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¿Todavía se tiene que pagar el IUSI? Esto cambia con las nuevas tasas del Decreto 18-2026 y a partir de cuándo
Las reformas al IUSI establecen nuevas tasas para los bienes inmuebles en Guatemala, pero su aplicación no es inmediata. Conozca hasta cuándo debe pagarse el impuesto, qué propiedades tendrán tasa cero y desde cuándo regirán los cambios.
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Las reformas al IUSI no eliminaron de inmediato el pago del impuesto. Los propietarios todavía deben cumplir con las obligaciones generadas antes de que entren en vigor las nuevas tarifas. (Foto, Prensa Libre: Capturas de Pantalla)
La aprobación y publicación del Decreto 18-2026, que reforma el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), ha generado dudas entre los propietarios de bienes inmuebles sobre si actualmente todavía deben pagar este impuesto.
La confusión también ha surgido porque en los sitios web de las municipalidades, aún continúa apareciendo información sobre el pago del IUSI, mientras algunas comunas ofrecen descuentos o exoneraciones de multas por pagos pendientes.
Para aclarar qué ocurre actualmente y qué cambiará con la reforma, Prensa Libre consultó a especialistas en materia tributaria y a un integrante de la Junta Directiva del Congreso.
Uno de los principales cambios está relacionado con las propiedades destinadas a vivienda, uso residencial y uso mixto, para las cuales el Decreto 18-2026 establece una nueva tasa de cero por millar.
Óscar Chile Monroy, especialista en temas tributarios, explicó que, aunque jurídicamente una tasa cero y una exención son figuras diferentes, en la práctica el efecto para el contribuyente es similar.
“Jurídicamente tasa cero y exención es diferente. Pero en la práctica significa lo mismo, es decir el propietario se libera de esa carga tributaria”, afirmó Chile Monroy.
El decreto fue publicado el 28 de agosto de 2026 y establece distintos plazos para la entrada en vigor de sus disposiciones.
Juan Carlos Rivera, primer secretario de la Junta Directiva del Congreso para el período 2026-2027, explicó a Prensa Libre que las modificaciones relacionadas con las nuevas tasas del IUSI en Guatemala comenzarán a aplicarse el 8 de enero de 2027.
Chile Monroy también confirmó esta interpretación sobre la fecha en que comenzarán a aplicarse las nuevas tarifas.
¿Hasta cuándo se debe pagar el IUSI?
Mientras las nuevas tarifas no entren en vigor, los propietarios deben continuar cumpliendo con el IUSI correspondiente al ejercicio fiscal 2026 y con las obligaciones que se generen bajo el régimen actual.
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De acuerdo con la interpretación explicada por Rivera y confirmada por Chile Monroy, el esquema actual continuará hasta el 7 de enero de 2027. A partir del 8 de enero comenzarán a aplicarse las nuevas tasas.
Por lo tanto, la reforma no elimina las obligaciones que ya se generaron. El hecho de que una propiedad vaya a tener una tasa de cero por millar a partir de 2027 no significa que el propietario pueda dejar de pagar los montos correspondientes a los períodos anteriores.
¿Qué propiedades tendrán tasa cero?
Uno de los principales cambios del Decreto 18-2026 es la aplicación de una tasa de cero por millar para los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto.
Esto significa que, una vez entren en vigor las nuevas disposiciones, estas propiedades dejarán de generar un monto de IUSI.
La reforma también incluye los inmuebles de uso mixto, es decir, aquellos donde se combina una vivienda con una actividad económica. En esta categoría pueden encontrarse, por ejemplo, viviendas donde funcionan una tienda, panadería, tortillería, taller o peluquería.
Chile Monroy explicó que el destino de una propiedad no cambia simplemente porque el propietario decida alquilarla o desarrollar una actividad económica en ella. Para modificar formalmente el uso del inmueble deben tomarse en cuenta las disposiciones municipales y el Plan de Ordenamiento Territorial (POT).
“El POT es el Plan de Ordenamiento Territorial. Es en donde se define qué zonas son residenciales, cuáles pueden ser de uso mixto, cuáles pueden ser solamente de uso residencial”, explicó.
Los inmuebles comerciales sí pagarán IUSI
La reforma no elimina el IUSI para todas las propiedades.
Los bienes inmuebles destinados a uso comercial y otros usos continuarán sujetos al impuesto. Las nuevas tasas dependerán del valor registrado de la propiedad:
| Valor del inmueble | Nueva tasa |
| De Q0 a Q500 mil | 3 por millar |
| De Q500 mil con un centavo a menos de Q1 millón | 6 por millar |
| De Q1 millón con 01/100 | 9 por millar |
Estas tarifas comenzarán a aplicarse a partir del 8 de enero de 2027.
Por ello, aunque para las viviendas y propiedades residenciales se establece una tasa de cero por millar, los inmuebles comerciales continuarán sujetos al pago del IUSI bajo la nueva escala.
¿Qué pasa con las deudas de IUSI de años anteriores?
La reforma al IUSI no perdonó ni eliminó las deudas pendientes del IUSI.
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Los saldos correspondientes a 2026 y años anteriores continuarán vigentes y las municipalidades mantendrán la facultad de cobrarlos.
Esto significa que, aunque una vivienda pase a tener una tasa de cero por millar en 2027, las obligaciones generadas antes de ese cambio deberán pagarse.
Rivera explicó que quienes tengan saldos pendientes pueden acudir a la municipalidad donde está registrado el inmueble para consultar la posibilidad de establecer un convenio de pago.
¿Qué cambia antes de las nuevas tarifas?
Hay una disposición del Decreto 18-2026 que entrará en vigor antes que las nuevas tasas. El artículo 5 entrará en vigor a partir del 28 de octubre de 2026.
Este artículo, ordena a las municipalidades, sus dependencias y empresas municipales no podrán condicionar la prestación de servicios públicos al pago del IUSI.
La medida abarca servicios como agua potable, recolección de basura, alumbrado público y otros servicios municipales.
Esta disposición comenzará a aplicarse a finales de octubre de 2026, según la información proporcionada por el Congreso.
Sin embargo, esto no significa que las deudas desaparezcan. Las municipalidades podrán continuar cobrando los saldos pendientes, pero ya no podrán utilizar la prestación de servicios públicos como mecanismo para exigir el pago.
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