Durante casi un siglo, una familia en la Ciudad de Guatemala ha intentado obtener el título de propiedad del terreno donde han vivido varias generaciones. Pamela —nombre ficticio por motivos de seguridad— y su hermana compartieron su historia con el equipo de Guatemala No Se Detiene. De acuerdo con Pamela, heredaron el proceso que iniciaron sus bisabuelos, quienes se establecieron en el lugar cuando la tierra se les entregó de buena fe, pero sin un documento legal que los respaldara.

Con el paso del tiempo, el terreno se dividió entre familiares y la posesión se mantuvo sin respaldo del Registro General de la Propiedad. Hace cinco años, luego del fallecimiento de su madre, Pamela retomó el trámite mediante un proceso de titulación supletoria. Un juez emitió una resolución favorable; sin embargo, el expediente permanece pendiente en la municipalidad, donde deben validar planos y coordenadas del terreno.

Miriam —también nombre ficticio por resguardo de su seguridad—, tampoco ha podido obtener las estructuras de su propiedad. Junto a su madre buscan recuperar el título de la vivienda donde han vivido por décadas. El proceso comenzó cuando intentaron inscribir la propiedad heredada en el Registro General de la Propiedad, pero descubrieron que la hoja del libro donde figuraba la finca había sido arrancada.

Sin ese documento, la propiedad no puede ser localizada en los archivos registrales. La familia inició un proceso judicial para reconstruir la información y obtener la titularidad del inmueble. Desde entonces, han pasado cerca de 25 años en trámites legales, búsqueda de asesoría y gestiones ante distintas instancias.

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En Guatemala, obtener el título de una propiedad sin documentos puede tardar hasta 10 años, debido a que estos procesos son resueltos por un juez. Expertos señalan que los juzgados conocen diversos tipos de casos y que la titulación supletoria podría agilizarse si fuera resuelta por medio de notarios.

“Los juzgados tienen una mora judicial muy alta, el juez no tiene tiempo y la ley tampoco está diseñada para que él realice una inspección ocular. Esta competencia debería ser de los notarios, porque sí tenemos esa experiencia”, comentó Lorena Flores, consejera general del Notariado y vicepresidenta de la Unión Internacional del Notariado para América del Norte, Centroamérica y el Caribe.

Esto se diero a conocer durante La Charla, segmento del programa Guatemala No Se Detiene, en el que Flores, junto a Lavinia Figueroa, experta en derecho notarial y registral, y Rocío Lazo, conductora del espacio, conversaron sobre los retos que enfrentan los guatemaltecos para obtener el título de su propiedad y los posibles cambios para agilizar el proceso.

Flores explicó que el problema no depende únicamente del Registro de la Propiedad, sino que está vinculado con disposiciones normativas más amplias, entre ellas la necesidad de información catastral. Señaló que, en 20 años de funcionamiento del Registro de Información Catastral (RIC), solo 25 de los 340 municipios del país han sido declarados zonas catastradas.

“Es una exigencia dotar de certeza y seguridad jurídica a los 18 millones de habitantes para que tengan la confianza de que la posesión puede transformarse en propiedad. Un trámite de titulación supletoria sin litigio tarda, en promedio, de 4 a 5 años”, indicó.

Por su parte, Figueroa señaló que el fortalecimiento de la seguridad jurídica sobre la propiedad está relacionado con el desarrollo del país. “La identidad, la propiedad y la posesión son elementos clave para que las personas puedan desarrollarse de forma digna y para que exista una inversión más segura”, expresó.

Se requieren leyes actualizadas

Flores advirtió que el país cuenta con leyes que datan del siglo pasado y que la Ley de Titulación Supletoria está próxima a cumplir 50 años, por lo que ya no responde a las realidades actuales. Añadió que la falta de certeza sobre la propiedad limita el uso de bienes para actividades productivas y el acceso a créditos bancarios.

“El esquema jurídico guatemalteco ya no responde a la realidad. Tenemos leyes del siglo pasado que se tornan totalmente inoperantes para una sociedad que necesita pasar de la posesión a la propiedad”, afirmó.

Flores explicó que, sin títulos de propiedad, las personas enfrentan serias dificultades para aprovechar sus bienes. “El Gobierno ha impulsado el plan Retorno al Hogar, pero si no dotamos a los millones de guatemaltecos que tienen bienes en posesión y necesitan optimizarlos para cultivos, el acceso a créditos bancarios es imposible y se convierte en un círculo vicioso. No podemos continuar con leyes obsoletas”, subrayó.

También indicó que la regularización de la propiedad está vinculada al desarrollo del catastro en el país. Explicó que este proceso busca que la información física de los terrenos coincida con los registros legales. “El catastro regulariza la situación en cuanto al área dimensional de la tierra, para que coincida la realidad extrarregistral con lo inscrito en los registros”, señaló.

Flores también se refirió a normativas vinculadas con procesos sucesorios que inciden en la regularización de bienes. Indicó que la Ley de Herencias, Legados y Donaciones puede provocar retrasos de hasta cuatro años en la liquidación de impuestos.“Quisiera pedir a la ciudadanía y a los diputados la derogación del impuesto contemplado en esta ley. Es vital, no solo para las grandes fortunas, como erróneamente se cree; es para cualquier guatemalteco”, declaró.

Añadió que la falta de testamentos genera conflictos familiares y procesos prolongados. “No todos son ordenados y otorgan testamento. Hay muchos guatemaltecos que murieron sin haber podido ordenar su situación patrimonial, y eso genera conflictos entre las familias. Es un calvario”, señaló.

Coordinación institucional

Flores consideró que la complejidad del sistema normativo requiere reformas y mayor coordinación entre instituciones. “Considero que este es un momento clave para que, como parte de la política pública, podamos coadyuvar todos en este esfuerzo, no solo para modificar el Código de Notariado y ampliar competencias, sino también tomando en cuenta el avance de la tecnología, que hoy permite geoposicionar fincas y mejorar los procesos”, comentó.

Figueroa añadió que las propuestas de reforma requieren decisiones políticas y socialización con el gremio. “Creo que hay un asunto de decisión política clave. La presentación de algunas normas es importante, pero han sido conocidas por un grupo de colegas y no se han socializado con el resto del gremio”, dijo.

Señaló también que el Registro de la Propiedad, por disposición constitucional, debería contar con una ley específica, situación que considera una tarea pendiente. “Si debe haber ley o no, no lo sé; eso lo dejaron los constituyentes, y es una tarea pendiente que habrá que revisar”, explicó.

Indicó que, pese a la ausencia de reformas legislativas, se han implementado mecanismos de cooperación con el Organismo Judicial, particularmente en la comunicación sobre documentos derivados de titulaciones supletorias. “Se ha hecho una primera acción relacionada con establecer una intercomunicación especial sobre los documentos que emanan del Organismo Judicial, porque hace años se presentaban documentos falsos de juzgados para inscripción en el registro”, relató.

Figueroa también destacó la necesidad de fortalecer los mecanismos de identificación de personas en los procesos legales vinculados con propiedad. “La identidad es el gran pendiente del país en todos los actos, contratos y reclamos de derechos. La identidad, la propiedad y la posesión son elementos clave para que las personas puedan desarrollarse de forma digna y para que exista una inversión más segura”, concluyó.