En Guatemala, la actualización de la declaratoria de zonas en proceso catastral inició en el 2006, pero a la fecha solo se han declarado en proceso catastral 68 municipios de 9 departamentos, que equivalen a un 50.48% del territorio nacional. De estos, solo 18 ya son Zonas Catastradas, según el Observatorio de Derechos de Propiedad (ODP).

Datos actualizados al 30 de junio del 2023 en el Termómetro de la Propiedad que emite esa entidad, refieren que del 2006 al 2014 fueron declarados en proceso catastral 54 mil 964.97 kilómetros cuadrados. Sin embargo, solo en 15 mil 997.17, un 14.69% del territorio nacional, ya finalizó el proceso, lo que ocurrió entre el 2016 y el 2023; en el 2018 fue cuando más se avanzó, con 9 mil 908.80 kms2.

Eso significa que aún hay 85.31% del territorio nacional que no se encuentra catastrado y un 49.52% está pendiente de ser declarado en proceso catastral, se refiere en el informe.

Según el Termómetro de Propiedad de 2016 al 30 de junio de 2023, se declaró un promedio de 2.25 municipios por año como zona catastrada. Los nueve departamentos que se han declarado en proceso catastral son Petén, Alta Verapaz, Baja Verapaz, Chiquimula, Escuintla, Izabal, Quiché, Sacatepéquez y Zacapa, según el observatorio.

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Al ser consultada la coordinadora ejecutiva del ODP, Andrea Cáceres, a qué se debe que el departamento de Guatemala no esté dentro de estos, respondió que este no ha sido declarado en proceso catastral y son decisiones que toma el consejo del Registro de Información Catastral (RIC), así como el inicio del proceso, que es el levantamiento catastral. “Es necesario seguir con el resto de áreas y lo más idóneo es que se finalice lo que ha sido declarado en proceso, para después proceder a más declaratorias”.

Explicó que cada municipalidad puede tener su unidad de catastro sin ser lo mismo que el RIC. En el caso del departamento de Guatemala, la municipalidad de Guatemala tiene información adecuada y significativa que los usuarios pueden ver de forma digital.

Para qué sirve

Cáceres explicó que la ley de creación del Registro de Información Catastral establece sus funciones, de las que diversas actividades se pueden ver beneficiadas, como la promoción e inversión y el desarrollo económico porque brinda seguridad jurídica a inversiones nacionales y extranjeras al garantizar que los inmuebles están legalmente protegidos. Ello genera empleo, aumenta la productividad y genera un entorno más propicio para el desarrollo económico.

Otro beneficio es el tema de la planificación, que les sirve a los municipios para una mejor toma de decisiones sobre desarrollo urbano, infraestructura y servicios básicos, ya que en el Código Municipal se establece la obligación de crear un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), a lo que ayuda un catastro finalizado.

“Lograr el registro catastral es uno de los temas más importantes respecto a los derechos de propiedad, que es la base para la libertad económica”, expuso Juan Carlos Zapata, director ejecutivo de la Fundación para el Desarrollo de Guatemala (Fundesa).

Cuando se observan las limitantes a la atracción de inversión extranjera, la falta de certeza jurídica es uno de los principales desafíos que tiene nuestro país, agregó el ejecutivo al explicar que incluso en el Índice de Libertad Económica, el subindicador de derechos de propiedad es uno de los más rezagados en el país, derivado de la falta de titulación de muchos terrenos.

El puntaje de libertad económica de Guatemala para el 2023 es de 62.7, lo que la sitúa en la casilla 64 a nivel mundial, mientras que en el ámbito regional está en la casilla 13 de 32 países y ha disminuido en los dos años recientes, ya que en el 2020 y 2021 se ubicó con 64 puntos; en el 2022, con 63.2. Aunque sigue siendo levemente mejor que el promedio mundial y regional.

El Índice se calcula como un promedio simple de 12 libertades diferentes clasificadas en 4 grandes grupos. En el que se refiere al estado de Derecho se encuentra el de derechos de propiedad que tiene 39.2 puntos, según el informe de; efectividad judicial tiene 28.5 puntos y el de presencia de corrupción, 24.9, según datos brindados por Fundesa.

“Avanzar en tener mayor capacidad de demostrar la propiedad y de tener títulos de propiedad es un avance importante para el país, que debe acelerarse y continuar”, señaló.

Sobre el impacto que podría tener el avance o el estancamiento del catastro en la competitividad local o el desarrollo de ciudades intermedias, Zapata explicó que en la medida en que un municipio tenga mayor capacidad de catastro y títulos de propiedad, atraerá más inversión, generará más oportunidades y fortalecerá la capacidad del municipio de crear más empleo.

“También es muy importante en las ciudades intermedias porque es en donde se ha avanzado menos, pero se debe seguir en los procesos para poder fortalecer la propiedad privada en el país”, añadió.

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Las fases

El proceso catastral tiene diversas fases, y antes de declararlo así, se tiene que pasar por etapas previas en las que el RIC realiza ciertas investigaciones, explicó Cáceres. Luego, el consejo del registro prioriza qué se realizará del proceso, que incluye actividades de investigación tanto físicas como jurídicas, comunicar públicamente esa declaratoria y dar a conocer a los propietarios que van a desarrollar esas actividades, para que brinden información.

El trabajo debe acompañarse de una estrategia de comunicación para socializarlo por diferentes medios y en los idiomas que se hablen en cada zona, con el apoyo de alcaldes y autoridades correspondientes; el proceso inicia 100 días después de esa declaratoria y se empieza el levantamiento de información en campo.

Las labores incluyen la visita de los técnicos del RIC a cada predio con una ficha técnica en la que hacen constar cierta información como  los datos de las personas, dirección, datos del registro, circunscripción local, municipal y departamental, y otros. Es como un censo del predio, se le asigna un código catastral y posteriormente, la unidad de análisis jurídica catastral hace un estudio para levantar los datos y si hay coincidencia o no entre el predio y la persona, se analiza la situación jurídica y se dictamina si el predio es regular o irregular.

El proceso catastral, según el Decreto 41-2005 que contempla la Ley del RIC, se puede dividir en las siguientes fases principales, explica el observatorio:

• Investigación Registral y Actividades Previas: Es la fase preparatoria e incluye la investigación documental en el Registro General de la Propiedad y el diagnóstico registral.
• Establecimiento Catastral: Definir y declarar Zona en Proceso Catastral; levantamiento Catastral; análisis Catastral; análisis Jurídico; declaratoria de Predio Catastrado; Zona Catastrada.
• Mantenimiento Catastral: Conjunto de actividades técnico-jurídicas y administrativas permanentes y necesarias para inscribir en el Registro de Información Catastral de Guatemala y en el Registro de la Propiedad, los cambios relativos al predio y al propietario, respectivamente. El mantenimiento catastral se implementará a todos aquellos predios cuya declaración haya alcanzado firmeza y a los que nazcan de éstos; cualquier actividad inherente al traslado de derecho real o de posesión, así como las modificaciones al objeto o sujeto de los mismos.

Recomendaciones e importancia

En el 2022, dicho Observatorio recomendó dar prioridad a la preparación y finalización del catastro, con mecanismos de georreferenciación confiables y adecuados para la época. Adicionalmente, se hizo hincapié en que es necesario mantener un catastro actualizado y una coordinación automática entre el catastro y el Registro de la Propiedad.

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Este año, en el Termómetro se refiere que el RIC necesita un respaldo sólido de recursos y apoyo para asegurar su mejora continua y la finalización exitosa del catastro nacional.

El reto más importante será terminar con las fases de establecimiento y mantenimiento del catastro nacional, ya que es una tarea ardua y que necesita de la cooperación interinstitucional y del sector privado, refiere José Roberto Turcios, de la firma Turcios y Asociados, opinión incluida en el documento Artículo 21, emitido por dicho Observatorio en el 2023.

El experto menciona la importancia de que un Estado cuente con un buen Registro de Información Catastral como: La correcta identificación de propietarios y ubicación de bienes; el RIC puede ser una gran herramienta de regularización de la propiedad; gestión del territorio; recaudación de impuestos; y una herramienta auxiliar para los jueces. Este último permitirá a los jueces contar con un sistema más fiable para verificar la existencia previa de dueños de áreas de terreno que se titulan supletoriamente de manera recurrente en los juzgados civiles, cita el experto, según el documento en mención.

Representantes del Concejo y de los comerciantes de Quetzaltenango se reunieron y acordaron solicitar que el acuerdo municipal en el que se estableció realizar el catastro en los mercados municipales quede sin efecto.

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Dos manifestaciones masivas en octubre y noviembre de este año, fue el resultado de anunciar un catastro en los mercados de Quetzaltenango, los comerciantes se opusieron y aseguraron que la información recabada sería para afectarlos.

Los representantes de los inconformes manifestaron que el catastro provocaría reducción en el tiempo del contrato, imposibilidad para heredar el arrendamiento, aumento en los pagos, entre otros.

En la última manifestación suscitada el 12 de noviembre de 2019, el Concejo acordó que los comerciantes presentarían una “contrapropuesta”  el 29 de noviembre de este año.

Para esa fecha, el alcalde informó que no podría estar en la reunión pero en su representación llegó el concejal primero Julio Lima y la sindico Olga Moscoso.

En la cita, los comerciantes y los representantes del Concejo dialogaron, después de estar en contra, ahora están de acuerdo.

Coincidieron en que es necesario pedir que se revoque el acuerdo municipal en el que se autorizó el catastro y presentar una nueva propuesta del mismo, en la que se especifique que la acción será exclusiva para una recopilación de datos.

“No cabe duda que el acuerdo toca mucho, que para esto, que para temas fiscales y no, lo que se va hacer es solo el registro, el catastro, eso esto todo, con el propósito de tener información. Otras cosas como cuestiones legales y pagos, son temas que deben discutirse en su momento. Había un acuerdo que menciona muchas cosas, entonces la propuesta del señor alcalde es que se va derogar y va quedar un acuerdo muy simple donde diga que nos interesa la información y nada más”, dijo  Lima.

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El concejal relató que llegaron a varios acuerdos con los vendedores, el principal fue aclarar que  a la Municipalidad de Quetzaltenango le interesa un registro de todos los “puestos” y tener un mapa para ordenar la ciudad.

El Concejo está integrado por el alcalde, tres síndicos y diez concejales, quienes tendrían que votar a favor para que se “revoque” el acuerdo municipal del catastro, al ser consultado sobre una garantía de que esto sucedería, Lima respondió que “el Concejo es bastante razonable”

“En el Concejo se discute bastante, pero al ver que se llega a un acuerdo es respetuoso de esto, si la comisión les platica que es el interés nuestro es registrar pero al mismo tiempo escuchar al pueblo de Quetzaltenango, el alcalde es de esa opinión, muchos concejales somos de la opinión que todo debe ser consensuado y estamos en un régimen democrático”, aseguró Lima.

En la junta, los comerciantes no presentaron documentos con una “contrapropuesta” porque aseguraron que habían tenido reuniones previas.

“Es un avance porque no se tomarían en cuenta las cuestiones de efectos tributarios y legales. La conclusión más importante de la reunión es que los señores representantes del Concejo se comprometieron a derogar el acuerdo que dio vigencia al catastro de mercados. Por escrito no entregamos una propuesta porque se habían tenido acercamientos fuera de reuniones formales y ya sabíamos que la municipalidad tiene una nueva propuesta que puede funcionar”, indicó Vinicio Morales, representante de los Comerciantes.

Agregó que la nueva proposición de la municipalidad les será entregada en los próximos días y posteriormente tendrán una reunión para dar su opinión.

Sobre la confianza que tienen los comerciantes en que se revoque el acuerdo municipal y no sea una medida para atrasar el dialogo, Morales aseguró que confían en que se hará como han acordado.

“Me imagino que los representantes que hoy hablaron con nosotros ya sondearon esta situación con el Concejo y por esto tienen certeza en que se va derogar el acuerdo. Si es una táctica dilatoria quien sale afectada es la municipalidad porque nosotros tenemos un recurso que no ha sido resuelto y a la larga seguiremos en oposición”, dijo Morales.

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Con pitos, carteles, mantas y consignas, los comerciantes de los mercados de Xela se oponen al catastro, al que señalan de ser una medida para incrementar el pago del arrendamiento, entre otros aspectos.

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Mientras que el Concejo asegura que el catastro será para ordenar los mercados y tener información de los arrendatarios.

Cientos de locatarios llegaron desde las 7 horas frente a la municipalidad donde permanecieron hasta las 9 horas, un grupo de representantes ingresó a la comuna y se presentó en el salón de sesiones del Concejo, el propósito era interrumpir la reunión de los concejales y ser escuchados.

El alcalde Luis Grijalva les pidió tiempo para concluir con los “puntos” de la agenda y posteriormente escuchó las peticiones e inconformidades.

Los reclamos

Los comerciantes expusieron varios motivos para rechazar el catastro, estos son algunos:

Tiempo del contrato

“Hoy venimos a pedirle al señor alcalde que derogue el punto cuarto del acta que la da vida al catastro, ellos lo planificaron con buena intención pero nos daña, tiene efectos jurídicos y  tributarios, pero sobre todo nos obliga a tener un nuevo contrato que solo da potestad de dos años”, manifestó José Ajanel, vicepresidente de la Asociación de Arrendatarios del Centro Comercial Municipal de la zona 1 y Anexos.

El alcalde Grijalva aseguró que no es así y que con el catastro, uno de los beneficios sería un contrato de tres años.

No poder heredarlo

Ajanel afirmó que uno de los  “agravios” principales que implicaría el catastro es no poder heredar el espacio. “No podría heredarle a sus hijos, ni a su esposa, si le llega a pasar algo al arrendatario, su esposa no puede quedarse con el espacio  porque esta información la absorbe el Renap y la Sat, el Renap le daría una notificación a la municipalidad y entonces el puesto se declararía vacante, la municipalidad se lo puede dar a alguien más sin importar la familia del locatario”, indicó.

Nivelación de precios

Los comerciantes aseguran que el catastro implicaría un incremento en el pago del arrendamiento.

“Se dijo que no aumentarán los precios, pero en la página 13 del acuerdo municipal dice que habrá un valor catastral, de piso de plaza, habrán datos tributarios, de gravámenes y habrá un valor de actualización y que todos deben ajustarse al nuevo reglamento de mercados donde consta una tarifa de precios”, aseguró Vinicio Morales, arrendatario.

“Ellos pusieron dos palabras, que lo van a dejar a criterio de los que van a levantar el censo, su servidor a compuesto el local, tiene persianas, tiene lámparas, entonces ellos van a decir cuánto vale, después dice que va tener un incremento anual del 10 por ciento, de aquí a 20 años un puesto pequeño valdrá Q1 mil o Q1 mil 500”, relató Israel Xicay, presidente de la Asociación de Arrendatarios del Centro Comercial Municipal de la zona 1 y Anexos.

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No hubo consulta

Los comerciantes expresaron que el catastro fue aprobado sin socializarlo con la población.

“Es un acuerdo que nunca fue socializado, nunca se comunicó a los arrendatarios, deja por un lado el sentir de quien habita el espacio, no se identifica con los problemas que tienen los arrendatarios, no es simplemente un levantamiento de información “, aseguró Morales.

Tienen información

Los arrendatarios aseguran que la comuna miente sobre el propósito del Catastro porque se tienen un registro de los locatarios de los mercados.

“Se ha dicho que no se tiene información, pero todos tienen un recibo único, hay un listado de todos los arrendatarios y sus deudas”, expresaron los comerciantes.

Los comerciantes informaron que adquirieron el acuerdo municipal que autoriza el catastro por medio del acceso a la información pública y de esta forma se percataron de sus inconformidades.

Agregaron que no apoyarán a los comerciantes  en el subarrendamiento, la construcción ilegal de comercios y a los morosos, ya que afirman que todo debe ser “legal”.

De acuerdo con los representantes hay 3 mil 200 arrendatarios en los mercados municipales de Quetzaltenango.

Defienden el catastro

Autoridades negaron los señalamientos de los comerciantes y afirmaron que el Catastro es un “beneficio” para el orden de los mercados.

“Están aquí los señores de los mercados, dicen claramente que no quieren el catastro pero es importantísimo para la municipalidad y para ellos, lo que queremos hacer es darle certeza jurídica, hay personas que lo interpretan pero no quieren ver que el beneficio es para ellos, es importante tener un orden, el objetivo es saber con quién la municipalidad hace arrendamientos. A todos los hemos escuchado y estamos abiertos al dialogo”, afirmó el alcalde Grijalva.

Roberto Escobar, director de abastos, aseguró que ante una situación lesiva hay que dialogar y “ver” la posibilidad de enmendar.

“No miramos que el catastro tenga algo que implique aumentar rentas o desalojar personas, está hecho para tener un orden en los mercados, saber cuántos arrendatarios están ocupando los espacios y locales, quiénes son arrendatarios titulares, quiénes no lo son para regularizarlos, también se van a identificar deudas para solventarlas”, refirió Escobar.

Autoridades y arrendatarios acordaron iniciar una “mesa de diálogo” para llegar a un acuerdo, esto será a partir de mañana miércoles 12 de noviembre.

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Ahora el personal de Sigmuq trabaja en el registro de los buses, los datos de cada vehículo así como la información de los pilotos y ayudantes, la tercera fase consistirá en establecer la cantidad de usuarios para determinar si la demanda es mayor a la oferta.

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Pablo González, jefe del departamento, indicó que el propósito del estudio es ordenar el servicio del transporte urbano en la ciudad, así como establecer el tipo de transporte público idóneo para la cabecera departamental de Quetzaltenango.

“Cuando se autorizaron todas las flotillas de microbuses que en la actualidad son las que proveen el servicio de transporte urbano, cabe mencionar que fue hace 17 años y desde entonces no ha habido una actualización. Partimos del supuesto que el transporte urbano no llena los requisitos de comodidad, seguridad y puntualidad”, indicó González.

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Agregó que otros problemas que esperan reducir con ordenar el transporte público son las extorsiones y los “malos tratos” que denuncian usuarios de pilotos y ayudantes.

40 empresas prestan el servicio para cubrir 49 rutas

De acuerdo con el catastro se logró establecer que hay 49 rutas autorizadas las cuales se cubren por medio de 40 empresas, el jefe del departamento de Sigmuq informó que las rutas eran establecidas por los empresarios, quienes posteriormente pedían autorización a la comuna, por esta razón considera que los recorridos “deben replantearse”.

“Las unidades no recorren las rutas asignadas, esto puede ser por desconocimiento o por negligencia, no se utilizan los espacios para carga y descarga de personas, lo que genera congestionamiento”, afirmó González.

Como parte de la primera fase, el departamento elaboró un mapa por cada ruta para establecer el lugar donde debe iniciar el recorrido y como es este. “Esta herramienta – el mapa – la vamos a trasladar a la policía de tránsito para que los agentes puedan monitorear y sancionar a quienes incumplen con los recorridos”.

El acuerdo de todas las rutas esta vencido

Para la primera etapa del análisis, los trabajadores municipales junto a estudiantes del Centro Universitario de Occidente (Cunoc) y otras dependencias municipales elaboraron una base de datos, esta incluye detalles de cada ruta, el acuerdo municipal que la autoriza y la empresa que la cubrirá.

“Se hizo una recopilación de los acuerdos existentes y las autorizaciones municipales que permiten transitar a las empresas dentro del municipio, ningún acuerdo está vigente, todos ya vencieron”, afirmó. Agregó que los pilotos desconocen las rutas que fueron autorizadas por el Concejo.

Menos del 50 por ciento de los buses que funcionan están registrados

Por ahora el departamento tiene conocimiento que son 380 buses autorizados que tendrían que funcionar en la ciudad, pero se estima que son más de 800. “Estos 380 son menos del 50 por ciento de los buses que funcionan en la ciudad”, afirmó el jefe.

Para establecer este extremo, en la segunda fase del catastro los integrantes del departamento de Sigmuq deben realizar una base de datos con la información de cada vehículo del transporte urbano, así como del piloto y ayudante, esto permitiría que los buses no registrados puedan ser retirados por la Policía Municipal de Transito de Quetzaltenango (PMTQ).

La calle en la que circulan más buses del transporte urbano

De acuerdo con la investigación todos los buses de Quetzaltenango que prestan el servicio urbano transitan por la 4a. calle de la zona 3, convirtiendo a esta vía en la más utilizada por el transporte público de la ciudad.

Con los mapas elaborados de las 49 rutas, González espera que la PMTQ pueda realizar alguna capacitación o jornada de información para que los pilotos conozcan el recorrido que deben cumplir para que lo realicen de acuerdo a lo establecido y no recorriendo otras calles.

Rutas alternas

Por medio del estudio también se establecieron las rutas alternas que los pilotos utilizan para transitar.

Por ahora el departamento estima que en Quetzaltenango de cada 10 personas, 7 se desplazan en la ciudad utilizando el transporte público o caminan, los 3 restantes utilizan vehículo particular. La cifra precisa de usuarios se establecerá en la tercera fase del estudio.

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