Las reformas al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI), aprobadas mediante el Decreto 18-2026, han generado dudas sobre el alcance de la tasa de cero por millar para las viviendas y la forma en que las municipalidades deberán aplicar los cambios.

Entre las principales preguntas está qué ocurrirá con las viviendas alquiladas por días o para fines turísticos; si será necesario emitir un reglamento para precisar conceptos que no fueron definidos en el decreto, y si la tasa cero implicará algún trámite adicional para los propietarios.

Óscar Chile Monroy, especialista en temas tributarios de la firma MGI, Chile Monroy y Asociados, analiza estos escenarios para Prensa Libre y sostiene que la clave para interpretar la reforma está en la expresión “inmuebles destinados para vivienda”.

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A su criterio, el decreto no condiciona la tasa cero a requisitos que no quedaron establecidos expresamente en la ley. Estos son los tres puntos que destaca el experto sobre la aplicación de las reformas al IUSI.

1. Viviendas alquiladas para fines de turismo también podrían tener tasa cero

Uno de los puntos que ha generado distintas interpretaciones es qué ocurrirá con una vivienda que se destina completamente al alquiler y, particularmente, con los apartamentos o casas ofrecidos mediante plataformas para arrendamientos temporales, como Airbnb.

Chile Monroy considera que lo determinante no es quién ocupa la propiedad ni durante cuánto tiempo, sino el destino que tiene el inmueble.

“Lo principal que hay que tomar en consideración es que la tasa cero está referida al destino, es decir, al inmueble destinado para vivienda”, explica.

El artículo 1 del decreto establece que para los bienes inmuebles destinados para vivienda, de uso residencial y de uso mixto, la tasa del impuesto es de cero por millar.

A su juicio, si un apartamento fue autorizado y registrado por la municipalidad como residencial, el hecho de que su propietario lo alquile por días mediante plataformas para turismo o negocio no lo convierte automáticamente en un inmueble de uso comercial.

“Cuando hablamos de destinado para vivienda, no importa si lo ocupa el propietario o no”, afirma.

Esta interpretación difiere de la expresada anteriormente por el diputado Juan Carlos Rivera, primer secretario de la Junta Directiva del Congreso, quien explicó a Prensa Libre que una vivienda utilizada para Airbnb se consideraba un inmueble de uso comercial.

Chile Monroy discrepa de ese criterio. “Los legisladores pudieron haber tenido esa intención, pero la redacción le daba otra intención”, sostiene.

Según el experto, la ley no establece que el propietario tenga que residir en la vivienda para obtener la tasa cero.

Por ello, el mismo criterio aplicaría a una persona que tenga varias casas y las alquile. Mientras los inmuebles mantengan su destino residencial, el arrendamiento por sí mismo no modificaría su tratamiento en el IUSI, según su interpretación.

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El POT determina el destino del inmueble

Chile Monroy explica que el destino de una propiedad no cambia simplemente porque su propietario decida alquilarla o desarrollar una actividad económica en ella. Para modificarlo, debe cambiarse formalmente el uso del suelo conforme a las disposiciones municipales y al Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

“El POT es el Plan de Ordenamiento Territorial. Es en donde se define qué zonas son residenciales, cuáles pueden ser de uso mixto, cuáles pueden ser solamente de uso residencial”, explicó.

Según el experto, cuando una municipalidad autoriza la construcción de un edificio de apartamentos, ese inmueble queda registrado para uso residencial. De igual manera, existen edificios autorizados para oficinas, bodegas, locales comerciales u otros usos.

Por ello, un apartamento utilizado para Airbnb continuaría siendo, a su criterio, un inmueble destinado a vivienda mientras no se modifique formalmente el uso del suelo que tiene registrado ante la municipalidad.

“La municipalidad tendría que cambiar el destino del inmueble”, afirmó.

El mismo razonamiento aplicaría a las viviendas alquiladas mediante contratos tradicionales. Una persona podría ser propietaria de varias casas y arrendarlas sin que el alquiler, por sí solo, cambie el destino residencial de las propiedades.

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Según Chile Monroy, tampoco correspondería que una municipalidad determine el tratamiento del IUSI únicamente comprobando quién vive en la propiedad, porque el Decreto 18-2026 habla de inmuebles “destinados para vivienda” y no establece que deban ser habitados por sus propietarios.

Incluso plantea otro escenario: un terreno sin construcción ubicado en un sector cuyo uso del suelo esté destinado a vivienda podría quedar sujeto a la tasa cero.

El experto argumenta que la reforma utiliza el término “inmueble” y no limita la tarifa de cero por millar únicamente a casas, apartamentos o edificaciones.

Por ello, para Chile Monroy, la pregunta determinante para aplicar la nueva tarifa no sería quién ocupa el inmueble o si este genera ingresos por alquiler, sino cuál es el uso del suelo que tiene reconocido por la municipalidad.

2. Un reglamento no es necesario para aplicar el Decreto 18-2026

Desde la aprobación de la reforma también se ha planteado que un reglamento podría aclarar conceptos como vivienda, uso mixto, uso comercial y otros usos.

Chile Monroy considera que no necesariamente será así. Explicó que ni la Ley del IUSI ni las reformas aprobadas mediante el Decreto 18-2026 establecen expresamente que deba elaborarse un reglamento. “La ley original del IUSI y la reforma no establecen que se elabore el reglamento. Tampoco lo prohíben”, señaló.

Pero, incluso si se emitiera uno, afirma que este no podría modificar el alcance de las disposiciones aprobadas por el Congreso. “El reglamento que se haga no puede cambiar lo que la ley establece, tampoco lo puede interpretar”, aseguró.

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El experto fundamenta su criterio en el principio de reserva de ley contenido en el artículo 239 de la Constitución, que establece que corresponde al Congreso decretar impuestos y determinar elementos como el hecho generador, las exenciones, los sujetos pasivos, la base imponible y el tipo impositivo.

Por ello, considera que un reglamento no podría introducir, por ejemplo, una condición que establezca que solamente tendrá tasa cero la vivienda ocupada por su propietario, debido a que esa distinción no aparece expresamente en la reforma.

“Donde la ley no distingue, no es dable para el intérprete distinguir”, indicó.

A criterio de Chile Monroy, si un reglamento llegara a ampliar los casos sujetos al pago del IUSI o modificara el alcance de la tasa cero para favorecer la recaudación municipal, podría ser cuestionado jurídicamente. “Podría pasar, pero sería objeto de inconstitucionalidad”, señaló.

También aclaró que, según su experiencia, no sería necesario modificar el Decreto 18-2026 para corregir supuestos vacíos en su redacción. Aunque Monroy, al igual que otros expertos, reconoce que algunos aspectos de la reforma no quedaron suficientemente claros, considera que el texto aprobado ofrece elementos suficientes para su aplicación sin dar lugar a interpretaciones discrecionales.

3. Tasa cero no es exención, pero tampoco obliga a presentar una declaración

Otro debate surgido con la reforma es por qué el Congreso estableció una tasa de cero por millar para las viviendas en lugar de declararlas exentas del IUSI.

Chile Monroy explica que, aunque jurídicamente son figuras diferentes, en la práctica el resultado económico es el mismo.

“Jurídicamente tasa cero y exención es diferente. Pero en la práctica significa lo mismo”, afirmó.

Si el valor del inmueble se multiplica por una tarifa de cero por millar, no existe una cantidad que pagar.

El experto también descarta que mantener los inmuebles afectos al impuesto con una tasa cero signifique que los propietarios deberán presentar formularios o cumplir algún requisito administrativo ante las municipalidades.

“La Ley del IUSI no establece presentación de declaración ni alguna documentación cuando se paga el IUSI”, explicó.

Según Chile Monroy, actualmente el contribuyente efectúa el pago y recibe el comprobante correspondiente de la municipalidad, pero la legislación no contempla la presentación de un formulario o declaración periódica por el impuesto.

Por ello, sostiene que los propietarios cuyos inmuebles queden sujetos a la tasa cero no tendrían que presentar una declaración, documentación ni realizar un proceso administrativo para que la tasa se aplique.

“Que todos los propietarios que están en cero no se preocupen por presentar declaración cero, porque la ley no exige declaración”, afirmó.

Esto no significa que desaparezcan otras obligaciones municipales. Si el propietario desea construir, ampliar o remodelar un inmueble, deberá cumplir con las licencias y requisitos que correspondan, como sucede actualmente.

Chile Monroy también considera que las municipalidades no pueden crear cobros o requisitos administrativos para sustituir el ingreso que dejarían de percibir por el IUSI.

Para el experto, las distintas dudas surgidas después de la aprobación del Decreto 18-2026 deben resolverse partiendo del texto que finalmente aprobó el Congreso y no de las distintas intenciones que pudieron existir durante su elaboración.

Por eso insiste en que, para determinar a quién corresponde la tasa cero, el concepto central de la reforma es el destino del inmueble.

“La clave está en esas palabras: destinado para vivienda”, concluyó.