Según datos del Registro de la Propiedad recopilados por el Observatorio de Derechos para la Propiedad, entre 2021 y 2024, un total de 5,415 personas o expedientes lograron obtener un título de propiedad utilizando el mecanismo legal llamado titulación supletoria. Se trata de un instrumento legal que permite convertir la posesión en propiedad, siempre que se cumplan requisitos como posesión pacífica, pública y continua por al menos 10 años.

Para María Andrea Cáceres, directora ejecutiva del Observatorio, una parte significativa de la población guatemalteca posee terrenos únicamente bajo derechos posesorios, sin contar con un título de propiedad inscrito. Esto impide a los guatemaltecos poder explotar comercialmente, heredar sus propiedades y acceder a créditos bancarios.

Para Cáceres, el proceso suele ser lento y para agilizarlo es necesario avanzar hacia la digitalización y modernización del sistema para ampliar la formalización de la propiedad, reducir conflictos y promover el desarrollo económico y el ordenamiento territorial en el país.

Este es un extracto de la conversación que tuvo con Prensa Libre.

LECTURAS RELACIONADAS

Corrupción, justicia débil y registros lentos frenan derechos de propiedad en Guatemala

Guatemala se ubica entre los países peor calificados en cuanto a protección de derechos de propiedad

En Guatemala una gran parte de la población posee su tierra, pero no cuenta con un título inscrito. ¿Qué tan grande es este problema?

Actualmente no existe una estadística que nos diga cuántas personas tienen derechos posesorios versus derechos inscritos. A la fecha, en el Observatorio el único dato que hemos logrado obtener es a través del Registro de Información Catastral (RIC) es sobre cuántos procesos de titulación supletoria se han llevado a cabo en los últimos años.

Aunque el proceso es judicial, en su última etapa pasa necesariamente por el Registro de la Propiedad. A partir de información proporcionada por el Registro de la Propiedad y el Segundo Registro, sabemos que entre 2021 y 2024 se acumularon 5,415 casos que lograron titularse mediante titulación supletoria.

En Guatemala, cuando se tiene propiedad, se tiene el goce pleno del bien inmueble porque está debidamente inscrito. La posesión, como tal, no tiene ese paso de inscripción, pero puede optar al proceso de titulación si cumple con los requisitos de ley.

¿Cuáles son esos requisitos y cómo funciona la titulación supletoria?

Los requisitos son que la posesión sea continua, pacífica, pública, de buena fe y a nombre propio. Si se cumplen estos requisitos y se tienen al menos 10 años de posesión del inmueble, se puede optar a la titulación del derecho de propiedad. Esto descarta casos como invasiones o situaciones en las que no se pueda comprobar un tracto sucesivo.

El problema es que en Guatemala este proceso involucra el auxilio de abogados y una fase judicial. Además, participan otros actores como la municipalidad, la Procuraduría General de la Nación (PGN), se requieren testigos, audiencias y publicaciones de edictos. Todo esto hace que muchas personas no inicien el proceso, ya sea por desconocimiento, por el costo o por falta de interés.

¿Qué papel juega el Registro de Información Catastral (RIC) en este proceso?

El RIC inicia declarando un territorio en proceso catastral. A partir de ahí, realiza mediciones físicas y un análisis legal, verificando en el Registro de la Propiedad si los inmuebles están inscritos. Una vez concluido ese análisis, el predio se declara catastrado.

Un predio puede declararse regular o irregular. Es regular cuando coincide lo medido físicamente con lo inscrito en el Registro de la Propiedad y cuando el poseedor coincide con el titular. Si no coincide —por diferencias de área, sobreposición de fincas o porque no está inscrito— se declara irregular.

¿Qué sucede con los predios declarados irregulares?

Hay casos en los que la irregularidad se debe únicamente a que existe una posesión legítima, pacífica y continua, pero el inmueble no está inscrito. En esos casos, las personas pueden optar a una titulación supletoria especial que impulsa el RIC.

Esta titulación es gratuita, masiva y administrativa. Debe cumplir con los mismos requisitos del Código Civil, pero no requiere un proceso judicial. Desde que se implementó, ha permitido titular a varias familias, aunque únicamente aplica para territorios que están en proceso catastral o cuya declaratoria ya finalizó.

¿Qué tan relevante es hoy esta titulación especial?

El año pasado hicimos una estadística y encontramos que la titulación especial ya representaba el 12% de los procesos actuales. Este año, el RIC ha avanzado con más casos de titulación especial administrativa, por lo que es probable que ese porcentaje haya aumentado.

¿Cómo describen el estado actual de la titulación supletoria en Guatemala?

Es un proceso lento. Es lento por todas las aristas que requiere: declaraciones testimoniales, informes municipales, audiencias a la PGN y, en algunos casos, procesos de oposición que pueden extender aún más los tiempos y que se revise el proceso.

¿Existe una falta de coordinación entre las instituciones involucradas?

Sí, y depende mucho de la municipalidad. Cada municipalidad tiene sus propios procesos y hay algunas que se tardan muchísimo en enviar los informes. Aunque el plazo legal es de 15 días, en la práctica pueden tardar hasta dos años.

Existen multas diarias por esos retrasos, pero la ejecución de esas multas es muy difícil. Además, los informes municipales suelen llegar con errores de forma o de fondo, lo que retrasa aún más los procesos.

¿Qué impacto tiene no contar con un título de propiedad?

Cuando una propiedad está debidamente inscrita, las personas pueden acceder a créditos bancarios, hipotecar, constituir usufructos, arrendar y disponer plenamente de su bien. En cambio, con derechos posesorios no existe certeza total y los bancos no suelen otorgar créditos porque no pueden ejecutar adecuadamente el inmueble. Las personas pueden acceder a otro tipo de créditos, pero no pueden usar el bien inmueble como garantía.

¿En dónde identifica los principales cuellos de botella del sistema?

El Registro de la Propiedad es el último eslabón y se limita a operar lo que viene de la resolución judicial, por lo que no es el principal problema. Los mayores obstáculos están a nivel municipal y en el sistema de justicia, especialmente cuando los informes no se entregan de forma oportuna.

Las personas suelen enfrentarse a diversos obstáculos, el costo es uno de los principales. En la titulación supletoria siempre se necesita abogado y es un proceso oneroso. En cambio, la titulación especial es gratuita.

Otra diferencia importante es el plazo para obtener la inscripción de dominio, en la titulación supletoria requiere 10 años de posesión, mientras que la titulación especial solo 5 años. Además, en la titulación supletoria intervienen más actores, mientras que en la especial solo participan el RIC, la municipalidad y el Registro de la Propiedad, lo que la hace mucho más ágil.

¿Considera viable la digitalización del proceso de titulación supletoria?

Sí, sería lo más ideal. Actualmente no existe una entidad que verifique de forma integral que lo que se está titulando físicamente sea correcto, lo que genera sobreposiciones y conflictos. Digitalizar el proceso ayudaría a tener mayor control y a viabilizar la titulación para más personas.

¿Qué tan importante es la titulación para el desarrollo del país?

Es uno de los temas más importantes en materia de propiedad inmueble. No solo permite disponer del bien, sino que brinda certeza jurídica, evita conflictos, convierte la propiedad en un activo y promueve inversión tanto en áreas urbanas como rurales. Además, contribuye al ordenamiento territorial, a una mejor planificación y a la provisión adecuada de servicios públicos, evitando una expansión urbana desordenada.

Encuentre más de Guatemala No Se Detiene en nuestros canales de video de Prensa Libre y Guatevisión, un contenido en alianza enfocado en periodismo de soluciones.