En Guatemala, los edificios podrían llegar hasta los 100 metros de altura. Sin embargo, luego de la derogación de la resolución RES-DS-84-2020, que ampliaba el límite de altura, la Dirección General de Aeronáutica Civil (DGAC) regresó al límite aprobado internacionalmente.

La resolución aprobada en 2020 elevaba el límite máximo de construcción a 1,621 metros sobre el nivel del mar (msnm), pero tras su eliminación se restableció el parámetro de 1,551 msnm, establecido por normas internacionales.

Esta medida fue tomada bajo el argumento de que dicho reglamento no tenía sustento técnico. La DGAC estableció límites de altura para las edificaciones ubicadas en áreas cercanas al Aeropuerto Internacional La Aurora (AILA), en especial en la zona 11 de la Ciudad de Guatemala, como medida preventiva mientras se desarrolla un estudio técnico actualizado que respalde esa normativa.

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Durante el panel “Excavaciones urbanas: protección de propiedades vecinas y gestión de riesgos”, organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADIG) este martes 21 de abril, se abordó el tema de la altura de las construcciones en la capital.

Según Andrés García, miembro de la junta directiva de AGIES, las restricciones de altura inciden directamente en la necesidad de construir hacia abajo. “Nos estamos obligando a hacer sótanos porque tenemos una necesidad de tener carro; básicamente, lo que estamos haciendo es meternos cada vez más profundo en la tierra porque la necesidad es hacer sótanos”, explicó.

García señaló que, en otros países, las condiciones urbanas y regulatorias permiten reducir esa dependencia. “En ciertas condiciones, los sótanos no cuentan como parte del metro cuadrado constructivo por encima de la tierra”, indicó.

También mencionó que factores como el tipo de suelo influyen en las decisiones constructivas. “En Panamá hay mucha arena y un nivel freático muy superficial, por lo que usualmente no se hacen excavaciones profundas y los parqueos están por encima del nivel cero”, explicó.

“El problema aquí es que, si hacemos parqueos por encima del nivel cero, nos resta, digamos, área útil del proyecto. Es un tema que comienza a anclarse a muchos otros factores”, dijo.

Normas municipales

Diego Rivera, director general de Construction Project Management (CPM), explicó que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la Municipalidad de Guatemala define cuánto se puede construir en función de la zona del terreno.

“Las zonas G3, G4 y G5 son las que están diseñadas para edificios altos. Dependiendo de la zona, se permite construir varias veces el área del terreno; por ejemplo, en zona G5 se puede llegar hasta seis veces”, indicó.

Rivera explicó que, si se aplican incentivos, se puede llegar hasta nueve veces los metros cuadrados de un terreno. “Si se tiene 1,000 metros cuadrados de terreno, se puede generar 7,000; se cuentan del nivel de piso hacia arriba”, comentó.

Rivera explicó que estos metros cuadrados se contabilizan a partir del nivel de piso hacia arriba, lo que influye en las decisiones de diseño. “Por eso los desarrolladores preferimos hacer sótanos: cuando se eleva el edificio, se consumen metros cuadrados rentables”, afirmó.

Agregó que recientemente la municipalidad actualizó la normativa para permitir que ciertos parqueos fuera del nivel de calle no se contabilicen dentro de la edificabilidad, lo que abre la posibilidad de trasladarlos a niveles superiores.

Rivera comparó el caso guatemalteco con ciudades costeras como Miami, donde las condiciones del suelo limitan las excavaciones. “En esas ciudades no se pueden hacer sótanos y los parqueos van hacia arriba”, señaló.

Sin embargo, indicó que en Guatemala existe una restricción por la cercanía del aeropuerto. “Si quisiéramos subir todo el edificio a nivel de calle, también tenemos la limitación de altura por Aeronáutica Civil”, explicó.

Señaló que estas condiciones forman parte de un sistema interrelacionado. “No es solo una entidad; no es solo llegar a la municipalidad y cambiar una norma, porque también está el tope de Aeronáutica Civil”, afirmó.

García coincidió en que una alternativa para reducir las excavaciones sería trasladar parte de la construcción hacia arriba. “Si no queremos hacer excavaciones tan profundas, hay que sacar el edificio, pero ahí entra otro problema: no podemos construir tanto. Ese sí es un tema de esta ciudad”, concluyó.