q404 mil 321 y en 2021, Q561 mil 132. Esto aleja cada vez más la oportunidad de atender a los segmentos socioeconómicos de menores ingresos.
¿Cómo funciona la ley? Ejemplo práctico
Actualmente, si una persona o familia quiere solicitar un préstamo hipotecario para una vivienda valorada en Q250 mil, con un enganche del 5%, igual a Q12 mil 500, requiere financiamiento por Q237 mil 500. Para optar al crédito a 25 años plazo, debe demostrar que sus ingresos suman Q4 mil 368.47, equivalente a 1.36 salarios mínimos, y pagaría cuotas mensuales de Q1 mil 747.39.
Con la tasa preferencial, por la misma casa, el ingreso requerido será de Q3 mil 4.39, es decir 0.94 salarios mínimos. Y las cuotas niveladas serían de Q1 mil 201.76 mensuales.
“Lo que está claro es que sin financiamiento no hay vivienda. La ley de interés preferencial puede ser la intervención estatal que necesitamos para atender a más familias con ingresos de dos salarios mínimos. Debajo de ese nivel, seguramente se van a requerir intervenciones complementarias bien dirigidas”, indicó Alarcón.
