Según la Asociación de Centros Comerciales de Guatemala (Acecogua), el sector registró más de US$158 millones de inversión durante 2023 en el país, así como la habilitación de más de 70 mil metros cuadrados rentables de espacio comercial.

Además, reporta un crecimiento de 20% en la facturación de los comercios ubicados en estos espacios respecto del año anterior, según datos preliminares.

El crecimiento con nuevos centros y plazas comerciales o la expansión de los ya existentes se ha registrado no solo en la capital y en los municipios del departamento; también se tienen un alto impulso en el interior del país, en las cabeceras departamentales.

En la provincia hay un auge en áreas como las denominadas ciudades intermedias y otros municipios, explica José Fernández presidente de Francorp para Latinoamérica.

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Fernández explica que esa tendencia es buena y se debe no solo al aumento de la demanda y del comercio, sino que históricamente los negocios han estado concentrados en el área metropolitana y hay lugares que podrían estar ya saturadas o ya cubiertos y entre otras opciones los inversionistas observan oportunidades en la provincia.

Esta expansión también tiene que ver en términos de producción y de crecimiento poblacional y podría guardar relación con las ciudades intermedias y los polos de desarrollo que se va haciendo más urbanas y con esto las marcas van teniendo crecimiento hacia estas áreas.

El crecimiento es en diversos modelos, tanto en centros comerciales de modelos mall, de gran superficie, plazas comerciales y plazas de conveniencia, estos últimos dos con formatos de 1 o 2 pisos, refiere.

Aparte del área metropolitana se observa más presencia en Quetzaltenango, Escuintla, Cobán y sus alrededores en Alta Verapaz, Huehuetenango, Chimaltenango y otros como Suchitepéquez, Izabal, Petén.

Los centros comerciales de grandes superficies siguen siendo muy importantes, conllevan más inversión, pero también desde hace alrededor de 10 años hay otra tendencia y los negocios empezaron a adaptarse a locales de menos metros cuadrados, por ejemplo, entre 70 y 100 metros cuadrados e, incluso, ahora ofrecen plazas comerciales y de conveniencia con espacios entre 50 y 60 metros cuadrados, según el directivo de Francorp.

En tanto Sarah Alzugaray, Broker Owne de la firma Alzugaray Real Estate, refirió que han crecido mucho en el interior las plazas comerciales y la mayoría de los inversionistas está buscando terrenos planos en las entradas o en la salida de todos los departamentos grandes.

Lo que hacen es un centro de conveniencia, es decir, una mezcla combinada con un porcentaje de tiendas de conveniencia como farmacias, lavandería, salones de belleza, y alguna tienda.

Centros de experiencia

“En Guatemala, y en general los centros comerciales en América Latina, presentan una actividad de mucho dinamismo y crecimiento, y creo que los centros comerciales han aprendido a adaptarse rápidamente a los cambios que los mismos patrones de consumo han evolucionado”, hubo cierto declive en el número de visitantes por la pandemia, pero se han adaptado a ofrecer otro tipo de experiencias para atraer al público y se han ido recuperando, expuso Fernández.

El centro comercial se ha vuelto un espacio no solo como destino de compras o comercio, sino que tiene mayor oferta gastronómica, también son espacios para distracción, reunión, y esparcimiento, y tienen un efecto de un aglutinador social, es decir las personas también como un paseo los fines semana.

Los 10 puntos para tomar en cuenta

Diversas aristas se deben analizar para instalar un negocio en un centro comercial, según las explicaciones que dieron los expertos en el ámbito de franquicias como Fernández, y de bienes raíces como Alzugaray.

• Las decisiones pueden depender de la ubicación del lugar y al tipo de mercado al que está dirigido el centro o plaza comercial.
• También dependen del tipo de negocio que se tiene y del cual se debe analizar si corresponde a ese mercado.
• La relación del costo por metro cuadrado de renta del local y de mantenimiento, así como la proyección del estado de resultados del negocio.
• La renta varía dependiendo de la ubicación y tipo de centro o plaza comercial, poder adquisitivo, el tamaño, tipo de local y lugar donde se ubica este dentro del centro comercial, y que cada firma o recinto tiene sus métricas.
• El factor de renta es una de las consideraciones claves que determina si un local es viable o no para el negocio, y eso va a depender de cuánto se puede pagar de renta y cuánto puede generar de ingresos en relación con el potencial que tiene de tráfico de personas.
• Los centros o plazas comerciales trabajan en base de uno o varios negocios ancla, por ejemplo, los supermercados que por naturaleza tienen un tráfico automático que generan mucho tráfico, también la presencia de grandes marcas de diferentes tipos de productos y hacen una mezcla combinada con un porcentaje de tiendas de conveniencia y gastronomía.
• En los centros comerciales el tráfico o la afluencia de personas normalmente es los fines de semana, por lo que los negocios que se instalan en el lugar tienen que hacer su proyección por su flujo de ingresos al mes basado en los fines de semana, y la mayoría de los negocios depende de estos para llegar a su punto de equilibrio.
• El movimiento que haya en el lugar también depende la cercanía o lejanía de los asuetos con el fin de semana.
• El costo del metro cuadrado es más alto en los locales pequeños que en los grandes, y el impacto de los costos es relativo porque lo que manda es el tipo de negocio y la demanda que tenga el producto o el negocio.
• Puede ser un local pequeño, pero con producto de alta demanda constante durante el año, o un producto estacional, pero para el cual es importante la publicidad que genera el mantener presencia, explica la ejecutiva.

Alzugaray que tiene más de 30 años de experiencia en bienes raíces, comentó que el centro comercial Montufar empezó en la ciudad de Guatemala, así como está comenzando en los departamentos la instalación de estos recintos, donde nunca hubo esa oferta.

Explicó que el que primero empezó a ir al interior fue Grupo CMI con Centros Comerciales Pradera, pero ahora ya se abren camino otros desarrolladores que están apostando a otros modelos de centros comerciales en los departamentos, porque están viendo que hay muy buenas ventas. “La gente se concentra más y gasta más cuando hay un punto de reunión” y por eso el desarrollo de estos recintos también incluye gastronomía área de comida y tiendas de conveniencia para atraer más tráfico y permanencia.

En el comportamiento que se ha tenido se debe tomar en cuenta que siempre en el mercado inmobiliario hay un antes y un después de elecciones, ya que durante las elecciones se para casi por completo y vuelve a agarrar un auge fuertísimo posteriormente de esto y “de hecho ahorita se dispararon nuevamente todas las inversiones inmobiliarias”, añadió.

Precios

Los precios de las rentas por los locales son variables, dependiendo del formato del centro comercial, la cadena o red a la que pertenecen, la ubicación del recinto y la ubicación del local. Alzugaray brindó estos ejemplos:

• Las cuotas de mantenimiento van desde US$2 a US$5 por metro cuadrado en promedio.
• En algunos centros comerciales con mucho tráfico, los precios de la renta son de US$35 por metro cuadrado, más mantenimiento.
• Una plaza en zona 14, estaba en alrededor de US$22 a US$25 por metro cuadrado, más mantenimiento.
• En el medio se menciona que el valor de la renta en las plazas pequeñas está alrededor de entre US$12 a US$15 por metro cuadrado.
• Los locales grandes tienen tarifa más baja por metro cuadrado que lo más pequeños.
• Si es pequeño, pero saben que va a tener el mismo impacto positivo y por el tráfico que va a adquirir, le suben el precio del metro cuadrado.
• El precio del metro cuadrado para un espacio comercial en la plaza de comida es mayor que en otro piso, agrega Fernández.
• La forma de cobro en los centros comerciales ha venido evolucionando y algunos ya usan en Guatemala el modelo llamado de factor o renta mixtos, que es el cobro del costo por metro cuadrado como base, más un porcentaje o un múltiplo por las ventas de local, explicó.

Franquicias

El directivo de Francorp mencionó la relación entre las franquicias y los centros o plazas comerciales.

“Siempre las plazas y centros comerciales son el aliado número uno de las franquicias” por dos razones: a estos recintos les gustan estos negocios de franquicias porque transmiten una propuesta de valor consistente, ya que no les interesa negocios que abren y al poco tiempo cierra, porque no hay peor cosa que un local vacío o cerrado.

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Y, por esa misma razón para muchas plazas comerciales su primera opción es trabajar con cadenas, porque están constituidas, tienen un poder de marca, porque la experiencia del cliente está probada y tiene consistencia, y eso ayuda a mayor probabilidad de éxito, y esto incluye las franquicias.

Respecto a la renta, se agregó que las grandes marcas, como las franquicias, pueden lograr negociar el precio, esto tomando en cuenta el interés del centro comercial en negocios de este tipo y reconocimiento se instalen.

Algunos proyectos

Acecogua menciona que en el 2023 se colocó la primera piedra en Metroplaza Salcajá, Metroplaza Jalapa y el lanzamiento de Plaza Vidú y la inauguración de cuatro inauguraciones de plazas y centros comerciales como Oakland Place y Plaza Nogales en la capital, así como Los Altos en Totonicapán, Plaza Telares en Antigua y la ampliación de Plaza Américas en Mazatenango.

Información recabada acerca de otras cadenas, refieren alta presencia en diversas áreas:

En el caso de Pradera, que forma parte de CMI, en diciembre del 2023 informó que cuenta con 13 centros comerciales de los cuales 9 están ubicados en las en las principales cabeceras departamentales. Mencionan presencia en Chimaltenango, Chiquimula, Escuintla, Huehuetenango, Puerto Barrios, Quetzaltenango, Zacapa; en el área metropolitana cuentan con tres. Aparte de tres de modelo Express.

Spectrum cuenta, según datos de su página electrónica, con cuatro grandes centros comerciales como Miraflores, Naranjo Mall, Oakland Place y Portales, en la ciudad.

Grupo Onyx, tiene 5 plazas en el área metropolitana, incluyendo las Plaza Madero, y una en Huehuetenango como Zentro Plaza. El modelo particular de esta cadena son plazas de conveniencia, desarrolladas en sectores que han considerados que no habían sido atendidos, con anclas principales y locales comerciales.

Por aparte, de los 7 Centros que posee Íntegro, cuatro son en el interior del país como Alta Verapaz, Escuintla y Totonicapán, y el resto en el área metropolitana. Indicaron que se enfocan en el desarrollo en el interior del país, siguiendo la priorización realizada por el Ministerio de Economía de los 9 nodos de desarrollo, y el objetivo es descentralizar la economía y promover el desarrollo económico en todas las regiones.

Fuentes: Asociación de Centros Comerciales de Guatemala (Acecogua); José Fernández presidente de Francorp para Latinoamérica; Sarah Alzugaray, Broker Owne de la firma Alzugaray Real Estate, recopilación de información de centros comerciales

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