Crédito Mi Primera Casa continuará en 2026, confirma el CHN: qué debe saber para aplicar y sobre el proceso

El CHN confirmó que el programa Mi Primera Casa seguirá en 2026. Conozca los resultados del primer año, requisitos, proceso y opciones de vivienda disponibles.

Glenda Burrión

9 de diciembre de 2025

|

10:00h

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El programa Mi Primera Casa fijó una meta inicial de 1 mil 258 viviendas, pero las proyecciones del CHN indican que podrían entregarse 1 mil 590 unidades al cierre del periodo (Foto, Prensa Libre: ShutterStock).

El Crédito Hipotecario Nacional (CHN) confirmó la continuidad del programa Mi Primera Casa para el 2026, luego de su primer año de ejecución, en el que consolidó una demanda superior a la proyectada. La información fue proporcionada a Prensa Libre por las autoridades del banco estatal.

El programa, que desde el 31 de octubre de 2024 dispone de una bolsa de Q500 millones para apoyar a familias en la adquisición de su primera vivienda, estimaba beneficiar a más de 5 mil 030 guatemaltecos y facilitar el acceso a 1 mil 258 viviendas durante su primer año.

Alcances del primer año

De acuerdo con los datos publicados por el CHN, hasta diciembre de 2025 un total de 4 mil 248 guatemaltecos visitaron proyectos inmobiliarios y mostraron intención de compra.

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Los registros públicos al 8 de diciembre de 2025 proyectan la entrega de 1 mil 590 viviendas, distribuidas de la siguiente manera:

• 583 créditos ya desembolsados.

• 138 expedientes en etapa de escrituración.

• 625 expedientes completos, pendientes únicamente del pago del enganche.

• 244 expedientes con documentos por completar.

Según Sergio Mario Silva Lorenzana, presidente de la Junta Directiva del CHN, el programa ha permitido identificar nuevas necesidades habitacionales. Explicó que algunas inmobiliarias trabajan con los compradores mediante promesas de compraventa, permitiendo el pago fraccionado del enganche mientras concluyen las obras.

En esta etapa, ni el Fondo de Hipotecas Aseguradas (FHA) ni el CHN intervienen hasta que corresponde formalizar la entrega de la vivienda.

Cómo es el proceso

El proceso para acceder al programa Mi Primera Casa se desarrolla en varias etapas coordinadas entre el solicitante, el proyecto inmobiliario, el FHA y el CHN.

Cada fase cuenta con tiempos definidos y responsabilidades específicas que permiten avanzar desde la entrega de documentos hasta el desembolso final del crédito.

Viviendas disponibles 

El CHN mantiene un catálogo actualizado de proyectos autorizados por el FHA que cumplen con los requisitos del programa. 

La lista de viviendas puede consultarse en el sitio oficial del banco: https://www.chn.com.gt/catalogo-mi-primera-casa/

Requisitos para aplicar 

Silva Lorenzana indicó que los requisitos continúan siendo los establecidos en abril de 2025: 

• Ingresos entre 1 y 6 salarios mínimos, equivalentes a un rango aproximado de Q361 mil 547.55 a Q675 mil 418.50. 

• Valor del inmueble no mayor a Q617 mil.

• Carencia de bienes inmuebles. 

• Capacidad de pago individual o familiar. 

• El proyecto debe ser habitacional nuevo. 

• El desarrollador debe trabajar con el Fondo de Hipotecas Aseguradas (FHA). 

Quiénes pueden ser beneficiarios 

• Personas que no posean bienes inmuebles. 

• Quienes busquen una vivienda cuyo valor no exceda los 170 salarios mínimos. 

• Solicitantes con ingresos de 1 a 6 salarios mínimos, individuales o en núcleo familiar.

Inteligencia artificial en el sector inmobiliario de Guatemala: costos de avalúos podrían reducirse hasta 95%

Con la implementación de IA, el costo de los avalúos inmobiliarios en Guatemala puede reducirse hasta en un 95%, aunque actualmente solo los valuadores registrados en DICABI pueden emitir avalúos con validez legal.

Glenda Burrión

16 de octubre de 2025

|

21:00h

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La inteligencia artificial impulsa un cambio en el sector inmobiliario guatemalteco, agilizando avalúos, contratos y procesos de compra o alquiler de vivienda. (Foto, Prensa Libre: ShutterStock)

La inteligencia artificial (IA) dejó de ser un concepto futurista para convertirse en una herramienta tangible dentro del sector inmobiliario guatemalteco.

La tecnología está transformando la forma en que se compran, venden y administran las propiedades, desde los avalúos de casas hasta la elaboración de contratos digitales.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG) organizó el evento Real Estate Tech 2025, donde expertos nacionales e internacionales abordaron cómo la innovación y la inteligencia artificial están redefiniendo la industria de bienes raíces en el país.

Marcos Penados, vocal de la junta directiva de ADIG, comentó que la IA está aportando soluciones más accesibles y sostenibles, elevando los estándares técnicos y éticos del mercado.

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Durante el evento, se destacó que en Guatemala se entregan alrededor de 10 mil viviendas por año, una cifra insuficiente frente a la demanda habitacional nacional, según informes relacionados con el tema. En contraste, una empresa mexicana que incorporó IA en sus procesos aumentó su producción de 5 mil a 17 mil viviendas anuales, demostrando el impacto positivo de la automatización en el desarrollo inmobiliario.

Avalúos de casas automatizados: precisión en minutos y a menor costo

Uno de los mayores impactos de la IA en el sector inmobiliario es la automatización de avalúos de propiedades. Antes, este proceso podía tardar semanas y requería la visita de un valuador certificado. En la actualidad, existen plataformas que permiten obtener un avalúo en cuestión de minutos, solo llenando un formulario en línea.

Según un monitoreo realizado por Prensa Libre, el costo promedio de un avalúo tradicional de una casa en Guatemala oscila entre Q1 mil 500 y Q3 mil En cambio, un avalúo automatizado con IA tiene un valor desde Q80, haciéndolo accesible para pequeños propietarios, compradores primerizos o administradores de múltiples propiedades.

La herramienta, que ya ha evaluado más de 200 mil propiedades en México, fue recientemente implementada en Guatemala y ha mostrado resultados prometedores.

Sin embargo, actualmente, solo los valuadores registrados en DICABI pueden emitir avalúos con validez legal. Penados adelanta que la ADIG trabaja en propuestas para actualizar la normativa y reconocer legalmente los avalúos digitales.

Contratos elaborados con inteligencia artificial

Otro avance clave es la elaboración de contratos inmobiliarios con IA, un proceso que puede reducir el tiempo de redacción hasta en 90%. Al introducir los parámetros específicos, el sistema genera contratos personalizados en segundos.

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Actualmente, existen empresas que ofrecen este servicio mediante suscripciones, permitiendo a los clientes acceder a un número determinado de contratos digitales según el plan contratado.

En Guatemala, esta herramienta está empezando a ganar terreno, especialmente entre inmobiliarias y corredores independientes que buscan optimizar recursos.

No obstante, los especialistas subrayan que, aunque la IA puede redactar documentos con alto nivel de precisión, la revisión final debe realizarse con un abogado especializado en bienes raíces para garantizar su validez jurídica.

El poder de los datos en el nuevo modelo inmobiliario

Para Rubén Frattini, cofundador de PropTech Latam, los datos son el eje del nuevo paradigma inmobiliario. “No se pueden tomar decisiones sin datos”, enfatiza.

En un entorno donde los compradores tienen acceso inmediato a información desde sus teléfonos, la IA se convierte en el puente entre el enorme flujo de información y una toma de decisiones más eficiente y personalizada.

Además de organizar y validar los anuncios inmobiliarios (que suelen estar duplicados o desactualizados), la inteligencia artificial predice comportamientos, perfila usuarios y anticipa necesidades.

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Frattini cita el ejemplo de Zillow en Estados Unidos, una plataforma que integra información sobre escuelas, supermercados y tráfico, ofreciendo una visión integral para los compradores.

Nuevas generaciones, nuevos hábitos de vivienda

El movimiento PropTech (Property Technology) también está redefiniendo el comportamiento del consumidor.

Frattini explicó que las nuevas generaciones de adultos ya no buscan una vivienda “para toda la vida”, sino experiencias más flexibles que les permitan moverse según sus proyectos personales o laborales.

En este contexto, las plataformas digitales permiten buscar, comparar y adquirir vivienda de forma más rápida y transparente. Centroamérica, México y Guatemala ya están implementando estas soluciones, que incluyen desde recorridos virtuales hasta análisis de datos en tiempo real.

Un futuro más ágil, accesible y competitivo

Expertos coincidieron en que el futuro del sector no depende únicamente de la tecnología, sino también de la formación y apertura al cambio.

La IA puede facilitar los procesos, pero el verdadero desafío está en preparar a los agentes, promotores y compradores para integrarla en sus operaciones diarias.

Guatemala empieza a dar pasos firmes hacia un mercado inmobiliario más moderno, transparente y competitivo. El reto ahora es adaptar las leyes y fomentar la adopción masiva de estas herramientas para que dejen de ser una excepción y se conviertan en una práctica común en el país.

Mi Primera Vivienda está por alcanzar el 80% de su meta y ofrece 50 proyectos en todo el país

Casi el 50% de los proyectos habitacionales del programa Mi Primera Vivienda están ubicados en la Ciudad de Guatemala, ofreciendo una amplia variedad de opciones para quienes buscan adquirir su primera casa en la capital y sus alrededores. Conozco la lista completa en la nota.

Glenda Burrión

12 de agosto de 2025

|

09:00h

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El programa Mi Primera Casa amplió su cobertura: antes solo podían aplicar personas con ingresos de hasta Q15,000 y viviendas valoradas en un máximo de Q617 mil. Ahora, permite ingresos de hasta Q23,838.30 y la compra de viviendas de hasta Q675 mil. (Foto Prensa Libre: Unsplash)

El programa Mi Primera Vivienda, impulsado por el Gobierno del presidente Bernardo Arévalo, avanza de manera significativa en su objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia para miles de guatemaltecos. 

Este programa, lanzado en noviembre del 2024, busca beneficiar a más de 5 mil 30 guatemaltecos con la entrega de más de mil 258 viviendas.  

Aunque los primeros meses del programa presentaron un ritmo lento, con el paso del tiempo el proyecto ha ganado impulso y actualmente muestra un avance del 80% en el proceso de otorgamiento de créditos, según datos recientes del Crédito Hipotecario Nacional (CHN).

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Avances del programa Mi Primera Casa al 11 de agosto del 2027 

A la fecha, se han otorgado 207 créditos para la adquisición de vivienda, mientras que 793 solicitudes se encuentran en diferentes etapas del proceso de financiamiento en el Crédito Hipotecaria Nacional (CHN). 

Estos números reflejan la consolidación del programa y su impacto en el acceso a la vivienda para las familias guatemaltecas. 

Continuidad y ajustes en Mi Primera Vivienda 

Desde el departamento de Comunicación Social del CHN se informó que se espera la continuidad del programa durante el actual gobierno. 

Durante el primer año, se realizaron ajustes importantes en los requisitos, como la modificación de la cantidad de salarios mínimos considerados y el valor máximo de las viviendas, con el fin de adecuar el programa a las necesidades reales de las familias. 

Por el momento, no se ha confirmado si habrá nuevos requisitos o cambios en el programa para el segundo año. 

Proyectos habitacionales disponibles en Guatemala 

El acceso a una vivienda propia es una decisión importante y que requiere tiempo. Según testimonios recopilados por Prensa Libre, el proceso de decidirse por una vivienda puede tomar al menos siete meses. 

El asesor financiero César Tánchez explica que esta decisión puede extenderse hasta más de un año, ya que implica evaluar factores económicos, ubicación, accesibilidad y otras facilidades. 

Actualmente, el programa cuenta con 50 proyectos habitacionales distribuidos en diferentes departamentos de Guatemala, de los cuales 19 están ubicados en la Ciudad de Guatemala. Esto representa una amplia oferta para quienes desean adquirir su primera vivienda bajo este esquema de financiamiento estatal.

Análisis de proyectos habitacionales en Guatemala

1. Ciudad de Guatemala
   La capital concentra la mayor cantidad de proyectos, especialmente en varias zonas:
   • Zona 1, 3, 6, 7, 8, 11, 12, 17, 18, 21
   • Ejemplos: Torre Atlántica (Zona 18), Acacias 7 (Zona 7), Torres Vivas (Zona 6), Mirador 12 (Zona 12), Gironá (Zona 1) entre otros.
   • Tipos de vivienda: principalmente apartamentos, con algunas casas en áreas como Zona 18.
2. Departamentos y municipios aledaños y otros
   • Sacatepéquez: San Juan Sacatepéquez y Sumpango con varios proyectos de casas y apartamentos (ej. Paseo Los Bosques, Condado San Juan, Quetzalia).
   • Guatemala (fuera de la capital): Villa Canales, San Miguel Petapa, San Pedro Ayampuc, Santa Catarina Pinula, Fraijanes, Villa Nueva, Mixco.
   • Otros departamentos importantes:
     • Jalapa: Bosques de Jalapa (casa).
     • Jutiapa: Condado Jutiapa (casa).
     • Alta Verapaz: Reserva Las Verapaces (apartamentos, Cobán).
     • Chimaltenango: Condado Chimaltenango (casa).
     • Santa Rosa: Villa Toledo (casa, Barberena).
3. Distribución de tipos de vivienda
   • Mayoría de proyectos son apartamentos, especialmente en la Ciudad de Guatemala y Mixco.
   • Casas disponibles mayormente en municipios periféricos como San Juan Sacatepéquez, Palencia, Jalapa, Jutiapa, San José Pinula, entre otros.
4. Disponibilidad y rango de precios
   • Los precios oscilan entre Q244 mil 351 y Q688 mil 970, adaptándose a diferentes presupuestos.
   • Algunos proyectos están listos para entrega inmediata, mientras que otros tienen fechas previstas entre 2025 y 2027.

Tener fechas previstas para la entrega de estos proyectos habitacionales representa una oportunidad valiosa para que los guatemaltecos interesados en adquirir su primera vivienda puedan planificar y organizar su proceso de compra con anticipación.

Migrantes retornados pueden solicitar apoyo prioritario para acceder a una vivienda digna en Guatemala

Fopavi anuncia que los guatemaltecos retornados del extranjero tendrán prioridad en subsidios habitacionales, como parte de una estrategia para garantizar una vivienda digna.

Glenda Burrión

11 de junio de 2025

|

18:08h

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Guatemaltecos retornados podrán acceder con prioridad a subsidios habitacionales del Fopavi, como parte de las acciones para garantizar una vivienda digna a esta población vulnerable. (Foto, Prensa Libre: Shutterstock)

El Fondo para la Vivienda (Fopavi) anunció una nueva medida que beneficiará a los guatemaltecos retornados del extranjero, como parte de la implementación de la Política Migratoria y el Plan Retorno al Hogar. 

El objetivo principal es facilitar el acceso a una vivienda digna para quienes regresan al país en condiciones de vulnerabilidad social y económica. 

El programa, anunciado el 10 de junio establece una priorización en la atención y gestión de solicitudes de subsidio habitacional para esta población, sin que implique la creación de un nuevo tipo de subsidio.

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La medida busca disminuir el impacto que el retorno forzoso puede tener en la estabilidad de estas personas y sus familias. 

¿En qué consiste el apoyo para guatemaltecos retornados? 

Según explico Fopavi a Prensa Libre, el subsidio habitacional podrá ser solicitado por personas migrantes retornadas que estén debidamente registradas ante el Instituto Guatemalteco de Migración (IGM). 

A través de un cruce de datos entre ambas instituciones, se garantizará que quienes figuren en la base de datos de retornados tengan prioridad en la asignación de subsidios. 

El subsidio puede aplicarse a diversas modalidades de acceso a vivienda, tales como: 

• Compra de lote con servicios básicos 

• Adquisición de lote con vivienda 

• Adquisición de módulo habitacional en propiedad horizontal (apartamento en un edificio) 

• Construcción de vivienda en lote propio 

• Mejoras o ampliaciones de vivienda existente 

Requisitos para optar al subsidio habitacional de Fopavi 

Los guatemaltecos retornados interesados deben cumplir con los requisitos generales para optar a los programas de vivienda que administra Fopavi. Estos incluyen: 

• Ser ciudadano guatemalteco 

• Tener 18 años o más 

• Presentar un certificado de ingresos (en el caso de población retornada, no se requiere este documento) 

Adicionalmente, deben estar registrados como retornados ante el IGM, lo cual permitirá que su información sea verificada y priorizada en el sistema.

También podría interesarle el artículo: Apoyo a migrantes retornados: Intecap asigna Q30 millones en becas técnicas para su reinserción laboral.

¿Cómo aplicar al subsidio habitacional para retornados? 

La solicitud del subsidio se realiza mediante el procedimiento regular, pero con la garantía de que los guatemaltecos migrantes retornados recibirán prioridad en el trámite. 

El proceso de aplicación se gestiona a través del Instituto Guatemalteco de Migración. Esta institución cuenta con una base de datos oficial de personas retornadas, la cual será compartida con Fopavi para validar el estatus del solicitante y así agilizar la atención de su solicitud. 

¿Cuántos retornados podrían beneficiarse? 

Aunque no se ha fijado un número específico de beneficiarios, Fopavi indicó a Prensa Libre que la medida busca favorecer a un número significativo de guatemaltecos en condición de retorno, especialmente aquellos en situación de alta vulnerabilidad. 

La magnitud del impacto dependerá de las cifras proporcionadas por el IGM sobre personas registradas y solicitantes activos. 

¿Dónde obtener más información sobre los subsidios? 

Las personas interesadas pueden acercarse a la sede central de Fopavi, ubicada en:

• Dirección: Avenida Reforma 2-18, zona 9, Edificio Cortijo Reforma, 2do nivel. 
• Teléfono 2294-6464 para recibir orientación sobre los requisitos y el proceso de solicitud. 

Fondo Mi Primera Vivienda: aumenta hasta seis salarios mínimos el ingreso para optar a un crédito

El CHN aumentó el límite máximo de salarios mínimos que una persona o núcleo deben de tener para acceder a crédito para una casa dentro del programa de vivienda social que impulsa el gobierno.

Rosa María Bolaños

25 de abril de 2025

|

14:17h

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Los montos de las unidades habitacionales no pueden pasar de los 170 salarios mínimos dentro del programa de vivienda social. (Foto, Prensa Libre: Hemeroteca PL).

Antes el monto de ingresos mensuales requeridos para optar a un crédito dentro del programa Mi primera Vivienda, ya sea en forma individual o como núcleo familiar, eran entre uno y cuatro salarios mínimos mensuales. Es decir, los ingresos requeridos eran entre Q3 mil 973.05 y Q15 mil 892.

Ahora el límite se incrementa a seis salarios mínimos, es decir pueden estar entre Q3 mil 973.05 y llegar hasta Q23 mil 838.30, según explicó el presidente del banco Crédito Hipotecario Nacional (CHN), Sergio Mario Silva.

“Para aplicar al crédito pueden ganar hasta seis salarios mínimos lo cual aumenta la cantidad de candidatos elegibles”, indicó el funcionario.

• Los precios de las viviendas para el segmento o tramo A, con tasa del 5%, pueden rondar en hasta Q361 mil 547.55, es decir 91 salarios mínimos.
• Y, para el tramo B, con tasa de 5.5% pueden tener acceso a financiamiento para viviendas de hasta 675 mil 418.50 (lo que representa 170 salarios mínimos), agregó el directivo de la institución.

Los créditos pueden ser por el plazo de hasta 40 años, añadió el secretario de Comunicación de la Presidencia de la República, Santiago Palomo, en la conferencia “la Ronda” del 25 de abril.

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Los segmentos económicos que podrían acceder al programa son personas trabajadoras por relación de dependencia, negocio propio, economía informal, servicios profesionales, jubilados, guatemaltecos viviendo en el extranjero, o remesas familiares.

Otros requisitos

El valor del bien inmueble no puede exceder del equivalente de 170 salarios mínimos, no agrícolas incluyendo el bono incentivo.

• Debe contar con carencia de bienes inmuebles.
• Ingresos máximos de hasta seis salarios mínimos no agrícolas.
• Capacidad de pago en forma individual o por núcleo familiar.
• Ser calificado por el Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA).

Tasas

Las tasas de interés se aplican de esta manera, según el funcionario:

• En el rango de hasta 91 salarios mínimos sería 3.74% de la tasa del CHN y 1.26% de la tasa del FHA, llegando a 5% al incluir ambas.
• El rango de 91 hasta 170 salarios mínimos sería 4.24% de la tasa del CHN y 1.26% de la tasa del FHA, llegando a 5.5% entre ambas.

Silva dijo que ahora ya se cuenta con una ventanilla especial del Registro de la Propiedad, para poder registrar en el lugar la unidad habitacional, y en lugar de hacer ese proceso en dos semanas en la actualidad puede hacerse en 24 horas.

El CHN financia en la actualidad a 150 desarrolladores de vivienda, pero de estos son 46 los que se dedican a vivienda social y que están disponibles para el programa en mención.

Agregó que la mayoría de oferta se concentra en la ciudad capital, y también hay demanda en Quetzaltenango, pero también se ha avanzado en el resto del interior del país.

Silva dijo que estuvieron en recientemente en Quetzaltenango, pero que lamentablemente el valor de la tierra se ha incrementado mucho, y ese aspecto en tema de vivienda social complica las cosas para lograr desarrollar vivienda, que en promedio se habla de viviendas de Q400 mil.

La meta para el 2025 es otorgar 1 mil 200 créditos, y al 25 de abril,  se han entregado 62 líneas de crédito y se tienen 543 casos la fase final del proceso, y estiman cerrar el año con 1 mil 500 créditos autorizados y los desembolsados dependerán de la entrega de la casa. Muchos ya están escriturados pero la vivienda aún no está lista, se agregó.

De las 3 mil 500 personas que se están decidiendo a uno de estos créditos, están optando a proyectos que entregan las casas en el 2026 o 2027, y la razón porque el enganche es a 5%, pero piden que ese enganche sea en el mayor plazo posible, se explicó.

“Esta no es una decisión que se pueda tomar a la ligera, es la decisión comprar una vivienda. Segundo, que esa vivienda exista en los lugares donde a la gente le guste y donde le quede bien y donde además, quisiéramos no estar solamente ofreciendo ladrillos sino soluciones habitacionales y eso implica esfuerzos que deben de venir de las municipalidades en desarrollar conjuntos urbanísticos que permitan tener acceso fácil a transporte y a otro tipo de servicios y amenidades”, dijo Silva.

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Conozca el programa de vivienda a bajo costo que pretende beneficiar a familias en la ciudad capital

Este proyecto ofrece la oportunidad de adquirir un apartamento en la Ciudad de Guatemala para las familias de menores ingresos y que aún no tienen una lugar donde vivir

Ana Lucía González/Especial para Prensa Libre

20 de abril de 2025

|

15:00h

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La certeza de tener un apartamento donde vivir, causa felicidad a esta familia que en conjunto ha logrado acceder al plan de crédito que impulsa la Municipalidad de Guatemala.Foto Prensa Libre: Erick Ávila.

La vida de Doily Ríos dio un giro positivo desde que firmó las escrituras de propiedad de su nueva casa en Vías La Parroquia, zona 6, adonde se mudó en agosto pasado junto a sus dos hijas, de 16 y 19 años. Doily es madre soltera y trabaja como asistente comercial en la zona 6. Cuenta que, de alquilar una casa llena de goteras con mensualidades de Q1 mil 500 en la zona 18, ahora paga mensualmente Q1 mil 800, por una nueva vivienda con un programa de crédito a 40 años plazo. Con una sonrisa, afirma que ahora todo le queda más cerca y se siente tranquila de vivir en un lugar seguro.

Doily forma parte de las más de 650 familias beneficiadas que, hasta el momento, se han sumado a los programas de vivienda prioritaria y vivienda asequible de la municipalidad capitalina. Hasta el primer trimestre del 2024, se han puesto en marcha 32 proyectos en distintas fases que superan las cuatro mil 500 viviendas, distribuidas en 15 zonas de la capital. Este proyecto, que comenzó a ejecutarse a finales del 2021, responde al interés de ofrecer alternativas de vivienda adecuada para las familias de menores ingresos. Una demanda no atendida que representa a más del 60% de los hogares que viven en el área urbana central.

El perfil de ese grupo poblacional tiene un ingreso que va de 1.5 hasta cuatro salarios mínimos mensuales, de acuerdo con consultorías realizadas por el Banco Mundial (BM) y datos del Censo de Población. “Una condición que los convierte en prioridad para recibir atención en vivienda”, expresó el alcalde Ricardo Quiñónez en un documento. En ese grupo hay déficit habitacional de unas 150 mil unidades nuevas. De esa cifra pueden cubrirse alrededor de 70 mil unidades, que pertenecen a un segmento poblacional que sí tiene posibilidad de ser bancarizado”, explica la gerente de la Empresa Metropolitana de Vivienda y Desarrollo Urbano, Eva Campos, según el diagnóstico realizado.

El programa funciona a través de desarrolladores privados, quienes aportan el terreno, el financiamiento y la construcción de proyectos de vivienda vertical. En respuesta, la municipalidad capitalina, a través de la Empresa de Vivienda, les otorga una serie de incentivos, establecidos en los reglamentos 10-2019, y sus modificaciones en el 12-2022. Esos edificios de apartamentos están concebidos en la visión del plan de ordenamiento territorial (POT), en donde se promueve la densificación urbana; pero, al mismo tiempo, enmarcados en el mediano plazo, en el plan de desconcentración denominado Distritos de Oportunidad.

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Dos modelos

El ingeniero Julio Arriola, de la Desarrolladora Iruña, levantó en tiempo récord un edificio cien por ciento de vivienda prioritaria, Villa Santa Marta, ubicado en la 23 calle de la zona 3. Consta de ocho pisos y 46 apartamentos. Por sus buenas prácticas sostenibles de ahorro de agua y reciclaje de aguas grises fue premiado, a la vez de recibir a cambio otros incentivos. “Queríamos hacer algo para aportar a este grupo social. Encontramos la oportunidad, pero era parte de devolver el legado que recibimos de nuestra abuela, Marta Raquel, fundadora de Iruña”, comenta Arriola.

Parte de los incentivos propuestos para los desarrolladores consiste en combinar estos edificios con dos modelos de vivienda dirigidos a dos grupos socioeconómicos cercanos, pero diferentes. A la fecha, los resultados totales contabilizan 53% apartamentos para vivienda prioritaria y 47% destinados al de vivienda asequible. En el de vivienda prioritaria, los requisitos son que sea un núcleo familiar sin bienes inmuebles, con un ingreso que no supere los cuatro salarios mínimos —Q 15,892 /año 2025—. Las cuotas son de 91 salarios mínimos. Para el 2019 eso significaba Q250 mil, pero este año tuvo un incremento de Q361 mil 547, explica la arquitecta Campos.

Los primeros indicadores de ese segmento reportan que el 82% de los beneficiarios tiene perfil de ingreso de 1.5 a tres salarios mínimos mensuales, y el 65% son mujeres jefas de hogar. El de vivienda asequible fue resultado de un ajuste en la normativa para combinar ese tipo de proyectos, en donde el inversionista tiene mayor libertad de venta. En ese segmento, el comprador debe ser carente de propiedades, estar en el rango de ingresos desde los 110 hasta los 170 salarios mínimos. Los postulantes podrían ser beneficiarios de la Ley de Interés Preferencial (LIP), con costos de propiedades que van desde los Q437 mil 35 hasta los Q675 mil 418.

Los desafíos

La Empresa Metropolitana de Vivienda se creó en el 2012. No fue sino hasta mayo del 2019 cuando se aprobó y publicó el reglamento de régimen especial para vivienda prioritaria, y en el 2022, las modificaciones que incorporan una serie de incentivos para el desarrollador, como la vivienda asequible. ampos explicó que ese fue un trabajo conjunto que tomó año y medio con el sector privado para hacer factible ese objetivo social, en donde se generaron incentivos desde reducir tasas (Faprivi), a cambio de ofrecer una oferta de vivienda densa y compacta —según los planes de ordenamiento territorial—, con beneficios concretos regulados en tamaño, precio y comprador.

Parte de los desafíos es atender la demanda de 70 mil unidades habitacionales. “El portafolio actual equivale al 6% del déficit cuantitativo en cuatro años. Con ese mismo ritmo, podremos cubrir el 11% del déficit para el 2028, es decir, unas ocho mil viviendas. Sin embargo, para cerrar la brecha, deberíamos tener un ritmo de construcción de unas ocho mil unidades prioritarias cada año”, aseguró la arquitecta Campos. De ahí que el reto sea acelerar la oferta, en la que intervengan otros actores del Estado, para crear los incentivos fiscales y los subsidios, para que los inversionistas privados se interesen en dar respuesta a esa alta demanda en el mercado inmobiliario.

Al final de la Avenida del Cementerio, zona 3, se encuentra Altura 3, un edificio de Grupo Visión, que cuenta con 12 niveles y 64 apartamentos, con una vista privilegiada de la ciudad. Combinó 40% de vivienda prioritaria y 60% en el modelo asequible. Se encuentra en la etapa final de construcción, pero los ingenieros a cargo afirmaron que el 95% ya está vendido. De momento, son ocho los proyectos de vivienda prioritaria que están inmersos en Distritos de Oportunidad, un concepto urbanístico de ciudad compacta y de proximidad que promueve la desconcentración.

La directora de Planificación Urbana de la Municipalidad, arquitecta Silvia García, explicó que la ciudad concentra el empleo en un corredor central ubicado a lo largo de las zonas 9, 10, 13 y 14, el cual aglutina al 62% de las empresas y el 60% de los trabajadores. “Es parte de las razones del terrible tráfico”, expuso. A lo largo de una extensión de 228.74 km2, el mapa de ordenamiento territorial de la ciudad de Guatemala identifica el 40% de territorio urbanizado, 40% de áreas verdes y 20% de suelo con potencial para el desarrollo. “Existe la posibilidad de transformación y desarrollo de la vivienda vertical; aunque el mercado inmobiliario continúa en las zonas tradicionales: 10, 13, 14 y 15, también hay otras con alto potencial para redirigir el desarrollo.

De allí parte la creación de los seis distritos de oportunidad: en región norte, centro y sur; además de un distrito verde de conservación, plasmado en el acuerdo 23-2023. Dos ejemplos de estos proyectos son Vía Norte, en la zona 18, y Distrito 7-11, en Miraflores. García explicó que el suelo público es escaso, por lo que se necesita de los actores privados que apoyen ese modelo de desarrollo, concebido en varios proyectos detonadores. Así que la visión es hacer un uso de suelo más eficiente, que garantice proximidad de la vivienda, con sus respectivos servicios, como parte del concepto de ciudad compacta.

Lejos de trabajar con la hoja en blanco para la planificación de una ciudad, para urbanistas como García su rol consiste en conjugar los intereses y estrategias de los distintos actores que hacen la ciudad, desde las comunidades, sociedad civil y sector privado. “Hay que mediar intereses en beneficio de la colectividad”, aseguró. Para David Galindo, jefe comercial del edificio Altura 3, apostar por ese segmento poblacional resulta totalmente rentable. “No es solo desde el aspecto económico. Se trata de aportar a la sociedad, lo cual nos tranquiliza. Y ese es un buen reintegro”, afirmó.

Para Doily y sus hijas, adquirir una vivienda significa también romper ciclos generacionales. “Mi mamá siempre anheló tener una propiedad; hasta ahora lo logramos. Por eso les digo a mis hijas que este es un patrimonio que debemos cuidar”, puntualizó.

Crédito Mi Primera Casa: Más de 26 mil guatemaltecos han solicitado información para aplicar al financiamiento 

El programa Mi Primera Casa ha generado alta expectativa en Guatemala, con casi 26 mil interesados. Aunque el avance ha sido lento, se espera que se beneficien más de cinco mil guatemaltecos.

Glenda Burrión

3 de febrero de 2025

|

05:00h

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El Programa de Crédito Mi Primera Casa sigue generando interés entre los guatemaltecos, con la expectativa de ofrecer miles de viviendas a lo largo de este año (Foto, Prensa Libre: Pixabay)

El acceso a una vivienda propia sigue siendo una de las principales metas para miles de guatemaltecos.  

En este contexto, el Programa de Crédito Mi Primera Casa ha despertado un gran interés, con más de 26 mil personas que han manifestado su deseo de acceder a este beneficio.  

A pesar de que en los últimos tres meses solo se han entregado tres viviendas, las autoridades defienden el proceso, argumentando que la adquisición de una propiedad requiere tiempo y un estricto cumplimiento de requisitos.

Requisitos y financiamiento del programa 

El Gobierno ha destinado un fondo de Q500 millones para la ejecución del programa, con la meta de beneficiar a más de cinco mil personas.

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El programa está diseñado para beneficiar a personas con ingresos de entre uno y cuatro salarios mínimos, ya sea de manera individual o como parte de un núcleo familiar. Además, los solicitantes no deben poseer bienes inmuebles y tienen hasta 40 años de plazo para realizar el pago del crédito.

Este proyecto, cuenta con la participación del Crédito Hipotecario Nacional (CHN), encargado de otorgar los créditos hipotecarios, y del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), que supervisa a los desarrolladores, garantiza el cumplimiento de requisitos y emite seguros para las viviendas. 

El desafío de obtener una vivienda

Alexander S., quien adquirió su vivienda en 2020, comenta que le tomó al menos tres meses completar la documentación, recibir la aprobación del resguardo del FHA y realizar el pago del enganche. Este tiempo no incluyó el período en el que decidió elegir el proyecto habitacional, lo cual recuerda que le llevó al menos cuatro meses. Es decir, inició su búsqueda entre noviembre y diciembre de 2019.

Para tomar una decisión, comparó y evaluó diferentes factores, como las distancias al trasladarse de una zona a otra, la seguridad en el área, el acceso a servicios y transporte, las rutas disponibles y, por supuesto, el tráfico —aunque, como señala, en Guatemala prácticamente no hay calle o avenida que se salve de este problema—. En suma, todo el proceso le llevó siete meses.

Según el experto en finanzas personales César Tánchez, la compra de una vivienda representa un logro significativo en la vida, pero también un proceso estresante debido a las implicaciones económicas y los compromisos legales que conlleva. Por ello, aconseja ser “prudentes“.

Tánchez suele recomendar que, antes de tomar una decisión tan importante y con el fin de evitar que el sueño se convierta en pesadilla, se empiece a ahorrar de manera disciplinada. “Es un sueño tener una casa propia, pero no es una decisión que se debe tomar solo porque haya un crédito disponible. Es fundamental analizarlo detenidamente y considerar que, como mínimo, se puede destinar el 30% de los ingresos mensuales a la vivienda” enfatiza César.

Avances y retos del programa Mi Primera Casa

Según Sergio Mario Silva Lorenzana, presidente de la Junta Directiva del CHN, el programa ha permitido identificar nuevas necesidades habitacionales en la población.

Un hallazgo relevante es que el 50% de que han mostrado interés en el programa busca un crédito para construir en terreno propio; este tipo de crédito no está contemplado en este programa pues está diseñado exclusivamente para la compra de vivienda nueva. 

Hasta la fecha, 11 mil 616 personas han llenado el formulario de interés. De ellas, 9 mil 675 cumplen con los requisitos de ingresos y de no poseer vivienda previa.

2 mil 995 han visitado proyectos y mostrado interés de compra, aunque muchas de los proyectos habitacionales serán entregadas entre 2026 y 2027. 

“La espera prolongada no ha sido del todo negativa”, advierte Silva. Algunas inmobiliarias están trabajando con los compradores promesas de compraventa, permitiendo el pago fraccionado del enganche mientras se completan las construcciones. En este proceso, no interviene el FHA o el CHN y tampoco llevan un registro, hasta que llegue el momento adecuado para la entrega de la vivienda.

Situación actual de los expedientes 

Aparte de los 2 mil 995 que tienen la intención de compra, hay un grupo de 131 personas que, hasta el 30 de enero de 2025, tienen ya un expediente creado: 

• 54 expedientes entregados al CHN, pero deben completar o corregir algún documento. 

• 52 expedientes completos en análisis del FHA, a la espera del certificado de resguardo.

• 18 expedientes en etapa de escrituración. 

• 4 expedientes en el Registro General de la Propiedad. 

• 3 créditos desembolsados entre noviembre de 2024 y enero de 2025. 

Para agilizar los trámites, se planea habilitar una ventanilla exclusiva del Registro General de la Propiedad (RGP) dentro del edificio CHN para la recepción de los expedientes.

Por otro lado, se está explorando una alianza con la Asociación Centroamericana para la Vivienda (Acenvi) para impulsar proyectos habitacionales en el interior del país. 

El programa también ha demostrado ser inclusivo, permitiendo la aplicación de migrantes guatemaltecos, madres solteras y pequeños empresarios. Sin embargo, un desafío pendiente es la inclusión de trabajadores informales, quienes, pese a cumplir con el requisito económico, suelen carecer de la documentación necesaria para acceder al crédito.

Por ejemplo, una persona que se dedica al lavado de vehículos mostró interés en una vivienda, “después de un análisis, se determinó que cumplía con los requisitos económicos, pero se le dificultaba otros requisitos” comenta Silva. Este es un caso que no se había considerado y que, sin duda, debe analizarse a fondo, no solo para este solicitante en particular, sino también para situaciones futuras.

Impacto y proyecciones 

De acuerdo con un informe de la Cámara de la Construcción de Guatemala (CCG), entre abril de 2023 y abril de 2024, el FHA emitió 6 mil 743 resguardos de asegurabilidad, lo que equivale a un promedio de 562 viviendas por mes. En el caso del programa Mi Primera Vivienda, se espera colocar alrededor de un mil 258 viviendas en un año, lo que requeriría un avance promedio del 8.59% cada mes (es decir, 108 viviendas).

Si en febrero se completan los 131 expedientes en proceso, el programa alcanzaría un avance del 10.41%.

Sin embargo, para evaluar su verdadero éxito, será necesario analizar su desempeño en el segundo trimestre de operación. Además, contar con cifras concretas sobre la compraventa podría ayudar a medir con mayor precisión el impacto del programa en el acceso a la vivienda en Guatemala. 

bienes raíces

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La inversión en bienes inmuebles sigue siendo rentable, pero debe hacerse con asesoría de expertos

Aunque comprar un bien inmueble resulta casi siempre una inversión segura, expertos advierten de que se deben tomar precauciones.

Urias Gamarro

2 de febrero de 2025

|

15:00h

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Las inversiones inmobiliarias como la compra o adquisición de una vivienda pueden convertirse en un negocio rentable y duplicar los ingresos, con lo que los propietarios pueden vivir de ellas en sus años dorados. (Foto Prensa Libre: Esbin García)

Las inversiones inmobiliarias como la compra o adquisición de una vivienda pueden convertirse en un negocio rentable y duplicar los ingresos, con lo que los propietarios pueden vivir de ellas en sus años dorados. Toda decisión que vaya a tomarse debe ser analizada previamente, para obtener los rendimientos esperados.

Los negocios inmobiliarios no solo incluyen la venta de vivienda, sino también de los locales comerciales, espacios para clínicas, bodegas, centros de almacenaje o distribución.

El del sector inmobiliario sigue siendo un mercado con demanda creciente cada año, porque el bien comprado aumenta su valor con el tiempo —plusvalía—.

El stock inmobiliario, solo para vivienda elegible, es de 36 mil 869 unidades habitacionales al cierre del 2024.  

Poco a poco

Adquirir una vivienda es la meta de vida de muchas personas, y se debe hacer durante los años productivos. 

Pensar en el negocio inmobiliario como una inversión implica tomar en cuenta factores que van más allá de la compra de propiedades, indican representantes de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi).

Entonces, para tener éxito es necesario considerar que será una inversión que se debe pagar a largo plazo y que se debe contar con los recursos para honrar la deuda y así evitar pérdidas de dinero.

Con esa advertencia coincide Juan Manuel Meléndez Godínez, gerente general del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA), quien expone que para comprar un bien inmueble se deben tener claros los objetivos de la adquisición, conocer las tendencias del mercado y también el uso que se le dará a la propiedad.

En la actualidad, el país vive una combinación ideal: los desarrolladores ofrecen una variedad de productos para diferentes necesidades de inversión, en tanto que el mercado financiero dispone de diversas opciones para que los clientes puedan acceder a la compra. Una inversión individual en el sector inmobiliario tiene la ventaja de poder contar con los seguros de hipoteca y desgravamen que emite el FHA, cita como ejemplo.

Manola Flores, quien integra la junta directiva de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CBR), asegura que el negocio inmobiliario debe considerarse como una inversión a largo plazo que requiere un análisis cuidadoso y asesoría de un especialista. El acompañamiento de un corredor de bienes raíces puede ayudar a minimizar riesgos y maximizar el potencial de rentabilidad, para asegurar que se adopten decisiones informadas y estratégicas.

En varias cestas

Diversificar consiste en invertir el capital en activos diferentes. Lo contrario a la diversificación es la concentración, que significa invertir todo el dinero disponible en un solo activo.

En el sector inmobiliario existen varias estrategias, pero dos son fundamentales: diversificar por producto y por ubicación.

La primera puede hacerse invirtiendo un porcentaje del capital en distintos tipos de propiedades como residenciales, comerciales o industriales, en tanto que por ubicación puede hacerse en bienes inmuebles localizados en varias zonas geográficas, como un apartamento en la ciudad de Guatemala, una vivienda en un municipio o una bodega en una zona industrial. 

Una de las recomendaciones de la CBR es considerar inversiones en locales comerciales, clínicas o bodegas, que suelen ofrecer rentas a largo plazo, menos mantenimiento, buena rentabilidad y plusvalía. Por otro lado, están los apartamentos en sitios turísticos para plataformas Airbnb, otra opción que puede ofrecer alta rentabilidad gracias al aumento de turistas, locales y extranjeros.

Diversificar no solo implica contar con varios inmuebles, sino tener otros enfoques, tipos de propiedades, estrategias de financiamiento y horizontes de inversión. En lugar de concentrar todo el capital en un solo tipo de propiedad o   una sola ubicación, la diversificación permite repartir el riesgo, acceder a otras fuentes de ingresos y aprovechar los diferentes ciclos del mercado.

¿Es buena opción?

Es común escuchar que comprar un bien inmueble es una de las mejores inversiones.  

Flores recalca que existen tres factores claves para que sea así: primero, la ganancia, ya que el retorno anual de la inversión en bienes raíces oscila en un rango de entre 5 a 10%; lo segundo es la plusvalía, que es el incremento en el valor de un bien inmueble en cierto período, y, finalmente, la utilidad, que es la ganancia obtenida al vender la propiedad a un precio mayor que la compra original.

A su juicio, estos factores se deben tomar en cuenta porque son determinantes.  Afirma que se puede comprar un bien inmueble de alta rentabilidad, pero poca plusvalía, o que sea baja en un primer año, pero si el cliente desea revenderla a cierto plazo podrá ganar altas utilidades.

Meléndez Godínez explica que invertir en el sector inmobiliario es una oportunidad que se suma a otras que existen en la actualidad.

“Es una buena opción porque ofrece una estabilidad, apreciación monetaria a largo plazo y generación de ingresos pasivos mediante arrendamientos”, aconseja.

“Además constituye una inversión tangible, es menos volátil que otros activos y es flexible, debido a que se adapta a distintos perfiles de inversionistas”, resalta el gerente del FHA.

Decidir la inversión

Adquirir un bien inmueble también requiere una técnica: tener a la disposición varios elementos para hacerla legible antes de comprometerse a una deuda.

Hay una guía que los consultados coinciden en señalar como adecuada para que una persona pueda decidirse. Esta va desde encontrar una ubicación acorde a las necesidades particulares, seleccionar proyectos que tengan buenas referencias, considerar los precios conforme a la capacidad de pago, analizar opciones de financiamiento y elegir proyectos que cuenten con seguros como los que emite el FHA.

También sugieren evaluar la capacidad de ahorro, crear un récord e historial crediticio, asesorarse con un experto inmobiliario, investigar sobre otras opciones en el mercado y tomar decisiones basadas en criterios de rentabilidad, plusvalía y utilidad, así como contar con un plan de inversión, seleccionar el tipo de propiedad, evaluar rentabilidad y posibles riesgos de inversión, financiar la inversión y proceder a la compra.

Lograr la rentabilidad

Las rentas que una persona puede percibir de una inversión inmobiliaria pueden ser mediante ingresos pasivos; es decir, adquirir una propiedad para luego darla en alquiler.

Existe una fórmula básica para poder calcular los retornos, si se diera el caso. Esta consiste en dividir el monto percibido por concepto de arrendamiento anual entre el costo de la propiedad.

El cociente —resultado— obtenido se multiplica por cien para expresarlo en porcentajes.

En este caso sería una rentabilidad bruta anual. La fórmula puede ser más rigurosa, considerando los costos asociados al bien inmueble adquirido, lo cual dará como resultado una rentabilidad neta anual.

También se puede medir el retorno de una inversión inmobiliaria al determinar si el bien adquirido es comprado para reventa. Existen casos en los cuales el inversionista ha comprado la propiedad en la etapa de planos, a un precio, y ha revendido uno o dos años después para obtener un alto rendimiento por la negociación.

Otra recomendación es hacer un desglose de los diferentes tipos de ingresos y ganancias que se puedan obtener a partir de esa inversión. Los retornos inmobiliarios pueden variar según la estrategia de inversión elegida, el tipo de propiedad adquirida y el mercado en el que se invierte.

Por ejemplo, el ingreso por alquiler es una renta pasiva mensual que genera un flujo de efectivo constante. Está la revalorización del capital, que es el aumento en el valor de la propiedad con el tiempo, lo que resulta una ganancia cuando se vende.

Una rentabilidad total se da   por la combinación de los ingresos por el alquiler y la plusvalía, y la rentabilidad sobre el capital invertido es cuando al utilizar el financiamiento, el retorno sobre la inversión inicial es mayor.

Finalmente están los costos asociados, como gastos de mantenimiento, pago de impuestos, seguros y administración, que se deben   restar de los ingresos, para calcular la rentabilidad neta.

Familia de San Juan Sacatepéquez recibe vivienda con la que empieza el programa Mi Primera Casa

Programa de vivienda impulsado por el Gobierno de Guatemala cuenta con US$65 millones de presupuesto.

ACAN-EFE

6 de noviembre de 2024

|

17:55h

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Una familia de San Juan Sacatepéquez, Guatemala, recibió la primera vivienda del programa Mi Primera Casa que es impulsado por el gobierno de Bernardo Arévalo. (Foto Prensa Libre: EFE)

El presidente de Guatemala, Bernardo Arévalo de León, entregó este miércoles 6 de noviembre la primera vivienda de un programa de US$65 millones de presupuesto que pretende facilitar la compra de casas para familias necesitadas.

“Tener un techo es una de las condiciones fundamentales para la vida digna”, subrayó el gobernante, en compañía de la familia Méndez, la primera en ser beneficiada con el proyecto.

El programa es administrado por el banco de propiedad estatal Crédito Hipotecario Nacional y cuenta con un fondo de US$65 millones en 2024, que se extenderá a US$100 millones en 2025.

Arévalo de León destacó la condición en la que se están facilitando los créditos del programa, con mejores ofertas de interés que en el sistema bancario, y añadió que a la fecha hay mil 200 solicitudes de familias para ser beneficiadas con el programa.

“Nos vamos a ocupar para que este proyecto no se quede solamente en el área metropolitana”, recalcó el mandatario.

La vivienda entregada este miércoles se encuentra en San Juan Sacatepéquez, Guatemala, a unos 30 kilómetros del centro de la ciudad de Guatemala, en las afueras de la urbe.

El programa, denominado “Mi Primera Casa”, pondrá a disposición créditos para financiar con bajos intereses alrededor de mil 300 viviendas en lo que resta del año, de acuerdo con el Gobierno guatemalteco.

Los fondos públicos para el proyecto fueron parte de una ampliación presupuestaria aprobada en agosto pasado por el Congreso guatemalteco, promovido por el mismo Arévalo de León y su bancada, Movimiento Semilla.

La inauguración del proyecto, este miércoles, contó también con la presencia del ministro de Finanzas, Jonathan Menkos Zeissig, quien dijo: “Estar acá representa mucho de lo que nos ha hecho llegar al poder y hacer las cosas bien, esto es por lo que hemos trabajado”.

De acuerdo con cálculos oficiales, en Guatemala el 10 por ciento de la población no puede cubrir sus necesidades de vivienda, con base en datos de la última encuesta a nivel nacional, realizada en 2018.

Solo el 30% de viviendas en Guatemala cumple con normas mínimas de construcción

En Guatemala, la mayoría de las soluciones habitacionales se construye de forma empírica, especialmente fuera del área metropolitana.

Déborah López

16 de febrero de 2024

|

05:57h

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La Coordinadora Nacional para la Reducción de Desastres (Conred) confirmó que actualmente, no existe una normativa adoptada por esta entidad para vivienda específicamente. (Foto Prensa Libre: Hemeroteca)

Las casas o apartamentos en los que vive al menos el 70% de las familias guatemaltecas fueron edificadas sin seguir las normas mínimas de construcción que obligan a utilizar materiales normados como block, cemento y hierro, entre otros.

Este dato se dio a conocer en el Seminario en Conmemoración del terremoto del 4 de febrero de 1976, sucedido hace 48 años, evento realizado con el propósito de promover la construcción resiliente, observando el cumplimiento de normas y regulaciones vigentes en Guatemala.

José Antonio Solares, director del Instituto del Cemento y Concreto de Guatemala (ICCG), ante ese contexto, comentó que es necesario capacitar a quienes están construyendo para que mejoren las técnicas, ya que la configuración estructural, la calidad de los materiales, el sitio en el que se construye y el abuso de los sistemas constructivos son factores que hacen vulnerables las construcciones ante los sismos.

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Solares agregó que no existe un control del cumplimiento de norma de los productos, lo que debe considerarse para que las autoridades ejerzan control sobre la calidad de los materiales, tanto de producción nacional como importados, así como velar por que se cumplan las normativas de regulación de la construcción en el ámbito nacional.

Héctor Monzón Despang, ingeniero experto en temas sísmicos y estructurales, reforzó indicando que el 30% del consumo de cemento en el país se destina a edificios del área metropolitana; coincidió que en el 70% restante es de construcción menor, alrededor de la ciudad capital.

Normas no aplican a vivienda

Por su parte, Byron Paiz Aragón, director de Comités Técnicos de la Asociación Guatemalteca de Ingeniería Estructural y Sísmica (AGIES) comentó que es el Acuerdo del Consejo Nacional para la Reducción de Desastres 03-2019, específicamente en los artículos 2 y 3, el que rige este tema en función de las normas generadas por AGIES.

Sin embargo, detalló que para la construcción de vivienda no aplica esta normativa, “porque quienes emitieron el Acuerdo consideraron que era conveniente dejar todas las construcciones de vivienda fuera del mismo”, lo que ha generado un problema social de vulnerabilidad ante movimientos telúricos, además de un gran volumen de incumplimiento.

El Acuerdo del Consejo Nacional para la Reducción de Desastres 03-2019, en su artículo 7, establece que las municipalidades locales como autoridad máxima de cada municipio es la encargada de velar por el cumplimiento de las normas.

Paiz Aragón agregó que existe la necesidad de un proceso de capacitación y de normalización en el tema de vivienda, indicando que la adopción de las normas por parte de las municipalidades es una decisión política. Sin embargo, al hacerlo deben obligar a su cumplimiento y las comunas pequeñas, en su mayoría, no tienen la posibilidad de contratar ingenieros o personas capacitadas para revisar cada caso.

“Este es el verdadero motivo por el que no se acatan las reglas para hacerlas cumplir en cuanto a la construcción de residencias”, amplió.

Por su parte, la Coordinadora Nacional para la Reducción de Desastres (Conred) confirmó que actualmente, no existe una normativa adoptada por esta entidad para vivienda específicamente. “Pero se trabaja en impulsar normas asociadas a la seguridad estructural en vivienda”, comunicó a través de su vocero Rodolfo García.

Capacitación

Monzón Despang añadió que es indispensable impulsar la educación a nivel medio sobre la tecnificación en cuanto a construcción, en entidades educativas como el Instituto Técnico de Capacitación y Productividad (Intecap).

Además, aceptó que existe una deuda de parte de la academia y asociaciones gremiales por generar suficiente material para este sector de educación, además de un trabajo conjunto.

En este sentido, José Antonio Solares, director del Instituto del Cemento y Concreto de Guatemala (ICCG), comentó, por el contrario, que en sinergia con otras instituciones, se han dado a la tarea de capacitar a maestros de obras y albañiles para construir con una cultura de prevención.

“El fin es capacitarlos y cumplir el ciclo completo de la construcción partiendo del uso de materiales normados”, agregó, indicando que los proveedores de materiales de construcción deben presentar la calidad de los productos, como el block normado, que resista la carga adecuada en medio de un sismo.

Asimismo, explicó que un cemento puede ser bueno y normado, pero si no se está bien pegado hay un riesgo y esa es una de las razones para compartir la metodología adecuada de resistencia sísmica.

Estudio alerta de consecuencias

Un estudio ejecutado por la Agencia de los Estados Unidos para el Desarrollo Internacional (USAID); PREPARE – Preparación para reducir el impacto social y económico de los terremotos– y la consultora japonesa Miyamoto, dio a conocer en 2021 la evaluación probabilística de riesgo sísmico en el área metropolitana de la ciudad de Guatemala.

Los objetivos de la evaluación son estimar probabilísticamente los riesgos esperados de daño físico de edificaciones, víctimas mortales y heridos en escenarios diurnos y nocturnos, así como también la cantidad de personas desplazadas internamente y el volumen de escombros que resultarían por el sismo de diseño en la ciudad de Guatemala.

Y los hallazgos pueden usarse para preparar políticas, planes o actividades de capacitación para reducir los impactos sociales y económicos provocados por futuros terremotos en esta jurisdicción. Entre los resultados, hallazgos y conclusiones están:

• La cantidad de edificaciones que se espera sean marcadas con etiqueta amarilla (daño moderado a considerable) o con etiqueta roja (daño total o colapso) se estima alrededor de 30 mil 300 o aproximadamente el 67% del conjunto total de edificaciones.
• Dependiendo del momento del día en que ocurra el evento, se prevén entre 1 mil 800 y 2 mil 400 víctimas mortales (para una tasa estimada del 0.9%). Además de 14 mil 200 a 19 mil 100 heridos (para una tasa estimada del 7.5%).
• Se esperan cerca de 115 mil personas desplazadas inmediatamente después del evento, una cantidad que constituye un gran porcentaje, el 64% de la población total.
• El volumen esperado de escombros generados, 3 millones 700 mil metros cúbicos, es considerable y debe tenerse en cuenta en el plan de respuesta posterior al sismo.

Sin embargo, esta normativa no está dirigida precisamente para las personas de más bajos recursos, que habitan en asentamientos o laderas de barrancos y cuyas vidas se ponen en riesgo cuando ocurre algún fenómeno natural, como quienes habitaban bajo el puente El Naranjo.

Estas personas vieron cómo las lluvias del pasado 25 de septiembre hicieron crecer el río que pasa en el fondo, se llevó varias casas y dejó al menos 11 víctimas mortales, mientras que siete continúan desaparecidas.

Especialistas relacionados con el tema coinciden en calificar de manera positiva la ley. No obstante, reconocen que atender a las clases más desposeídas debe de ser parte de una política social del gobierno central.

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¿Qué se necesita?

Los requisitos para optar al subsidio de la Ley de interés preferencial, aparte de ser guatemalteco, son: que quien aplique tenga familiares que dependan de él o ella, demostrar la carencia de vivienda propia, y que el inmueble que se quiere cuente con los servicios básicos mínimos para gozar de una vivienda digna de conformidad con lo establecido en la Ley de Vivienda.

Además, que el valor del inmueble no exceda al equivalente de 170 salarios mínimos no agrícolas y no haber sido beneficiario anteriormente de algún subsidio del Estado para la obtención de vivienda.

Sin embargo, el requisito que más problemas puede causar a las personas de escasos recursos es el de demostrar que se cuenta con una fuente de ingresos, ya sea en relación de dependencia o por cuenta propia, para que una entidad financiera les otorgue un crédito.

Quienes viven en el asentamiento Dios es fiel y otros de los tantos que abunda en el área metropolitana son personas casi en pobreza extrema, que han migrado de la provincia y se dedican a vender artículos de manera informal, algunas mujeres hacen oficios domésticos y unos pocos son albañiles.

La mayoría de las viviendas son de paredes y techos de lámina, sin servicios básicos y en muchos casos los propietarios apenas tienen ingresos para sobrevivir.

Vivienda popular abandonada

“Esta ley —Ley de interés preferencial— es necesaria, pero es insuficiente porque no atiende la vivienda popular que ha sido totalmente abandonada por el Estado desde el cierre del Banvi —antiguo Banco Nacional para la Vivienda—“, indicó Luis Linares, analista de la Asociación de Investigación y Estudios Sociales (Asies).

El cierre de esta institución fue desafortunado, puntualizó el analista, debido a que dejó sin opciones de acceder a vivienda a las familias de escasos recursos que no pueden acceder a una a los precios del mercado. Sus funciones las quiso retomar, primero el Fondo para la Vivienda (Fopavi), pero sin éxito, según Linares.

La Ley de interés preferencial está orientada a la clase media, a familias que según cálculos del especialista tienen ingresos de Q10 mil mensuales, una cantidad que alcanzan pocos hogares.

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Las familias pobres se ven obligadas a comprar tierras que están totalmente expuestas a riesgos de deslizamientos o de inundaciones, a orillas de los ríos, como el caso reciente de Villa Hermosa, San Miguel Petapa, donde la crecida del río Platanitos dejó inhabitables varias viviendas. “La gente compra empujados por la necesidad”, acotó Linares.

“La vivienda es un derecho humano y no podemos decidir que el acceso quede en manos del mercado, especialmente en un país donde más de la mitad de la población es pobre”, sentenció.

Óscar Sequeira, presidente de la organización Hábitat para la humanidad, coincidió en que, en otros países a las personas que viven en lugares de riesgo el gobierno suele facilitarle el traslado a otro lugar. Pero intentar hacer esto en los asentamientos de Guatemala puede ser “complejo” porque las familias no necesariamente están dispuestas a trasladarse, indicó.

Añadió que las remesas que se reciben desde EE. UU. han aliviado en cierta medida el acceso a vivienda de muchas personas, “pero, lo que no se ha hecho, es avanzar en los servicios complementarios, agua, calles o drenajes.

Según cálculos del sector de la construcción, en pocos años podrían habitar en el área metropolitana unos siete millones de personas, por lo cual, de acuerdo con Sequeira, los problemas relacionados a los riesgos habitacionales se podrían agudizar. “Debe haber una regulación fuerte que no permita que crezcan esos asentamientos”, subrayó.

Pero “tiene que haber disposición del Gobierno porque estamos hablando de muchos recursos. Cuando se ha hecho algo en otros países es por una disposición gubernamental muy fuerte”, dijo.

El Fopavi, al ser consultado, refirió al tablero de rendición de cuentas de su página web el cual destaca que solo este año, hasta septiembre, se ejecutaron Q423.7 millones del presupuesto del programa Desarrollo de vivienda —subsidios—, se han entregado dos mil 673 viviendas y 300 lote. Además, 302 proyectos habitacionales en ejecución a nivel nacional.

Mejorar la ley

Xavier Andrade, presidente de la Cámara Guatemalteca de la Construcción, indicó que la vigencia de la Ley de interés preferencial ha bajado el costo mensual de las viviendas, pero hay cosas que se pueden mejorar para que tenga un mejor impacto.

En primer lugar, considera que no se le ha dado la difusión que la norma merece, por lo cual los potenciales beneficiarios desconocen que tienen a su alcance la oportunidad de comprar vivienda con intereses más bajos.

Sin embargo, también cree que el Congreso podría mejorar la Ley y permitir, por ejemplo, que la tasa de interés preferencial no impida que el 30 por ciento de la vivienda quede exonerado del pago del 12% de impuesto al valor agregado y se pueda pagar solo el 3%, con timbres fiscales.

Añadió que agilizar la construcción de viviendas también pasa por facilitar las gestiones en los ministerios y que estos no se tarden cuatro meses para que les permitan cortar cuatro árboles, o seis para autorizar un estudio de impacto ambiental.

“¿A qué hora vamos a construir 50 mil viviendas, si para construir 200 me paso más de un año en trámites?”, cuestionó.

Promesas

El plan de gobierno del Movimiento Semilla contempla la inversión Q22 mil millones en inversiones públicas para vivienda y ampliación de servicios públicos en los hogares. Entre estos, Q4 mil millones para la construcción de unidades habitacionales.

El resto será invertido para la colocación de pisos de cemento y revocado de paredes, ampliación de acceso a agua entubada, alcantarillado, tratamiento de agua y universalización del acceso a la energía eléctrica.

Según un estudio que elaboró en 2022 la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), la mayoría de los proyectos de vivienda en el país mantiene cuotas de entre Q2 mil 500 y Q7 mil 500 al mes. A las familias guatemaltecas solo les alcanza para pagar un poco más de Q1 mil 300, de acuerdo con estimaciones gubernamentales.

Si “arriba” es difícil conseguir una casa, “abajo” hay intentos de darla. Especialistas en política territorial y urbana subrayan que los asentamientos en zonas de riesgo surgen por la falta de esfuerzos empresariales y estatales de brindar acceso a viviendas dignas. Álvaro Gómez, un albañil y plomero que vive bajo el puente Belice, es un reflejo de esa poca acción.

Quedar expuesto a una tragedia como la del puente El Naranjo es un riesgo que muchos asumen para asegurar un techo y un piso. En este reportaje explicamos por qué para miles de personas tener una casa adecuada todavía es un sueño lejano.

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“De los 228 kilómetros cuadrados de extensión territorial que tiene la ciudad de Guatemala, hoy en día está urbanizado cerca del 40% y es básicamente el núcleo de nuestra urbe; otro 40% es lo que denominamos la gran zona verde, que está destinada a la protección y conservación. El 20% restante es donde se contempla la urbanización del futuro”, dijo el alcalde capitalino, Ricardo Quiñónez.

Según Quiñónez, estos nuevos distritos de oportunidad se combinan transversalmente con las 22 zonas de la ciudad y están ubicados dos en el área norte, dos en el centro, dos en la parte sur y un corredor verde que será el articulador y conector del resto de áreas con el cinturón ecológico de la ciudad.

Condiciones necesarias

José Antonio Solares, gerente de Desarrollo de Infraestructura y Vivienda de Cementos Progreso, dijo que para crear urbes adecuadas tiene que haber viviendas, y estas, a su vez, requieren infraestructura, conectividad, equipamiento, parques, ciclovías, banquetas, alcantarilla, drenajes, agua, y demás servicios.

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Solares agregó que, si bien se avanza en los esfuerzos para propiciar el acceso a la vivienda a las personas, las acciones aún son insuficientes. Agregó que no solo se trata de producción de unidades habitacionales, sino que esta esté acompañada por soluciones financieras para garantizar que el 60% de la población, que hoy no tiene acceso a crédito de vivienda, pueda acceder.

Por su parte, Enrique Arenas, director general de Ferco, la visión de los nuevos desarrollos de la urbe debe ser hacia ciudades amigables y fluidas en su movilidad, con más espacios verdes y lugares para la distracción. “De alguna forma, hoy se le ha dado más importancia al automóvil de lo que debe”, señaló, al tiempo que planteó que se debe “pensar distinto” y priorizar al peatón y las ciclovías para solucionar el caos vehicular.

De acuerdo con datos del Programa Municipal de Vivienda Prioritaria y Vivienda Asequible, actualmente se impulsa, junto al sector privado, 30 proyectos de inversión privada que superan 3 mil 500 apartamentos, 16 de ellos (1 mil 600 unidades habitacionales) se encuentran en fase de construcción y trámite de autorización. Adicionalmente, 15 anteproyectos están iniciando el proceso de gestión, con lo cual se sumarán otras 1 mil 900 soluciones habitacionales. Los proyectos se ubican en diferentes zonas de la ciudad, entre ellas las zonas 1, 2, 3, 6, 7, 11, 12, 17 y 18.

De acuerdo con Quiñónez, estos proyectos se ejecutan en los distritos de oportunidad, por lo que existe un plan de construcción de infraestructura estratégica para facilitar para el desarrollo de los proyectos de vivienda accesible. Algunas de estas obras están en la fase de iniciar su construcción, entre estos está el puente Belice 2, las nuevas líneas del Transmetro con buses eléctricos, unos 40 kilómetros de ciclovías, un conjunto de pasos a desnivel y corredores peatonales.

La era de la vivienda

Charles Hess, CEO de Central American Business Intelligence (CABI) Data Analytics, dijo que Guatemala vive el comienzo de la era del desarrollo de la vivienda, que se extenderá por lo menos unas dos décadas, por lo que existe una amplia oportunidad de negocios, inversión y desarrollo inmobiliario.

Hess indica que, por un lado, hay un crecimiento del mercado, lo cual se evidencia en que hoy, entre 60% y 70% de las personas que migran a las zonas urbanas están interesados en conseguir financiamiento para vivienda, ya sea para pagar una casa propia o de alquiler, mientras que antes era entre 30% y 40%.

Por otra parte, Hess indica que existe un potencial en el desarrollo de las ciudades intermedias. Se han identificado al menos 10 puntos del país donde se verá un mayor crecimiento en su urbanización en los próximos 10 hasta 20 años. Entre estas ciudades están Puerto Barrios, en Izabal, Zacapa, Chiquimula, Mazatenango y Retalhuelu.

Priscila Oropín, del Programa Nacional de Competitividad del Ministerio de Economía (Mineco), dijo que Guatemala está en la década de la construcción y este sector es clave para el crecimiento económico y para superar el déficit habitacional estimado en 1.5 millones de hogares. Recordó que anualmente se autorizan cerca de 3.5 millones de metros cuadrados de construcción, y cada metro cuadrado construido deja una huella económica de Q45 mil.

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Lo anterior, considerando que el déficit habitacional del país se calcula en un millón 980 mil 527 unidades, según la Comisión de Estadísticas de la Cámara Guatemalteca de la Construcción (CGC), y los departamentos que concentran la mayor parte del problema son Guatemala, Huehuetenango, San Marcos, Alta Verapaz, Escuintla y Suchitepéquez.

Cuando el decreto cobre vigencia, luego de su publicación y la del reglamento respectivo, cualquier familia que carezca de una solución habitacional y cumpla los requisitos establecidos, podrá optar a un crédito hipotecario con una tasa de interés de la cual, el Estado pagará una parte (tasa subsidiada), y el deudor la otra (tasa preferencial).

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En el primer caso, la ley establece que la entidad bancaria determinará mensualmente el monto de la tasa subsidiada que le corresponde al Estado y dicho monto será acreditado al pago del impuesto sobre la renta (ISR) u otros que deba pagar al mes siguiente.

Y en el segundo, a cada beneficiario se le aplicará un descuento directo (tipo retención), monto que su empleador trasladará a la entidad bancaria otorgante del crédito. Esta tasa equivale a la porción de la tasa anual del crédito, luego de restarle la tasa subsidiada, más los seguros aplicables.

El monto máximo del crédito a otorgar será de 170 salarios mínimos que, en promedio, equivalen a un rango entre Q510 mil y Q520 mil, que será el techo de cada crédito para la compra de la vivienda.

Impactos esperados

• Cualquier trabajador de una empresa o institución de gobierno y cuyos ingresos familiares sumen por lo menos al equivalente de dos salarios mínimos, puede acceder a estos créditos, ahora con una tasa de interés más baja, que las cobradas en promedio por el sistema bancario.
• El fomento a la construcción de nuevos proyectos de vivienda social, por lo que muchos desarrolladores podrán invertir en proyectos de ese tipo.
• El Estado ya cuenta con las herramientas disponibles para la aplicación de la ley y no es necesario crear ninguna instancia nueva porque todo el sistema crediticio está implementado y funcionará como hasta hoy, pero con una tasa preferencial.
• No se necesita crear un ente supervisor ni contratar burocracia adicional, ya que existe un mecanismo reglamentado por el administrador tributario.
• Aunque el Estado dejará de percibir menos impuestos en el corto plazo, después los recuperará con nuevas inversiones en vivienda social.

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El leasing vendrá a dinamizar las operaciones de las micro, pequeñas y medianas empresas (pymes) que no cuenten con capital de trabajo para la adquisición de bienes muebles e inmuebles, pero podrán adquirirlos con la seguridad jurídica de las negociaciones de los contratos que se realicen con este instrumento.

Las operaciones actuales tendrán un período de transición, pero existe gran expectativa e interés de varios sectores de poner en marcha las operaciones; el Decreto 2-2021 cobrará vigencia el 2 de junio de 2021.

Guatemala era uno de los países que no contaba con una legislación relacionada a esta actividad, que tiene como fin el arrendamiento con opción a compra –según sea el contrato– entre los agentes económicos.

Vivienda con potencial

Fernando Basterrechea, presidente de la Gremial de Leasing –adscrita a la Cámara de Industria de Guatemala (CIG) –, afirmó que hay posiciones positivas para todos los sectores productivos, y uno de los que han tenido mucho entusiasmo por la vigencia es la construcción, sobre todo vivienda de interés social.

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Manifestó que habrá un esquema de oportunidad para las personas que se encuentran en la economía informal para acceder y adquirir una unidad habitacional, y viene a brindar certeza al sector financiero y desarrolladores, en el sentido que si una persona incumple con los pagos puede ser desalojada.

Hermann Girón, presidente del Comité Coordinador de Asociaciones Agrícolas, Comerciales, Industriales y Financieras (Cacif), expuso que la Ley crea la figura del leasing inmobiliario, que puede traer una nueva dinámica al financiamiento de la construcción.

Juan Pablo Estrada Domínguez, presidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), afirmó que hay un potencial para trabajar proyectos en los cuales las personas no califican para otros sistemas, y se crean contratos por el comportamiento de pagos y con opción a compra.

Citó como ejemplo, que se crea una cuota, en la cual un porcentaje se destina para el pago de la renta y la otra para el enganche durante un tiempo hasta llegar al momento de hacer la compra o de continuar solamente alquilando la unidad.

Por otro lado, habría un comportamiento fiscal, por la facturación mensual de leasing, enfatizó el presidente de Anacovi.

El presidente de la Gremial de Leasing puntualizó que en el tema vivienda habrá un efecto multiplicador en la economía, porque cada quetzal que se aporta a la construcción activa otros sectores, y que es un intenso generador de obra, y que la mejor manera de hacerlo es en la inversión en el sector vivienda.

Apoyo a pymes

Basterrechea remarcó que el sector industrial será uno de los grandes beneficiarios, sobre todo para las pymes, que no necesariamente cuentan con una gran cantidad de activos o patrimonio para poder adquirir un bien.

Los bienes que son sujetos al arrendamiento son productivos y no fluctuarios, por lo que viene apoyar la reactivación económica, manifestó el directivo.

No obstante, Basterrechea aclaró que todos los sectores productivos como el comercial, servicios, transporte y otros pueden beneficiarse de esta normativa, y la razón principal es que pueden utilizar recursos o capital de trabajo para financiar la compra de activos, en lugar de dedicarlo al objeto propio de su negocio.

“Algunas veces los empresarios adquieren una máquina, pero no cuentan con capital de trabajo para producir, en cambio, con el leasing, destinan sus recursos financieros para capital de trabajo. Muchas empresas quiebran por liquidez que por utilidades”, aseguró el directivo.

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Girón reiteró que la Ley de leasing tiene por objeto establecer la normativa que aplica a las operaciones del contrato de arrendamiento con opción a compra, así como los derechos y obligaciones de los sujetos involucrados en estas operaciones.

Recordó que esta normativa es otra de las leyes prioritarias identificadas en el plan de reactivación para el desarrollo (Predes), ya que al aclarar el marco contractual y brindar certeza del trato tributario que aplica a las operaciones de leasing, se establecen condiciones para un desarrollo acelerado de esta innovadora modalidad de financiamiento.

Alcances

De acuerdo con los análisis preliminares de la Gremial de Leasing, este año fiscal, podría incrementarse en 150% las operaciones.

En la actualidad se estima que estas transacciones por Q10 mil millones que representan el 4.9% de la cartera crediticia.

Basterrechea pronosticó que este año bien se podrían llegar a Q15 mil millones en operaciones de arrendamiento, y una vez conocido por los agentes económicos, puede tener el crecimiento exponencial.

En EE. UU., el 80% de los bienes se adquieren por la vía de leasing, pero en Guatemala no se alcanza al 5%, concluyó.

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“Me cayó el expediente de desalojo y ya está completado”, dijo Moto. “El imperio de la ley debe prevalecer y si el MP está acreditando que es propiedad del Estado y se debe retomar el inmueble porque es inhabitable”, explicó.

Según el juez, el terreno invadido pertenece a la comuna capitalina, donde funcionan unas plantas de tratamiento, por lo que la Coordinadora Nacional de Desastres  declaró el lugar inhabitable.

En el 2016 el Juzgado de Asuntos de Municipales interpuso el caso penal para desalojar el área, donde hay unas 35 familias.

Por el delito de usurpación agravada el juez Moto giró la orden para desalojar el inmueble, no se reportaron capturas.

Los vecinos afirman que el lugar era un basurero clandestino y que tardaron un año en limpiar el área y ahora los quieren desalojar.

Luego de la tensión tensa el grupo de invasores decidió desalojar el área y deshacer las champas que habían construido.

[#AHORA] Por el delito de usurpación agravada el juez Mynor Moto giró la orden para desalojar el terreno que pertenenece a la @muniguate en la zona 18. | Vía: @andread_gtv pic.twitter.com/4IcfFe96ty

— Guatevisión (@Guatevision_tv) October 22, 2019

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Durante el foro “El impulso de la vivienda en Guatemala, Lecciones Aprendidas”, se conoció que varias empresas desarrolladoras, urbanizadoras y constructoras, se están enfocando en la edificación para este mercado y a la vez, buscan financiamiento para impulsarlos en los siguientes años de acuerdo con la demanda identificada.

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Leonel Alarcón, presidente de la Asociación Centroamericana para la Vivienda (Acenvi), expuso que además del área de la capital, también se han identificado varios proyectos que están en planificación en Villa Nueva y Villa Canales de edificios para la vivienda con fácil acceso financiero.

Se le conoce como vivienda social a unidades habitacionales con valor de hasta Q250 mil, para personas con un ingreso promedio de Q6 mil mensuales.

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Alarcón citó como ejemplo los módulos urbanos de vivienda integral sustentable (Muvis) que se han construido en el sector de la zona 6 de la capital, así como otros que están en desarrollo.

“La vivienda social está creciendo y es un sector al cual la industria le está apostando”, afirmó el directivo durante el foro.

Demanda de capital

Para la construcción de vivienda existen varios instrumentos de financiamiento e inversión tanto pública como privada.

El ejecutivo explicó que, en la ley vigente de vivienda, existe la titularización, un sistema poco utilizado para captar fondos, pero que es una alternativa que los desarrolladores empiezan a evaluar.

La titularización, significa acudir a la Bolsa de Valores Nacional (BVN), es decir, al mercado bursátil, para la captación de fondos y ejecutar los proyectos.

Recordó que el objetivo captar la inversión de los ahorrantes y esos fondos regulados a través de BVN para financiar proyectos habitacionales.

Nuevas herramientas

“Existe la posibilidad de utilizar esos recursos que en otros países han sido exitosos”, afirmó director.

Otros instrumentos de financiación para proyectos de vivienda lo constituyen los fondos de pensiones, en este caso podría ser el Instituto Guatemalteco de Seguridad Social (IGSS) y a ese respecto, dijo el ejecutivo, existe una normativa en la cual el seguro social tiene límites para hacer inversiones en diferentes actividades y los proyectos podrían ser una parte, pero no todos los activos.

Finalmente, dijo Alarcón, en el Congreso está la discusión de la ley de leasing o arrendamiento, que permitiría a las personas adquirir una vivienda por medio este instrumento.

No se ha usado en Guatemala

Rolando San Román, gerente de la BVN, explicó que, en el país, no se ha realizado ninguna operación de titularización para el sector vivienda o habitacional, aunque es un sector que llama la atención a los potenciales inversionistas.

Explicó que la cédula hipotecaria es el instrumento financiero más común que se utiliza para la financiación de este sector.

“La titularización no ha sido explorada, ni usada y no existen emisiones que hagan uso de estos procesos como ocurre en otros países”, afirmó.

El directivo de la BVN dijo que este proceso de titularización es uno de los más importantes, porque brinda garantía específica de ciertos bienes o de ciertos flujos de dinero a las emisiones y limita el riesgo a los inversionistas de esos valores.

La fuente de repago ha sido identificada y separada de los flujos de la emisión, que permiten que los activos responden por la emisión que en este caso pueden ser ciertos bienes inmuebles o las rentas que provengan de estos activos.

“Son instrumentos que ayudan a levantar capital para financiar otros proyectos y que funciona en otros países ya sea por medio de cédulas hipotecarias, de los propios bienes inmuebles o de los rendimientos”, subrayó San Román.

Por otro lado, afirmó que en la ley existe un articulado que brinda un tratamiento especial tributario para los procesos de titularización.

Las principales emisiones que se han emitido en la BVN son de grupos financieros, tarjetas de crédito, arrendadoras, rentas de bodegas, entre otras, añadió el gerente.

Enfoque

Édgar Monzón, director de ProDatos, que presentó la investigación “Nosotros los guatemaltecos”, explicó que ahora los núcleos familiares son más pequeños y que existe un segmento de jóvenes que se interesa en la demanda de vivienda de acorde a sus necesidades familiares.

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“Los jóvenes pueden aprovechar su potencial de compra de vivienda porqué son más estudiados y preparados, sin embargo, tienen una actitud de elegir a familias más pequeñas”, aseguró.

Según los datos de Acenvi, el déficit habitacional en el país es de 300 mil nuevas viviendas al año y 1.3 millones cuantitativas.

En promedio se construyen unas 25 mil unidades cada año.

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Las familias beneficiadas son de Xepiacul, Sololá; Chinimlajom, Alta Verapaz; Buena Vista, Jutiapa; y Rancho Azul, Villa Nueva, Guatemala.

Del 7 al 10 de marzo último unos cuatro mil jóvenes se dieron a la tarea de salir a las principales ciudades del país para solicitar aporte económico a los guatemaltecos, la acción dio resultado, pues el dinero servirá para construir viviendas de madera y lámina con una extensión de 18 metros cuadrados.

Uno de los objetivos de Techo Guatemala es invitar a la sociedad a donar y hacer conciencia sobre la situación de desigualdad y pobreza que se vive en Guatemala, pues según datos de la Encuesta Nacional de Condiciones de Vida 2014, el 59.3% de la población vive en pobreza.

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Luego de varios meses de trabajo junto a los vecinos de las comunidades que serán beneficiadas, este fin de semana se concretará la donación de la colecta para la construcción de 48 viviendas, que buscan brindar un hábitat más digno que permita mejorar la calidad de vida de las familias.

“Seguimos comprometidos con hacer de nuestras metas una realidad tangible, para llegar a todos aquellos territorios del país que viven una situación de vulnerabilidad, donde no se gozan plenamente los derechos”, resaltó Luis Mario Montenegro, director social de Techo Guatemala.

“En un panorama electoral donde estamos rodeados de propuestas para mejorar Guatemala, queremos invitar a más jóvenes a que puedan ejercer su ciudadanía participando en el cambio, trabajando hombro a hombro para transformar la realidad junto a las familias de estas cuatro comunidades”, argumentó Montenegro.

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Techo Guatemala es una organización latinoamericana liderada por jóvenes que mediante su labor de voluntariado trabajan por una sociedad justa e igualitaria; además, incentiva el desarrollo comunitario para la superación de la pobreza.

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El plan, presentado este martes contempla una serie de iniciativas con el objetivo de que el país llegue a construir alrededor de 38 mil viviendas por año y disminuir el déficit de 1 millón 891 unidades habitacionales.

En la actualidad se construyen 13 mil al año según el presidente de Fundesa, Juan Carlos Paiz.

La oferta actual no cubre las necesidades de vivienda de las familias por montos menores de Q400 mil. Estas condiciones requieren tener cuatro salarios mínimos y el plazo de pago para 25 años explica Jorge Benavides, investigador de Fundesa.

La idea es tener oferta de vivienda con montos de entre Q180 mil y Q250 mil.

Con la vivienda que se busca impulsar, una de las opciones son los Módulos Urbanos de Vivienda Integral Sustentable (Muvis). De este tipo de vivienda social ya hay un ejemplo en la zona 6 impulsada por Cementos Progreso explicó el ejecutivo.

Muchas familias pagan entre Q800 a Q1 mil en alquiler y este tipo de modelos permite tener acceso a vivienda social con montos de entre Q1 mil 200 a Q1 mil 800, se agregó.

El Plan Nacional de Vivienda fue presentado este martes por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), la Asociación Centroamericana para la Vivienda (Acenvi), Cementos Progreso y  Fundación para el Desarrollo  (FUNDESA).

Reorientar destino de las remesas

Acciones para que los receptores de remesas reorienten su destino y decidan invertir una parte en construcción de vivienda es otra de las propuestas para trabajar a nivel nacional refieren Paiz y Eduardo Aguirre, presidente del Colegio de Arquitectos.

Mencionaron que se hizo un ejercicio con habitantes de Huehuetenango en donde se vio que el 40% de las remesas lo usan para pagos de teléfono, cable, golosinas, frituras y bebidas.

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De lograr que del monto de remesas se destinen unos US$300 millones al año, significaría alrededor de Q2 mil 300 millones que invertirían los receptores de esos recursos para su vivienda añadió Aguirre.

Los directivos hicieron un llamado a los partidos políticos para hacer del tema de desarrollo de vivienda una parte importante de sus planes de Gobierno.

“La construcción de vivienda dinamiza la economía, por cada una se generan tres empleos temporales” aspecto que ayudaría a mejorar las condiciones de la economía en el primer año de Gobierno dijo Aguirre.

Las áreas son

• Facilitar la construcción de vivienda: y que sea de acuerdo con las necesidades que tiene Guatemala actualmente, es decir donde se encuentran, qué tipo de vivienda pueden pagar, en qué condiciones deben estar esa vivienda para que esté en armonía con el clima, con los servicios básicos.
• Los servicios de financiamiento: Ya que no es un bien que se compra con pago al contado y para lo cual debe entrar a ofrecer opciones en el sistema financiero. Para ellos hay acciones que se deben implementar tanto desde el sector público como del privado.
• Fortalecimiento del Estado: El sector es muy amplio y masivo por lo que necesita coordinación de los actores, por lo que hay que identificar un rol del Estado no como constructor de vivienda sino como articulador de las acciones que tienen que suceder.
• Desarrollo de acciones para el ordenamiento territorial y ordenamiento de la construcción: Tiene relación con la anterior. Se refiere a reglamentos pendientes a nivel municipal en cuanto al reordenamiento del territorio, pero también es importante a las normas de construcción y materiales de construcción.
• Atención de desastres: una de las grandes vulnerabilidades es que ante desastres naturales se sufren pérdidas humanas y pérdidas materiales. Es mejor prever una buena construcción de vivienda que luego estar reaccionando ante desastres naturales.

Según cifras de Conred cada 18 meses se tiene un desastre natural de alta magnitud.

El tema más rezagado de las 20 estrategias “y que podemos decir que está en cero” es la necesidad de garantizar la certeza jurídica a poseedores que en la actualidad no tienen un título. Además, el Registro Catastral tiene aún hace falta una tercera parte del territorio nacional indicó Benavides.

Por ello ahora se está pidiendo a las entidades estatales, privadas, asociaciones y organizaciones de la sociedad civil que les apoyen en el diseño de instrumentos más técnicos incluyendo reglamentos, estrategias, comunicación.

“La idea es que el tema no solo se vuelva prioritario desde la agenda pública, sino que ahora en elecciones sea identificado como el principal tema de desarrollo para los guatemaltecos, buscamos que todos los partidos políticos tanto con candidatos a la presidencia como candidatos a diputados y alcaldes tomen la vivienda como el tema central para el desarrollo” indicó Jorge Benavides, investigador de Fundesa.

Las 20 estrategias para el desarrollo de vivienda

Se propone trabajar cada una, adecuarla a las necesidades del país, verificar en qué fase van, que en tres meses se pueda tener un borrador de las diferentes propuestas con el fin de empezar a impulsarlas y ejecutarlas con el nuevo Gobierno a partir del 2020, según los ejecutivos.

Programas de vivienda que atiendan las necesidades actuales

1. Modelos Urbanos de Vivienda Social: Incluye los Muvis (Módulos urbanos de Vivienda Integral Sustentable) que ha trabajado Acenvi, Cempro, y la municipalidad. El desarrollo de modelo cooperativo de vivienda. La experiencia de procesos de urbanización y viviendas ejecutadas por el Estado. Asistencia técnica modelo Construred.
2. Modelos Rurales de Interés social: Hay modelos de vivienda sustentable de San Miguel Chicaj, Baja Verapaz con proyectos apoyados por GIZ y Taiwán. Vivienda ecológica de la Costa Sur, Nuevo San Carlos, Retalhuleu. Y, modelo de vivienda rural para el Altiplano.
3. Alquiler con Opción a Compra: Propuesta de Ley se encuentra en primera lectura en el Congreso. La idea es readecuar la de Leasing también para bienes inmuebles.
4. Mejoramiento de Vivienda: Hay experiencias en varios proyectos como el de mejoramiento en Jocotán, Chiquimula además del programa Cementa tu piso.

Fortalecer las capacidades de las familias para el financiamiento de la vivienda

1. Ahorro Familiar y creación del Instituto de ahorro para la vivienda. Iniciativa de Ley se encuentra en el Congreso.
2. Programas de Ahorro, Bono y Crédito:  en base en el modelo financiero del plan piloto de la Vivienda Sustentable de la Costa Sur.
3. Orientar la inversión de remesas para construcción: Coordinación con grupos de migrantes, conformación de cooperativas integrales de ahorro y crédito para vivienda, diseño de modelo de vivienda y remesas.
4. Aumentar y agilizar la inversión privada: Seguir impulsando la Ventanilla Única, continuar con el memorándum de entendimiento de USAID-Palladium para promover la mano de obra para el desarrollo de vivienda. Certificación de más de 140 mil maestros de obra y albañiles.

Prevención para evitar perdida de viviendas por desastres naturales:

1. Mejoramiento integral de barrios: se impulsará una política del tema.
2. Programas de reconstrucción para futuros eventos: Programa Nacional de Recuperación que incluya el protocolo y trabajar proyectos en base a lecciones aprendidas de atención a casos de emergencias anteriores.
3. Programas para atender en asentamientos en riesgo: Operaciones de créditos con BCIE-VIDHAS, Banco Mundial
4. Certeza jurídica para mercados de vivienda.

Desarrollar las capacidades el Estado:

Se trabajará en redefinir el ente rector.

1. Crear el Registro Único de Vivienda (RUV): Para ellos hay un convenio de cooperación trinacional entre Guatemala, Alemania y México, además hay consultorías tanto para el RUV.
2. Sistema Nacional de Información de Vivienda (SNIV) hay avances.
3. Crear la Ventanilla Única Nacional, se incluirá en un artículo dentro de la propuesta de Código de Construcción.
4. Fortalecer el ente rector: Se seguirá con el convenio de cooperación trinacional Guatemala, Alemania y México.

Desarrollo estratégico del Sector Vivienda:

Se busca preparar al país para la dinámica de crecimiento urbano

1. Ordenamiento territorial: Procesos municipales de planificación y ordenamiento territorial en 104 municipios.
2. Código de Construcción: Se entregó una propuesta de iniciativa de Ley a la USAC ya que ese ente tiene iniciativa de Ley para presentarla al Congreso.
3. Modernización municipal: Crear la empresa Municipal de Vivienda: en Ciudad de Guatemala y Nuevo San Carlos (Retalhuleu) como plan piloto.
4. Reglamento municipal para proyectos de interés social: Hay casos pilotos de coordinación con municipios.

Falta que operen

En el tema de institucionalidad se resaltó la importancia que se creó la Comisión Nacional de Vivienda en el Organismo Ejecutivo, sin embargo, se indicó que hasta hace pocos meses se probó su reglamento para hacerla operativa por lo que no tiene resultados aún.

En esta comisión convergen sectores tanto privado como público, organizaciones civiles y movimientos de pobladores para que juntos articulen esta Política Nacional de Vivienda.

“Cada una de las cuatro áreas es un plan de Gobierno, pero no estamos en cero ya que en cada acción hay diferentes grados de avance” mencionó Benavides.

Opciones

Explicaron que en el caso de la ley de leasing se buscaría que regrese a la comisión legislativa y entre otros cambios que se agregue la opción de leasing inmobiliario, es decir alquiler con opción a compra dijo Benavides.

Del déficit de vivienda el 20% es cuantitativo (falta de vivienda) y cualitativo (condiciones de mala calidad ya sea por tipo de materiales, servicio, ubicación de riesgo)

Entre estos hay por ejemplo programas para cambiar el piso de tierra y volverlo de cemento. Esto permitiría reducir en el Estado gastos en atención en salud por enfermedades respiratorias, digestivas y otros explicó Aguirre.

Luego de enumerar los retos Fundesa convocó a los sectores a participar para crear el Plan Nacional de Vivienda y que en tres meses se pueda tener el primer borrador para que esté listo y pueda implementarse a partir del 2020 por el nuevo Gobierno.

Desde diferentes visiones

Aunque no está incluido en una iniciativa específica, durante la presentación del plan se mencionó que otros de los puntos que se deberán analizar es el destino del impuesto al cemento mencionó Aguire.

Por este rubro se recaudan Q100 millones anuales y de esto el 50% se asigna al Ministerio de Finanzas, 25% para el Ministerio de Comunicaciones y 25% para el Fopavi.

Eddy Tabush, expresidente del Fomento de Hipotecas Aseguradas (FHA) indicó que es largo el recorrido porque se debe investigar la situación para luego elaborar cada una de las iniciativa de ley, reformas a reglamentos o planteamiento de programas o proyectos específicos. A la fecha dijo, solo dos de los temas mencionados tienen iniciativa en el Congreso.

Tabush dijo que con su equipó de trabajo está apoyando en los planes de gobierno de siete partidos.

Otro de los asistentes a la presentación del Plan hizo ver la importancia de que para este año también se impulsen acciones ya que el Estado tiene disponible presupuesto para alrededor subsidio de alrededor de 12 mil viviendas.

Otras recomendaciones son trabajar modelos de proyectos o programas que no se politicen.

Eduardo Velásquez parte del equipo de trabajo de Centro de Estudios Urbanos Regionales (Ceur), dijo que esa instancia podría, por ejemplo, trabajar temas de reordenamiento territorial pero es necesario el apoyo de la población para impulsar las leyes necesarias.

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Por su ubicación, Vías San José tendrá conexión inmediata con las zonas 2, 5, 6, 7, 9, 10, salidas hacia el Periférico Norte y el Periférico Sur, así como a distintas paradas de Transmetro, rutas Aguilar Batres y la que recorre el centro capitalino.

El proyecto consistirá en un total de 146 apartamentos en dos torres, de siete niveles cada uno. Los espacios por unidad habitacional irán desde los 30 hasta los 60 metros cuadrados, en modelos de una, dos y tres habitaciones, para ajustarse a las necesidades de distintos residentes.

Cabe destacar que los apartamentos mayores a 44 metros cuadrados tendrán dos baños completos y dos habitaciones. Además, las torres incluirán estacionamientos para automóviles y motocicletas.

“Estamos emocionados de presentar este proyecto que va más allá de la construcción de viviendas, al ofrecer un estilo de vida completo y asequible en el corazón de la Ciudad de Guatemala. Nos esforzamos por crear un entorno que promueva la comunidad, comodidad y la cercanía que permitirá vivir toda la riqueza de nuestro centro histórico”, expresa Alfredo Vila, CEO de Grupo Milésimo.

Amenidades para un ambiente dinámico

Además de estar cerca de todo, el proyecto Vías San José contará con 10 amenidades que incluirán: salón social, business center, áreas de juegos para niños, gimnasio, churrasqueras, plaza central, pet garden, áreas de lectura y jardines, así como pasajes que representarán la esencia de la zona 1 capitalina.

Como parte de sus características distintivas, se restauró la fachada de la antigua fábrica de Dulces Venus. También se incluirán locales comerciales sobre la 12 y 13 calle y contará internamente con una plaza central que conectará ambas torres, para proporcionar espacios urbanos, vías para caminar y compartir con las mascotas, en un ambiente dinámico y comercial.

“Grupo Milésimo se propuso el reto de crear este producto inmobiliario, que se adaptará al mercado actual, y diseñó un concepto diferenciado que cambiará el estilo de vivir cerca de nuestra ciudad”, Alfredo Vila, CEO de Grupo Milésimo.

Un proyecto de vivienda asequible

Además de la ubicación y las amenidades, la nueva propuesta de Grupo Milésimo está enfocada en ofrecer a las familias guatemaltecas soluciones de vivienda digna y asequible, por lo que las cuotas van desde los Q3,300 mensuales.

El proyecto recién lanzado “será una excelente inversión por tratarse de una propiedad accesible en el centro de la ciudad, no se van a arrepentir”, agrega Vila.

Siguiendo la estrategia de hacer proyectos con buena ubicación, que ofrezcan amenidades y comodidades para que los residentes se sientan a gusto, Grupo Milésimo considera “seguir desarrollando proyectos como este, creemos mucho en la vivienda vertical con buena ubicación”, concluye Aguilar.

Más información sobre Vías San José

Para conocer más acerca de este proyecto, visite el sitio web www.viassanjose.com.gt o solicite cita con un ejecutivo de ventas al teléfono (502) 3065-2139.