Termómetro fiscal

Cruce de transacciones inmobiliarias

Óscar Chile Monroy mgi@chilemonroy.com

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La forma de la venta de bienes inmuebles en Guatemala la podemos clasificar en dos grupos. Las que efectúan los desarrolladores inmobiliarios y las de las empresas y personas que no se dedican habitualmente a comerciar con dichos bienes. Hay gran diferencia entre uno y otro, ya que en el primer grupo, por disposición de la Ley de Actualización Tributaria (LAT), se minimiza el efecto del impuesto único sobre inmuebles (IUSI) y es precisamente este impuesto el que obstaculiza las operaciones del otro grupo, ya que desmotiva la negociación por la carga injusta que representa. Su alta tarifa se paga de por vida, aunque el bien no produzca renta, y además la ley tiene viso de inconstitucionalidad, al no establecer el hecho generador.

Buscando dinamizar las transacciones inmobiliarias se han introducido regulaciones fiscales como la contenida en la Ley del Impuesto al Valor Agregado, en la que se establece que se paga el 12 por ciento en la primera venta o permuta y en las posteriores ventas el tres por ciento de timbres. En la LAT se establece la regla del 70-30 y aplica únicamente a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios de múltiples unidades, quienes pueden trasladar a los adquirientes finales de los inmuebles, acciones o participaciones de entidades que constituyan para que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros, hasta por un valor del 30 por ciento del ingreso total del proyecto, de manera que el 70 por ciento es el que queda sujeto al IUSI.

Dicho procedimiento no aplica en la compraventa que efectúan las empresas y personas que no son desarrolladores inmobiliarios, y es posible que por ello han utilizado varias maneras para declarar un menor valor a lo que realmente corresponde la operación, y la autoridad tributaria ha encontrado el mecanismo para controlar esa forma de reportar la transacción, y es mediante el cruce de información, que fue recientemente divulgada. Entre ellos podemos mencionar el caso de los préstamos hipotecarios para comprar el bien inmueble y que a la vez es objeto de hipoteca. La Administración Tributaria ha detectado que el valor del préstamo es mucho mayor al valor de la compraventa. También se mencionó el otro mecanismo, que es evaluar el valor de la operación conforme al sector de ubicación del inmueble. Al detectarse inconsistencias se cita a los contribuyentes para que aclaren su situación, y si no se comprueban las razones de la diferencia, la SAT formula el cobro de los impuestos sobre la diferencia. Otro de los casos de que nos hemos enterado es cuando el inmueble ha sido objeto de una hipoteca y que ha sido revaluado para efectos del préstamo, y si posteriormente dicho bien se vende por un valor menor a la revaluación, la autoridad tributaria lo ha cuestionado. Es de tener en cuenta también que la Administración Tributaria ha celebrado convenio de intercambio de información con el Registro General de la Propiedad (RGP), por lo que tendrá más elementos para cruzar las operaciones y con ello estará ampliando la fiscalización.

Además de lo anterior, otra de las herramientas con que cuenta la SAT y que está utilizando es la solicitud a los bancos del movimiento bancario de los contribuyentes, y que conforme a la conferencia de prensa se informó que en los casos de empresas relacionadas también solicitan la información bancaria de las mismas, así como de los representantes legales, familiares y demás personas que se relacionen con la operación, en los casos que proceda.