Sensibilidad y olfato inmobiliario

Recuerdo a un amigo que construyó una vivienda de acuerdo a sus deseos, gustos y caprichos. Se paraba en la acera frente a su casa y desde allí pasaba horas mirándola. Se le enternecía el corazón y disfrutaba apreciar aquella “obra de arte” según solía decirles a su familia y amigos quienes no podían ocultar burlonas sonrisas, y es que la fachada era una espantosa mezcla de glifos mayas, arcos coloniales y torres de castillo medieval. Los dormitorios tenían las paredes y techos forrados de azulejos, cual fría y lúgubre morgue, los pasamanos de las gradas interiores eran balaustras de cemento de las que se encuentran en las fábricas de pilas y fuentes, además las había levantado en el centro de la sala y, por si fuera poco, carecía de patios, por lo que las ventanas daban a otros cuartos, incluyendo la ventilación del baño, esto sin mencionar que el terreno era muy pequeño y la había construido en un vecindario popular.

La sensibilidad y el olfato que se requieren para saber qué, cómo, cuándo y dónde debemos invertir en bienes inmuebles se va adquiriendo cuando desarrollamos un proceso ordenado de razonables pasos a seguir, llamados “principios básicos de la valuación”.

Estos principios son la estructura, la doctrina o la filosofía de la apreciación del valor inmobiliario, y entre ellos destacan: 1) principio del cambio, que nos dice que en el transcurso del tiempo se suceden cambios políticos, sociales, económicos y culturales. Los sectores están en constante transformación, para bien o para mal, por lo que debemos estar atentos y expectantes a ellos para anticiparnos y tomar decisiones atendiendo su comportamiento.
2) Principio de oferta y demanda, relacionado con la abundancia o escasez, tanto de productos como de compradores, que de acuerdo a la deseabilidad, gustos y preferencias del mercado, hacen variar los precios hacia arriba o hacia abajo.
3) Principio de máximo uso y mejor aprovechamiento, que nos orienta hacia qué tipo actual o potencial uso del suelo debemos atender.
4) Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes, que nos orientan, definen y limitan hasta dónde los elementos le agregan verdadero valor a un inmueble, ya que hay un momento que ni por más que le construyamos o “mejoremos” algunas cosas el valor subirá, tal como sucede con los caprichos o gustos muy particulares que podamos tener y que no necesariamente serán del agrado de los demás.
5) Principio de predicción, que nos invita a que estemos informados, a que indaguemos, a que investiguemos lo que está pasando o sucederá en los sectores, por lo que debemos acudir a las entidades encargadas de analizar, estudiar, planificar, normar, dirigir y administrar la ciudad, como son las municipalidades, Segeplan, cámaras de construcción, comercio e industria; gremiales de corredores inmobiliarios, entre otros.
6) Principio de sustitución, relacionado con las opciones que los potenciales compradores tienen. No podemos imponer, obligar o empujar la decisión de compra del mercado. Siempre existirá una alternativa mejor.
7) Principio del nivel de precios que regula el mercado, los precios no los dictan los productores o vendedores. Los precios están sujetos a la oferta y la demanda y serán las fuerzas del mercado las que definan el punto de equilibrio de los precios.
8) Principio de competencia. En un mercado abierto, si algo funciona, si algo tiene éxito, otros querrán participar, muchos voltearán a ver por qué tal o cual producto se está vendiendo, de manera que provocará el deseo y voluntad de producir lo mismo, haciéndolo igual o de mejor calidad y precio, de manera que nunca estaremos solos, nunca podremos sentirnos únicos ni exclusivos, siempre habrá alguien al acecho observándonos y esperando el momento oportuno para saltar y participar del negocio.
9) Principio de conformidad, que nos regula y establece parámetros que debemos respetar. Esto está relacionado con las leyes, normas, índices, reglamentos y demás regulaciones establecidas por las autoridades para el bien vivir. Aquí entran los retiros, las alineaciones, las distancias, los límites de alturas de ocupación y de construcción. Aquellos inmuebles ilegales, con anotaciones preventivas, con demandas y otras limitaciones, tendrán menos valor que los que no las tienen y están acorde a las leyes vigentes.
10) Principio de utilidad. Las cosas valen porque satisfacen necesidades, porque son útiles, porque son elementos reproductores de satisfactores. Entre ellos encontramos los inmuebles que son susceptibles de ser alquilados y producir renta. 11) Principio de integración y desintegración. Todos los asentamientos pasan por origen, desarrollo, estabilidad, declinación y resurgimiento, por lo que es importante saber en qué momento se encuentra el vecindario de nuestro análisis para saber qué nos espera.

¿Dudas?