Las reformas a la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) no solo modificarían la carga tributaria sobre las viviendas y otros bienes inmuebles. El decreto 18-2026 también cambia el destino de recursos provenientes del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, una modificación que podría tener efectos distintos entre las 340 municipalidades del país.

El decreto establece una tasa de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto, mientras mantiene tasas de entre tres y nueve por millar para los inmuebles comerciales y de “otros usos”.

Al mismo tiempo, dispone que la recaudación del impuesto de timbres fiscales correspondiente a segundas y subsiguientes ventas, permutas u otras transferencias de bienes inmuebles tenga como destino la municipalidad donde se encuentre la propiedad, una vez descontados los destinos específicos preexistentes.

El mecanismo busca trasladar recursos a las comunas en momentos en que algunas podrían dejar de percibir parte de sus ingresos por IUSI debido a la tasa cero establecida para las viviendas.

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Sin embargo, el análisis del Instituto Centroamericano de Estudios Fiscales (Icefi) y las entrevistas realizadas por Prensa Libre dejan dos interrogantes que todavía no tienen una respuesta cuantificada: ¿cuánto dejará de percibir cada municipalidad por el IUSI de las viviendas y cuánto recibirá por el timbre fiscal generado por las segundas y subsiguientes transferencias de inmuebles?

45 municipalidades parten de una situación diferente

El análisis elaborado por Icefi identifica un grupo que podría encontrarse en una situación favorable frente al nuevo mecanismo: 45 municipalidades que durante el 2025 tuvieron una recaudación efectiva de Q0 por concepto de IUSI.

De ellas, 40 no contabilizaron o administraron el impuesto, mientras otras cinco, pese a tenerlo contemplado, reportaron una recaudación de cero.

Esto las coloca en una posición distinta frente a comunas como Guatemala, Mixco o Villa Nueva, donde el IUSI constituye una fuente relevante de recursos.

Las 45 municipalidades parten de una recaudación efectiva de Q0 por IUSI. En consecuencia, si comienzan a recibir recursos provenientes del timbre fiscal, tendrían un ingreso que actualmente no perciben por IUSI.

Ricardo Barrientos, director ejecutivo de Icefi, explicó que esa condición permite considerar que podrían resultar beneficiadas. Sin embargo, eso no significa que recibirán cantidades importantes ni que necesariamente serán las mayores beneficiarias de la reforma en términos absolutos.

Para establecerlo sería necesario conocer cuánto genera cada municipio por las operaciones inmobiliarias alcanzadas por el nuevo destino del timbre.

Luis Linares, exministro de Trabajo y Previsión Social y analista de asuntos municipales, también advirtió sobre ese punto. “No es que se hayan sacado una lotería”, señaló.

Linares explicó que en algunos de estos territorios existe una elevada informalidad económica, que también puede presentarse en las transacciones inmobiliarias. Por ello, considera que no puede anticiparse la magnitud del beneficio sin conocer cuánto se recauda efectivamente por las operaciones que generarán el timbre.

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Así funcionaría el nuevo destino del timbre fiscal

El artículo 3 del decreto 18-2026 adiciona el artículo 43 Bis a la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos.

La disposición establece que la recaudación generada por actos y contratos que documenten segundas y subsiguientes ventas, permutas u otras transferencias de bienes inmuebles constituirá destino específico para la municipalidad en cuya circunscripción se encuentre el inmueble.

Antes deberán descontarse los destinos específicos preexistentes establecidos en ley.

El mecanismo también asigna funciones a la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) y al Ministerio de Finanzas. SAT deberá elaborar mensualmente un reporte de la recaudación por municipio, de acuerdo con la ubicación del inmueble, mientras Finanzas deberá programar y ejecutar las transferencias correspondientes.

Precisamente la participación que tendrán ambas instituciones después de que la reforma entre en vigor forma parte de los cuestionamientos de Icefi sobre los estudios realizados antes de su aprobación.

Congreso no pidió los datos a SAT ni a Finanzas

Barrientos sostiene que para determinar el impacto financiero de la reforma era necesario realizar un cálculo municipio por municipio.

Por un lado, debía establecerse cuánto del IUSI que actualmente recauda cada comuna corresponde a viviendas, pues no toda la recaudación desaparecería con la reforma. Los inmuebles comerciales y de otros usos continuarían sujetos al impuesto.

Por otro, debía determinarse cuánto recauda el Estado por timbres fiscales específicamente por segundas y subsiguientes transferencias inmobiliarias y dónde se genera esa recaudación.

Barrientos explicó que esos datos existen en las bases de SAT, pero no se encuentran disponibles públicamente con el nivel de desagregación necesario para efectuar el cálculo. A su criterio, esa es precisamente una de las razones por las que el Congreso debió solicitar información a SAT y al Ministerio de Finanzas antes de aprobar el mecanismo.

Juan Carlos Rivera, primer secretario de la Junta Directiva del Congreso y ponente de una de las iniciativas que dieron origen a la reforma, confirmó a Prensa Libre que no se solicitaron esos informes.

“A SAT no le solicitamos informes”, reconoció Rivera.

Rivera explicó que los legisladores no consideraron necesario hacerlo porque SAT no administra el IUSI. Tampoco solicitaron información al Ministerio de Finanzas porque, según argumentó, el IUSI es un impuesto descentralizado cuyos recursos corresponden a las municipalidades y no afectan directamente al Presupuesto General de la Nación.

El legislador rechaza que eso signifique que la reforma carezca de sustento técnico. Explicó que la iniciativa que presentó se elaboró a partir de derecho comparado internacional, es decir, del análisis y comparación con legislación de otros países.

También aseguró que durante el proceso fueron invitadas la Municipalidad de Guatemala y la Asociación Nacional de Municipalidades (Anam), pero que no presentaron las corridas financieras que les fueron requeridas.

Rivera calificó como “un buen análisis” el informe de Icefi, aunque discrepa de sus cuestionamientos sobre el sustento técnico de la reforma.

Q666.7 millones por timbres, pero falta conocer cuánto corresponde a inmuebles

Durante el 2025 se recaudaron Q666.7 millones por concepto del Impuesto de Timbres Fiscales y Papel Sellado Especial para Protocolos, según el reporte de recaudación de la Superintendencia de Administración Tributaria.

Barrientos advierte, sin embargo, de que esa cifra no puede utilizarse para calcular cuánto recibirán las municipalidades.

El monto corresponde a la recaudación total del impuesto y no se conoce públicamente cuánto de esos Q666.7 millones provino específicamente de segundas y subsiguientes ventas, permutas y otras transferencias de bienes inmuebles.

Además, de la cantidad correspondiente a esas operaciones deberán descontarse los destinos específicos preexistentes que el propio decreto mantiene.

El cálculo tendría que determinar cuánto pierde una comuna por la tasa cero del IUSI y cuánto gana mediante la nueva asignación del timbre. Solo entonces sería posible establecer qué municipalidades mejoran sus ingresos, cuáles permanecen en una situación similar y cuáles podrían resultar afectadas.

Ese mismo criterio comparte Linares al explicar que no todo lo recaudado por el timbre quedaría disponible para las municipalidades, pues el decreto preserva los destinos específicos que ya existen.

"Este mismo criterio, "El Congreso debió determinar previamente cuáles son esos compromisos y cuánto representan, en lugar de limitarse a establecer que deberán descontarse los “destinos específicos preexistentes”.

Para Linares, la ausencia de esos cálculos impide establecer de antemano el efecto financiero de la reforma.

La otra parte de la ecuación también permanece sin cuantificar: qué proporción de los ingresos actuales del IUSI corresponde a viviendas que pasarían a tasa cero y cuánto proviene de propiedades comerciales y otros usos que continuarán pagando.

Según Barrientos, sin ambos datos no puede establecerse el efecto neto de la reforma para cada municipalidad.

Rivera: el timbre también busca incentivar la inversión

Rivera explicó que el traslado de esos recursos a las municipalidades no fue concebido únicamente como una fuente adicional de ingresos.

Según el legislador, también pretende generar un incentivo para que los alcaldes mejoren la infraestructura y atraigan inversión hacia sus municipios, tomando en cuenta que actualmente buena parte de la inversión está concentrada en el departamento de Guatemala.

¿Cuáles son las 45 municipalidades?

Con base en las tablas de Icefi y los Resultados de las Elecciones Generales del 2024 de la Página del Tribunal Supremo Electoral (TSE) 45 municipalidades que en 2025 registraron una recaudación efectiva de Q0 por IUSI y que podrían comenzar a recibir recursos por el nuevo destino del timbre fiscal son:

La reflexión que deja en análisis de Icefi y su director ejecutivo es que modificar impuestos sin criterios técnicos y con motivaciones políticas podría, si esa práctica se extiende a otros tributos, generar problemas de financiamiento y eventualmente una crisis fiscal.