La Comisión de Previsión y Seguridad Social del Congreso emitió dictamen favorable con modificaciones a la iniciativa 6709, que propone cambios a la Ley del Impuesto Único sobre Inmuebles (IUSI).

La propuesta busca reducir la carga tributaria para los contribuyentes mediante nuevas exenciones y ajustes al sistema actual, lo que ha abierto el debate sobre su impacto en las finanzas municipales.

Exenciones contempladas en la iniciativa

El dictamen incluye varias medidas que beneficiarían a distintos sectores:

• Exoneración temporal del IUSI para la primera vivienda mientras esté en proceso de pago. 

• Exención total para quienes hayan pagado el impuesto durante 20 años consecutivos. 

• Exoneración para personas mayores de 60 años, enfocada en proteger el patrimonio familiar. 

Estas disposiciones buscan aliviar la carga económica de los hogares y fomentar el acceso a vivienda.

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Municipalidades, las más afectadas

Analistas coinciden en que el principal impacto de la reforma recaería en las municipalidades, que dependen en gran medida de la recaudación del IUSI.

Actualmente, los ingresos se distribuyen de la siguiente forma:

• El 2 por millar se destina en su totalidad a las comunas. 

• En los tramos de 6 y 9 por millar, el 75% corresponde a municipalidades y el 25% al Estado. 

Además, la ley establece que al menos el 70% de estos recursos debe invertirse en servicios básicos e infraestructura, lo que podría verse comprometido si disminuye la recaudación.

Recaudación supera Q1,800 millones anuales

Según el Reporte de Ingresos por Recaudación del IUSI, publicado en el portal del Ministerio de Finanzas Públicas (Minfin), la recaudación de este impuesto alcanzó Q1 mil 853.7 millones en los 22 departamentos del país en el 2025.

Los departamentos con mayores ingresos fueron: 

• Guatemala: Q1 mil 432.5 millones  

• Escuintla: Q91.8 millones  

• Sacatepéquez: Q73.3 millones

A nivel municipal, destacan la Ciudad de Guatemala, Mixco y Villa Nueva como los principales receptores de estos fondos.

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Ice: simplificación, pero con riesgos para la equidad

Habibi Quiñonez Oliva, directora de Relaciones Institucionales y Estrategia, del Instituto para la Competitividad Económica (ICE) considera que la iniciativa introduce un cambio relevante al plantear una posible tasa fija del 3 por millar, lo que simplificaría el cálculo del impuesto.

Según el análisis, esta modificación, en resumen:

• Reduce la complejidad administrativa tanto para contribuyentes como para municipalidades. 

• Disminuye la carga tributaria para quienes actualmente pagan tasas de 6 y 9 por millar.

• Introduce un sistema proporcional, pero no necesariamente equitativo, al eliminar la progresividad.

No obstante, el instituto advierte que la eliminación de escalas puede generar efectos diferenciados: mientras algunos contribuyentes pagarán menos, otros que actualmente están exentos podrían empezar a tributar, dependiendo de cómo se definan los nuevos rangos.

Sobre las exenciones, el instituto señala que tienen efectos directos en el mercado:

• La exoneración para primera vivienda podría incentivar la compra de inmuebles y dinamizar el sector. 

• El límite de 20 años de pago introduce un beneficio acumulativo que reduce la carga fiscal a largo plazo.

No obstante, advierte un riesgo central: la posible reducción de ingresos municipales, lo que podría generar presión financiera en los gobiernos locales.

Asimismo, señala que, aunque la reforma puede incentivar la inversión inmobiliaria, su impacto dependerá de otros factores como las tasas de interés, la disponibilidad de tierra y la dinámica del mercado.

Construcción: impacto en infraestructura y servicios

Desde la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC) la evaluación es más cautelosa.

José Andrés Ardón, director Ejecutivo, comenta que el sector reconoce que aliviar la carga tributaria es una medida positiva, pero cuestiona la falta de un análisis integral sobre sus efectos.

Entre las principales preocupaciones destacan:

• Una disminución sustancial de ingresos municipales, lo que limitaría la inversión en infraestructura.

• La posibilidad de que las comunas trasladen el costo a los ciudadanos mediante aumentos en servicios básicos, tasas o permisos. 

• El riesgo de afectar la sostenibilidad de proyectos urbanos en crecimiento.

“Estas preocupaciones abren una interrogante clave sobre cómo se sostendrán los servicios que demandan los ciudadanos. En ese escenario, es probable que las municipalidades trasladen el costo a otros rubros, como servicios básicos —agua, basura, alumbrado y ornato— o, incluso, multas de tránsito u otros permisos que requieren aprobación municipal”, señaló Ardón.

Por ello, subraya que cualquier modificación a la ley debe partir de una evaluación integral que garantice beneficios reales para la población sin comprometer la prestación de servicios.

La CGC advierte que el impacto sería de “doble filo”:

• A corto plazo, la exoneración del IUSI para viviendas en crédito podría hacer más accesible la compra de vivienda.

• A mediano y largo plazo, la reducción de ingresos municipales podría frenar inversiones en agua, drenajes, calles y servicios, esenciales para el desarrollo inmobiliario.

También señala posibles distorsiones, como el traslado de propiedades a personas mayores de 60 años para evitar el pago del impuesto, además de las limitaciones derivadas de un catastro desactualizado.

Proponen fondo para compensar ingresos

Además, la CGC considera que la iniciativa necesita ajustes. Si bien respalda una reforma al IUSI, plantea que esta debe garantizar simultáneamente una carga tributaria más justa para la población y la sostenibilidad financiera de las municipalidades.

En ese sentido, la Cámara advierte que la iniciativa, a la que el Congreso ya dio dictamen favorable, no contempla mecanismos claros para compensar la pérdida de ingresos municipales. 

Por ello, sugiere incorporar medidas como esquemas de sustitución de recursos, la actualización de valores fiscales y una mayor participación del Estado en el financiamiento deinfraestructura pública.

Como alternativa, plantea la creación de un fondo de compensación financiado con recursos del Impuesto de Solidaridad (ISO), que recauda alrededor de Q3 mil 700 millones anuales, con el objetivo de mitigar el impacto en las finanzas municipales.

Este mecanismo buscaría sostener los ingresos municipales ante una eventual caída del IUSI.

Municipalidades analizan la propuesta

Diputados indicaron que se buscó integrar a alcaldes en mesas técnicas; sin embargo, no se obtuvo respuesta de la Asociación Nacional de Municipalidades (Anam). Prensa Libre también realizó consultas por distintas vías, pero a la fecha de publicación de este artículo no se había recibido respuesta.

Por su parte, al ser consultada por este medio, la Unidad de Prensa de la Municipalidad de Guatemala señaló que el Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) constituye una fuente fundamental de financiamiento para el desarrollo urbano, al traducirse directamente en obras y servicios como calles, drenajes, alumbrado público y la dotación de agua potable.

En ese sentido, advirtió que cualquier propuesta de modificación debe analizarse con responsabilidad y visión de largo plazo, ya que una reducción de estos ingresos implicaría un ajuste fiscal y una menor capacidad de las municipalidades para atender las necesidades de los vecinos.

En tanto, la Municipalidad de Villa Nueva indicó que se encuentra en proceso de análisis de la reforma propuesta.