El padre de mi amigo tuvo la visión de invertir en propiedades, el mito es que no fue gracias a su esfuerzo que las mismas valen ahora más.
El valor de la tierra en su estado natural es casi “cero”, pero cuando se dan algunos cambios, se produce una plusvalía que no es más que el incremento de valor que el suelo experimenta sobre todo a lo largo del proceso de urbanización. La expresión “plusvalía”, según esta definición, alude específicamente a aumentos de la renta económica del terreno y no a la valorización de la edificación.
Y es que estas plusvalías resultan en general de acciones ajenas al propietario o ajenas a sus herederos, ya que fundamentalmente derivan de la actuación pública, sea a través de inversiones en infraestructura o de decisiones de regulación del uso del suelo urbano. La valorización del suelo presenta una serie de rasgos específicos, sobre todo cuando identificamos que son tres los principales hechos que generan justamente esta revalorización y son: 1) inversiones en obras públicas de infraestructura, 2) inversiones realizadas por actores privados y 3) decisiones regulatorias sobre su uso.
En el primero de los casos, las inversiones en infraestructura realizadas por el Estado (o empresas concesionarias de servicios públicos) derivan en mejoras en la accesibilidad a las parcelas e incrementan la disponibilidad de equipamientos, causando un impacto positivo en el valor del suelo y consisten básicamente en soportes físicos como: infraestructura vial y pavimentos; redes de agua, luz y desagües; equipamientos de salud, educación y cultura, espacios verdes, infraestructuras de trasporte, entre otros.
Los lotes particulares usufructúan de estas mejoras y se valorizan sin que los propietarios de las parcelas hayan realizado ningún esfuerzo. Además, esta valorización es tanto mayor cuanto más accesible y mejor equipada sea la zona.
En segundo lugar están las inversiones de particulares que sumadas a las inversiones y regulaciones estatales, redundan en mejoras en la calidad ambiental y en el estatus del vecindario, entre las que se pueden mencionar: los procesos de revitalización urbana; las iniciativas de mejoramiento que realizan los propios vecinos, la producción de nuevas colonias o condominios, y los grandes desarrollos urbanos como centros comerciales o ambiciosos proyectos levantados en zonas estratégicas sobre grandes predios.
En tercer lugar Las decisiones regulatorias gubernamentales sobre el uso del suelo que redundan esencialmente en mejoras de la productividad de las inversiones privadas y públicas que se pueden realizar en las parcelas, aumentando consecuente el valor del suelo.
Entre los principales cambios que provocan valorización del suelo o “plusvalía” por decisiones gubernamentales pueden destacarse: a) modificación del uso del suelo a lo largo de la ciudad (residencial, comercial, industrial, etc.); b) eliminación de industrias de las áreas residenciales; c) la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, d) la creación de suelo urbano mediante la atribución administrativa; e) la prohibición de determinados usos que recae en valores diferenciales del suelo (la prohibición de usos industriales, depósitos, talleres mecánicos u otros que pueden ocasionar contaminación o crear barreras urbanísticas); y f) la autorización de la subdivisión de suelo; entre otros.
Ahora bien, los gobiernos consideran que estas plusvalías no son o no le pertenecen totalmente a los propietarios, por lo que desarrollan políticas de “recuperación de plusvalías” que se entienden como la movilización de parte (o, en el límite de la totalidad) de aquellos incrementos del valor del suelo derivados de los esfuerzos de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal a través del IUSI, tasas, contribuciones u otras formas, o más directamente en mejoramientos o en beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general.
De manera que el padre de mi amigo tuvo la acertada decisión de comprar, pero en este caso ni su padre ni mi amigo fueron fundamentales en provocar las plusvalías que se generaron.
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