En otro caso, una persona que tenía varias fincas en un sector de la zona 10, decidió desmembrar de una de ellas un lote para dárselo a su hijo. Realizaron las mediciones, pero se equivocaron al momento de operar la desmembración sobre otra finca distinta a la correspondiente con consecuencias económicas muy fuertes.
Lo peor es que los estafadores se aprovechan de lo ambiguo que está la descripción de un inmueble de acuerdo con la inscripción de dominio, proponiendo en garantía hipotecaria un inmueble muy valioso (diferente al propio), para obtener un préstamo alto, mismo que no pagará, cediendo en pago el verdadero, que tiene un valor muy inferior al monto que recibió.
Y así como estos, hay cientos de casos en los que gracias a lo ambiguo, a la falta de certeza espacial correspondiente con la certeza jurídica que tiene nuestro actual sistema, se presta, ya sea inconscientemente o adrede para que se cometan errores fatales en las negociaciones inmobiliarias.
Hemos participado en muchos arbitrajes de conflictos de tierras, y me impresiona el ingenio y la creatividad de los estafadores, quienes, aprovechándose de la fragilidad que presenta actualmente nuestro sistema de registro inmobiliario, logran engañar a incautos e inocentes. Nuestras leyes tienen muchos artículos respecto de los derechos reales, que muchos desconocen, sobre todo las municipalidades quienes otorgan licencias, actas, derechos y otros permisos de desmembraciones, particiones, unificaciones, y otros movimientos inmobiliarios, sin verificar el cumplimiento de los más elementales requisitos que indica el Código Civil vigente.
Actualmente, el Registro inscribe —en los lugares no declarados zonas en proceso catastral— inmuebles solamente con una escritura pública elaborada por un notario basados en planos hechos, tanto por profesionales, como por planos elaborados por personas particulares de las municipalidades y en algunos casos sin ningún plano. Ahora bien, en las zonas declaradas en proceso catastral, debe acompañarse el plano con el dictamen del RIC.
El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables. Son públicos sus documentos, libros y actuaciones.
El Registro basa su operatividad fundamentalmente en los contenidos textuales consignados en los documentos que se le presenten. No le compete la verificación de la certeza espacial de los mismos. Por esa razón se creó el Registro de información Catastral (RIC), cuyo objetivo principal es el de establecer, mantener y actualizar el catastro nacional.
¿Qué importancia tiene esto?
Que son dos cosas diferentes. Una es la certeza jurídica de los actos, contratos, dominios y demás temas legales de los bienes inmuebles, y la otra es justamente la certeza espacial, o sea, dónde está, cuánto mide, con quienes colinda, quién lo posee, quién es el dueño, etcétera.
El RIC ha venido trabajando en los últimos años y ya lleva más de 40 municipios (de 338 que comprende nuestro país) en proceso del catastro.
Por lo que se ve, todavía tendremos que esperar bastante tiempo para que el Catastro se concluya y nos dé la certeza que se requiere.
Por lo tanto es de gran importancia que el Catastro avance y se concluya, porque usted y yo necesitamos saber exactamente que al momento de que nos venden un terreno, sepamos con certeza, tanto jurídica como espacial, que ese terreno que nos están enseñando sea el mismo que está inscrito en el Registro de la Propiedad, que es la única institución que da fe de la propiedad y sus derechos reales. ¿Dudas?
