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¿Cero por millar o cero certeza?
Un gravamen anual e ineludible sobre la propiedad privada la convierte en una concesión revocable.
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El miércoles 29 de julio el Congreso aprobó el decreto 18-2026 y reformó la Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI). El resultado: las viviendas de uso residencial y de uso mixto quedan con una tasa de cero por millar. Los inmuebles comerciales pagarán tres, seis o nueve por millar, según su valor inscrito. El decreto pasará ahora al Ejecutivo para su sanción. Y ahí empieza lo interesante.
A nadie se le ocurrió eliminar los artículos que ya no hacían falta. Ahí siguen, huérfanos de propósito y cargados de posibilidades.
Empecemos por lo bueno. El IUSI grava la propiedad misma. No cobra sobre una transacción ni sobre una ganancia: cobra por el simple hecho de ser dueño. El propietario paga cada año una especie de alquiler perpetuo por usar y disfrutar lo que ya compró. La propiedad privada significa un control efectivo del recurso por parte de su dueño. Un gravamen anual e ineludible convierte ese control en una concesión revocable. El artículo 39 de la Constitución reconoce la propiedad como un derecho inherente a la persona, no como una licencia que el gobierno renueva cada año contra un pago. Y cuando el avalúo crece más rápido que el ingreso del propietario, el impuesto se vuelve confiscatorio.
Pero la reforma se detuvo a medio camino. El local, la bodega, el taller y la oficina siguen pagando. Ese costo no se detiene en el balance del dueño del inmueble: pasa al precio del arrendamiento, del producto y del servicio. El inquilino de un local paga el IUSI, aunque no aparezca en su recibo.
Ahora, el problema serio. La estructura original del decreto —los artículos 2 y 3, que definen la “vivienda habitual”— se diseñó para excluir del pago solo a la casa de habitación. Después, en el fondo de revisión, los diputados cambiaron el criterio y dejaron todas las viviendas en cero por millar. A nadie se le ocurrió que era necesario eliminar los artículos que ya no hacían falta. Ahí siguen, huérfanos de propósito y cargados de posibilidades. Un decreto que exime a todas las viviendas no necesita definir cuál vivienda es “habitual”. Si la define, alguien tendrá que aplicar esa definición. Y ese alguien seguramente intentará cobrar por ello.
¿Importa tanto un artículo sobrante? Muchísimo. Una municipalidad que pierde ingresos y encuentra un texto ambiguo lo leerá a su favor. Ya imagino las notificaciones: que la casa no es “habitual” porque el dueño duerme en otra parte; que el inmueble aparece inscrito a nombre de una persona jurídica y no de una natural; que está arrendado y por eso genera renta. Y el vecino tendrá que probar lo contrario, con un abogado y con meses de trámites. La ambigüedad nunca es neutral. Reparte el poder de manera discrecional. El Congreso debe hacer una corrección muy específica: derogar los artículos que sobraron y decir en una sola línea que todo inmueble destinado a vivienda paga cero, sin importar quién lo tenga inscrito, cuántos tenga ni si lo arrienda.
El IUSI representa alrededor del 1.8% de la recaudación tributaria nacional: en 2025 se recaudaron alrededor de Q1 mil 800 millones por este concepto. Las municipalidades seguramente van a quejarse de esta reducción de ingresos y van a amenazar con que ya no van a hacer nada porque “no tienen fondos”. Pero hay que recordar que las asignaciones a los Consejos Departamentales de Desarrollo (Codedes), que se utilizan para hacer obras físicas en los municipios, representan un monto por lo menos seis o siete veces superior a lo recaudado con el IUSI, por lo que hay que cuestionar qué tan cierto es el argumento de que las municipalidades se van a “quedar sin fondos”.
Luego queda el paso pendiente: eliminar el gravamen también para el uso comercial para respetar de verdad la propiedad privada y financiar a las municipalidades con tasas atadas a servicios que realmente presten. Porque un derecho que depende de la interpretación del recaudador no es un derecho. Es un permiso. Y los permisos se revocan.
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